Nießbrauch im Grundbuch: wie viel weniger Ihre Immobilie wert ist

Im Grundbuch steht ein Nießbrauch, und Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie jetzt noch wert ist. Die ehrliche Antwort lautet: Es sind zwei Zahlen, nicht eine. Und die Differenz zwischen ihnen lässt sich ausrechnen.

Ein Nießbrauch macht kein Objekt unverkäuflich. Er verschiebt den Preis. Wer das einmal verstanden hat, verhandelt anders.

Was ein Nießbrauch wirtschaftlich bedeutet

Die berechtigte Person darf die Immobilie nutzen und die Erträge daraus behalten, obwohl sie nicht Eigentümer ist. Für einen Käufer heißt das: Er zahlt heute und bekommt die Nutzung erst später. Diese Wartezeit kostet Geld, und genau dieser Betrag wird vom Wert abgezogen.

Käufer für solche Objekte gibt es. Es sind in der Regel Anleger mit langem Atem, die einen Preisnachlass gegen Wartezeit tauschen.

Der Rechenweg in fünf Schritten

Der Abzug ist keine Verhandlungssache, sondern eine Rechnung. Sie läuft immer gleich.

• Jahreswert des Rechts. Das ist die Jahresnettokaltmiete, die die berechtigte Person erspart oder einnimmt. Nach Paragraf 16 BewG darf dieser Jahreswert höchstens ein Achtzehntel-Komma-Sechs des Verkehrswerts betragen.
• Vervielfältiger. Er hängt vom Alter und vom Geschlecht der berechtigten Person ab und stammt aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die Tabelle jährlich neu.
• Kapitalwert. Jahreswert mal Vervielfältiger, so steht es in Paragraf 14 BewG.
• Marktanpassung. Die Tafel rechnet mit einer statistischen Lebenserwartung. Ob sie im Einzelfall zutrifft, weiß niemand. Für dieses Risiko setzt der Markt einen Abschlag an.
• Ergebnis. Verkehrswert ohne Belastung minus Kapitalwert des Rechts ergibt den Wert der belasteten Immobilie.

Warum das Alter der berechtigten Person alles verändert

Der Vervielfältiger fällt mit steigendem Alter. Bei einer Berechtigten von 65 Jahren ist der Kapitalwert des Rechts erheblich, bei einer Berechtigten von 85 Jahren deutlich kleiner. Zwischen zwei ansonsten identischen Häusern in Mainz-Finthen können daraus sechsstellige Unterschiede werden, allein wegen eines Geburtsdatums.

Deshalb ist die erste Frage, die wir stellen, nie die nach dem Zustand des Daches. Sie lautet: Wer ist eingetragen, wie alt ist diese Person, und was genau steht in der Bestellungsurkunde?

Was Sie vor dem Verkauf klären sollten

In der Praxis entscheiden vier Punkte über den Preis: der genaue Umfang des Rechts, ob es an eine oder an zwei Personen bestellt ist, wer Lasten und Instandhaltung trägt, und ob eine Ablösung gegen Zahlung überhaupt gewollt ist.

Die Ablösung ist oft der wirtschaftlich beste Weg. Der Berechtigte lässt das Recht gegen eine Einmalzahlung löschen, das Objekt wird unbelastet verkauft, und der Aufschlag am Markt ist regelmäßig höher als die Ablösesumme. Rechnen lässt sich das erst, wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen.

Fragen, die uns dazu erreichen

Kann ich mit Nießbrauch überhaupt verkaufen?

Ja. Das Recht bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Der Preis berücksichtigt es.

Muss der Berechtigte zustimmen?

Für den Verkauf nicht, denn sein Recht wird ja nicht angetastet. Für eine Löschung sehr wohl.

Rechnet mir das Finanzamt den Wert aus?

Das Finanzamt ermittelt einen Wert für die Steuer. Das ist nicht der Preis, den ein Käufer zahlt. Für den Verkauf brauchen Sie die zweite Zahl.

Wie lange dauert so ein Verkauf?

Länger als bei einem unbelasteten Objekt, weil die Käufergruppe kleiner ist. Wer die Unterlagen vollständig hat, verkürzt diese Zeit erheblich.

Was kostet mich Ihre Berechnung?

Für Eigentümer übernehmen wir sie im Rahmen der Auftragsanbahnung. Sie erhalten beide Werte, mit und ohne Recht, und sehen die Differenz in Euro.

Die Gestaltungsmöglichkeiten haben wir auf der Seite Möglichkeiten des Nießbrauchs zusammengestellt.