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Mehrfamilienhaus verkaufen: Ertrag, Bewertung und der passende Käuferkreis
Ein Mehrfamilienhaus wird anders bewertet als ein Eigenheim. Diese Übersicht zeigt, welche Zahlen ein Kapitalanleger vor dem ersten Gespräch sehen will.
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Tipps für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Mainz
Wenn Sie im Besitz eines Mehrfamilienhauses in Mainz und Umgebung sind und dieses verkaufen möchten, dann haben Sie gute Chancen, schnell einen geeigneten Käufer für Ihre Immobilie zu finden. Denn Mainz sowie das gesamte Rhein-Main-Gebiet ist für viele Menschen ein attraktiver Ort zum Leben. Ein breites Studienangebot der Universität Mainz zieht zahlreiche Studenten an, die Nähe zum Flughafen ist von Pendlern sehr geschätzt und diverse Unternehmen, die in Mainz und Umgebung ansässig sind, machen die Region auch auf dem Jobmarkt wertvoll. Nicht zu vergessen natürlich, dass Mainz auch als närrische Hochburg und bekannte Weinregion sehr beliebt ist. Das zeigt sich auch in den steigenden Mietpreisen, weshalb auch Mehrfamilienhäuser als Anlageimmobilien sehr gefragt sind.
GOLD-Tipp: Grundsätzlich läuft der Prozess eines Hausverkaufs immer ähnlich ab. Einen genauen Überblick über den Verkauf eines Hauses in Mainz finden Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist bei der Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern zu beachten?
- Für welche Zielgruppe ist ein Mehrfamilienhaus interessant?
- Sollte ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in einzelne Wohnungen unterteilt werden?
- Welche Besonderheiten sind bei bestehenden Mietverhältnissen zu berücksichtigen?
- Sind beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses spezielle Unterlagen relevant?
- Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf meines Mehrfamilienhauses in Mainz?
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1. Was ist bei der Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern zu beachten?
Auch wenn Sie mit einem Mehrfamilienhaus in Mainz gute Chancen haben, einen attraktiven Verkaufspreis zu erzielen, gibt es einige Dinge zu beachten. Die erhöhte Nachfrage nach Immobilien in Mainz zeigt sich auch in den steigenden Immobilienpreisen. Die Lage ist also ein entscheidender Faktor, wenn es um die Wertermittlung einer Immobilie geht. Vor allem Mehrfamilienhäuser in der Mainzer Neustadt sind bei Wohnungssuchenden aufgrund der Innenstadtlage und der hohen Bevölkerungsdichte äußerst beliebt. Die Neubauten am Zollhafen vereinen diese beiden Merkmale zudem noch mit einer Lage am Wasser und sind daher sehr begehrt.
Weitere äußere Faktoren wie z. B. Baujahr, Größe und Ausstattung des Hauses können von Ihnen zwar nicht beeinflusst werden, aber eine gute Grundlage für einen attraktiven Verkaufspreis bilden. Zusätzliche Besonderheiten wie ein vorhandener Stellplatz oder Garten zur gemeinsamen Nutzung wirken sich ebenfalls positiv auf den Verkaufspreis aus.
Wenn Sie darüber hinaus weitere Optimierungen vornehmen möchten, können umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, Ein- oder Ausbauten, Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder eine Kernsanierung des Gebäudes eine zusätzliche Wertsteigerung der Immobilie erreichen.
Verglichen mit einer Wohnung oder einem Familienhaus bzw. Einfamilienhaus hat ein Mehrfamilienhaus bzw. Parteienhaus in der Regel einen höheren Wert. So sind die Dimensionen, die Fehler bei der Wertermittlung und der Festlegung des Verkaufspreises mit sich bringen, entsprechend größer. Diese Verluste sind vermeidbar, wenn Sie auf professionelle Expertise zurückgreifen.
Bei der Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses muss der Zustand jeder einzelnen Wohnung bewertet und berücksichtigt werden. Zudem sollte für die Wertermittlung eine Prognose über die Mieteinnahmen und die Nebenkosten in Bezug auf die Nettokaltmiete erstellt werden, da sich Kapitalanleger vor allem für die Rendite einer Immobilie interessieren.
Natürlich spielen aber auch die aktuelle Marktsituation und -entwicklung eine wichtige Rolle.
Grundsätzlich gibt es verschiedene Verfahren, die bei der Wertermittlung anzuwenden sind. Für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Mainz gilt in der Regel das Ertragswertverfahren. Auch hierzu kann Ihr Makler Sie ausführlich beraten und das Wertermittlungsverfahren für Ihre Immobilie erläutern.
GOLD-Tipp: Sie möchten wissen, in welcher Größenordnung sich der Wert Ihres Mehrfamilienhauses bewegt? Immobilienbewertung anfordern, Antwort innerhalb von 24 Stunden.
2. Für welche Zielgruppe ist ein Mehrfamilienhaus interessant
Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel nicht zur Eigennutzung gekauft. Neben vermögenden Privatanlegern, die sich eine Immobilie als Kapitalanlage anschaffen möchten, sind vor allem professionelle Kapitalanleger, die bereits Erfahrung im Immobilienkauf haben, die für Sie relevante Zielgruppe. Nicht nur aus diesem Grund sollte ein Mehrfamilienhaus immer nur über einen Makler verkauft werden, der entsprechende Erfahrung mit dieser Käuferzielgruppe mitbringt. In vielen Fällen kennen Makler die Anleger bereits. Das kann für Sie ein Vorteil sein, nicht nur was die Verkaufsdauer betrifft.
Eine Ausnahme bilden Doppelhäuser. Die einzelnen Doppelhaushälften, die sich eine gemeinsame Haus- und Grundstücksgrenze teilen, sind vor allem bei jungen Familien sehr beliebt und für professionelle Kapitalanleger eher weniger interessant.
Wer haftet beim Verkauf einer Immobilie?
Grundsätzlich gilt für einen Hausverkauf „gekauft wie gesehen“ und die Haftung geht mit dem Kauf auf den Käufer über.
Hat der Verkäufer allerdings gravierende Mängel verschwiegen und der Kläger kann dies entsprechend nachweisen, so haften Verkäufer auch nach dem Verkauf einer Immobilie.
Für Sachmängel beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre, bei bestehenden Rechtsmängeln haften Sie bis zu 30 Jahre nach Verkauf.
3. Sollte ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in einzelne Wohnungen unterteilt werden?
In der Regel wird ein Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten als gesamtes Gebäude verkauft. Dennoch ist es auch möglich, die einzelnen Wohneinheiten als Eigentumswohnungen zu veräußern. Der Verkauf an verschiedene Eigentümer ist aber nur möglich, wenn die Wohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt sind.
Notwendig hierfür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bestätigt, dass die einzelnen Einheiten des Gebäudes in sich abgeschlossen sind, sie also einen separaten Eingang haben, ausreichend abgegrenzt sind von den anderen Einheiten. Auch der Wärme- und Schallschutz für jede einzelne Wohnung ist relevant. Nachzuweisen sind alle Merkmale in einem Aufteilungsplan.
Wenn dieser vorliegt, kann die Teilung der einzelnen Wohneinheiten über einen Notar vollzogen werden. Dieser beurkundet die Teilungserklärung und erklärt die Aufteilung gegenüber dem Grundbuchamt.
Wenn Sie die Wohnungen einzeln verkaufen, lassen sich sehr wahrscheinlich höhere Preise erzielen als für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Mainz als Gesamtes. Dem höheren Erlös beim Verkauf steht allerdings auch ein erhöhter Aufwand vor und während des Verkaufsprozesses entgegen. Ihr Makler kann Sie hier entsprechend beraten und Vor- und Nachteile für Sie ausführlich abwägen.
4. Welche Besonderheiten sind bei bestehenden Mietverhältnissen zu berücksichtigen?
Wenn Sie das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen bzw. WEG-Einheiten umwandeln und die Wohnungen separat verkaufen möchten, gelten für Ihre Mieter besondere Rechte.
Diese haben für Ihre Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn sie zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits in der Wohnung gewohnt haben. Des Weiteren gilt bei der Umwandlung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ab dem Verkauf eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.
Dies muss zwar vor allem der neue Käufer berücksichtigen, ist aber natürlich auch für Sie relevant, wenn es um die Überlegung an potenzielle Käufer geht und, ob sich der Aufwand und die Kosten für eine Umwandlung lohnen.
Beachten Sie darüber hinaus, dass auch Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht auf die Immobilie haben.
5. Sind beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses spezielle Unterlagen relevant?
Einige Unterlagen werden grundsätzlich für den Verkauf eines Hauses, egal ob Ein- oder Mehrfamilienhaus, benötigt.
Nicht nur ein gültiger Energieausweis ist rechtlich vorgeschrieben, auch detaillierte Grundrisse, Flächenberechnung und ein Auszug aus dem Grundbuch werden für den Verkauf benötigt.
Neben diesen Unterlagen sind für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Mainz und Umgebung zusätzlich noch folgende Unterlagen vorzulegen:
- Mietverträge aller vermieteten Wohneinheiten
- Belege über vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen
- Dokumentationen und Protokolle der Mieterkommunikation
- Verträge von Hausmeister, Hausverwaltung, usw.
- Nachweise über die Mieterstruktur sowie Mieteinnahmen
Ihr Makler kümmert sich mithilfe einer Vollmacht um die Beschaffung aller relevanten Unterlagen und sorgt dafür, dass diese rechtzeitig vorliegen.
6. Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf meines Mehrfamilienhauses in Mainz?
Der Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist individuell und hängt sowohl von privaten als auch äußeren Faktoren ab. Das Zinsniveau bestimmt, wie viele Käufer sich Ihr Objekt leisten können. Bei einem Mehrfamilienhaus kommt hinzu, dass Käufer über den Ertrag rechnen: Steigen die Zinsen, sinkt der Faktor, den ein Investor zu zahlen bereit ist, fallen sie, steigt er. Diesen Zusammenhang rechnen wir für Ihr Objekt durch, bevor wir einen Angebotspreis vorschlagen.
Auch steuerliche Aspekte sollten bei der Ermittlung des Zeitpunktes für den Hausverkauf berücksichtigt werden. So kann es sich durchaus lohnen, einen Blick auf die Spekulationsfrist zu werfen und diese ggf. abzuwarten, um die ansonsten fällige Spekulationssteuer einzusparen.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Mainz ist ein sehr komplexer Prozess, welcher über den gesamten Vermarktungsprozess hinweg absoluter Fachexpertise bedarf. Diese Expertise haben nur die wenigsten Privatverkäufer.
Um hohe Geldeinbußen zu vermeiden, sollten Sie daher zwingend einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Nur durch das Heranziehen eines Profis können Sie die immensen finanziellen und rechtlichen Risiken minimieren.
Sie wollen nicht nachlesen, sondern verkaufen? Dann führt Sie unsere Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Mainz und Rhein-Main weiter.
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