Erbengemeinschaft: einer will nicht verkaufen

Verzierte Fassade eines Gründerzeit-Altbaus mit hohen Fenstern

Der Satz, der bei uns am Telefon am häufigsten fällt, lautet: Einer will nicht verkaufen. Danach kommt fast immer eine Pause, und dann die eigentliche Frage. Was können wir jetzt noch tun?

Kurz gefasst

Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung allein beantragen. Der Erlös liegt dabei regelmäßig unter dem freien Markt.
Ist sie beantragt, gibt es nach Paragraf 30 ZVG ein Zeitfenster von Monaten für einen freihändigen Verkauf.
Was die Einigung bringt, ist nicht ein Argument, sondern eine Zahl, der alle glauben.

Drei Geschwister erben ein Reihenhaus in Mainz-Gonsenheim. Zwei wollen verkaufen, der dritte wohnt seit Jahren darin. So ein Fall begegnet uns regelmäßig, und er endet erstaunlich selten am Geld. Er endet daran, dass niemand weiß, was das Haus wirklich wert ist. Solange diese Zahl fehlt, hat jeder Beteiligte recht.

Die Blockade ist meistens eine Wissenslücke

Wer verkaufen will, rechnet mit dem Preis aus dem Portal. Wer bleiben will, rechnet mit dem, was er selbst zahlen müsste. Beide Zahlen sind ehrlich gemeint, und beide sind falsch. Zwischen Angebotspreisen im Netz und tatsächlich gezahlten Kaufpreisen liegen in Mainz regelmäßig fünfstellige Beträge.

Deshalb fangen wir nie mit der Frage an, wer nachgeben soll. Wir fangen mit der Zahl an.

Der Kern in einem Satz: Eine Zahl, der alle glauben, ist mehr wert als eine hohe Zahl.

Was ein einzelner Miterbe durchsetzen kann

Viele Erbengemeinschaften glauben, ohne Einigkeit gehe gar nichts. Das Gegenteil ist der Fall, und genau das erzeugt den Druck, unter dem am Ende schlechte Entscheidungen fallen.

Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, um die Gemeinschaft aufzuheben. Der Termin bringt in der Regel weniger als ein freihändiger Verkauf, dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten.
Verkauf des Erbteils. Nach Paragraf 2033 Absatz 1 BGB kann jeder Miterbe seinen Anteil notariell verkaufen, ohne die anderen zu fragen. Den Miterben steht dann ein Vorkaufsrecht nach Paragraf 2034 BGB zu, die Frist beträgt zwei Monate.
Abschichtung. Ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus, die Gemeinschaft besteht mit den Übrigen weiter.

Welcher dieser Wege günstiger ist, hängt an einer einzigen Größe: dem Wert. Ohne ihn ist jede dieser Entscheidungen ein Blindflug.

Paragraf 30 ZVG, das Zeitfenster, das kaum jemand kennt

Ist die Teilungsversteigerung schon beantragt, ist noch nichts verloren. Der Antragsteller kann das Verfahren jederzeit anhalten lassen, ohne Begründung, und zwar bis zu zweimal. Eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Antrags. Wird die Fortsetzung nicht binnen sechs Monaten beantragt, ist das Verfahren aufzuheben.

Praktisch heißt das: Es gibt ein Fenster von Monaten, in dem ein freihändiger Verkauf noch möglich ist. Der Unterschied im Erlös ist meistens der Grund, warum sich die Beteiligten am Ende doch einigen.

David Gold geht mit einer Eigentümerin Unterlagen zu einer geerbten Immobilie durch

Warum ein Kaufinteressent mehr bewegt als ein Anwaltsschreiben

Unsere eigentliche Leistung in diesen Fällen ist nicht die Vermarktung. Es ist die Einigung. Dafür haben wir zwei Werkzeuge.

Das erste ist eine begründete Wertermittlung, die jeder Beteiligte nachvollziehen kann, mit Rechenweg statt Behauptung. Das zweite wirkt noch stärker: ein konkreter Kaufinteressent aus unserer Kartei, mit Finanzierungsnachweis. Aus dem Streit über eine Meinung wird damit eine Entscheidung über ein Angebot.

Fragen, die uns dazu erreichen

Müssen wirklich alle zustimmen?

Für den freihändigen Verkauf des Hauses ja, alle Miteigentümer müssen unterschreiben. Für den Verkauf des eigenen Erbteils nein. Genau dieser Unterschied ist der Hebel in der Verhandlung.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Neben den Gerichtskosten fällt ein Wertgutachten an, das das Gericht in Auftrag gibt. Der große Posten steht aber nicht in der Kostenrechnung, sondern im Erlös: Zuschläge liegen regelmäßig unter dem, was am freien Markt zu erzielen war.

Wir sind zerstritten. Kommen Sie da überhaupt weiter?

In den meisten Fällen ja, weil wir mit keinem der Beteiligten verwandt sind und keine alte Rechnung offen haben. Wir sprechen mit jedem einzeln und legen allen dieselbe Zahl vor.

Was kostet uns die Wertermittlung?

Für Eigentümer und Erbengemeinschaften übernehmen wir sie im Rahmen der Auftragsanbahnung. Aus der Bewertung folgt kein Auftrag.

Brauchen wir vorher einen Anwalt?

Für die erbrechtliche Auseinandersetzung und für Steuerfragen ja, und dafür sind wir nicht zuständig. Wir liefern die Zahl, auf deren Grundlage Anwalt und Steuerberater überhaupt erst rechnen können. Mit beiden arbeiten wir regelmäßig zusammen.

Unsere Grenze, offen gesagt: Wir sind Immobilienmakler, keine Rechtsanwälte und keine Steuerberater. Wir bewerten, wir vermitteln, und wir bringen Beteiligte an einen Tisch. Alles, was Erbrecht und Steuer betrifft, gehört in die Hand der jeweiligen Berufsträger.

Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft feststecken, ist der nächste Schritt selten ein Gespräch über Gerechtigkeit. Es ist eine belastbare Zahl. Danach entscheidet sich fast alles von selbst.

Sie möchten wissen, worüber Sie eigentlich streiten?

Wir ermitteln den Wert des geerbten Objekts mit Rechenweg und legen das Ergebnis allen Beteiligten gleichzeitig vor. Innerhalb von 24 Stunden melden wir uns bei Ihnen.

Immobilienbewertung anfordern Persönlich sprechen: 06131 4870343

Wie wir Erbengemeinschaften begleiten, steht auf unserer Seite Spezialisten für Erbschaftsfälle.