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Persönliche Beratung 
Haus mit Erbpacht verkaufen in Mainz und Rhein-Main
Ihnen gehört das Haus, aber nicht der Boden darunter. In der Umgangssprache heißt das Erbpacht, im Vertrag Erbbaurecht. Vielleicht hat Ihnen jemand gesagt, das mache den Verkauf schwierig. Verkaufen können Sie es trotzdem. Über den Preis entscheiden drei Größen aus Ihrem Vertrag: die Restlaufzeit, der Erbbauzins und das, was am Ende mit dem Haus passiert. Alle drei rechnet GOLD IMMOBILIEN für Sie durch. Mit dem Grundstückseigentümer sprechen wir, sobald Sie es freigeben — noch bevor der erste Interessent kommt.
Für eine erste Einschätzung genügen die Adresse, Ihre Telefonnummer und Ihre E-Mail-Adresse. Erreichbar sind wir montags bis freitags, auf Wunsch auch abends und samstags nach Absprache. Am Telefon sagen wir Ihnen, welche Angaben aus dem Vertrag wir noch brauchen und wo Sie sie finden.
David Gold (M.Sc.), Geschäftsführer – er nimmt Anfragen zum Erbbaurecht persönlich an.
Ein Mensch, kein Formularbrief – Werktags meldet sich innerhalb von 24 Stunden jemand bei Ihnen, mit Namen und Durchwahl. Termine auch abends und samstags.
Sie bestimmen die Sichtbarkeit – In der Regel raten wir zur breiten Vermarktung, weil sie den Preis macht. Wollen Sie es still, geht auch das.
Erst die Zahlen, dann die Entscheidung – Im ersten Gespräch bekommen Sie unsere Einschätzung und die Rechenwege dahinter. Ihre Nummer bleibt bei uns.
Kann man ein Haus mit Erbbaurecht überhaupt verkaufen?
Ja, ein Haus mit Erbbaurecht lässt sich verkaufen. Nötig ist fast immer die Zustimmung des Grundstückseigentümers — so ist sie in nahezu jedem Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Ohne sie bleibt die Übertragung schwebend unwirksam (§ 6 Abs. 1 ErbbauRG). Ein Erbbaurecht verhindert keinen Verkauf. Es verändert, wie der Preis zustande kommt: nachvollziehbar, entlang von drei Größen. Restlaufzeit, Erbbauzins und das, was am Ende des Vertrags passiert.
Erbpacht sagt man, Erbbaurecht steht im Vertrag. Gemeint ist dasselbe: Das alte Recht der Erbpacht durfte seit 1900 nicht mehr neu bestellt werden, seit 1919 gilt das Erbbaurechtsgesetz. Im Sprachgebrauch ist das alte Wort geblieben, und deshalb steht es auch hier.
Und es betrifft nicht nur Häuser. Im Erbbaurecht stehen in Mainz, in Wiesbaden, Ingelheim, Bingen, Nieder-Olm, Budenheim und Bodenheim Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser genauso wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Anlagen. Der Weg ist bei allen derselbe. Nur die Zahlen dahinter sind andere, und bei vermieteten Objekten kommt der Ertrag als zweite Rechnung dazu.
Drei Fragen, die jeder Käufer beim Erbbaurecht stellt
Wer ein Erbbaurecht kauft, kauft ein Recht auf Zeit. Sein Berater und seine Bank stellen deshalb immer dieselben drei Fragen. Wer diese drei Antworten schriftlich vorlegen kann, muss im Verkaufsgespräch nichts nachreichen und nichts nachlassen, weil etwas ungeklärt ist.
Wie lange läuft das Erbbaurecht noch?
Von allen Zahlen in Ihrem Vertrag zählt die Restlaufzeit am meisten. Sie entscheidet mit darüber, ob die Bank des Käufers finanziert.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Ein jährlicher Betrag, bei der Bestellung berechnet als Prozentsatz des damaligen Bodenwerts — nicht des heutigen. Welcher Satz bei Ihnen gilt, steht im Vertrag und wird nicht geschätzt.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Läuft die Zeit ab, erlischt das Erbbaurecht, und das Gebäude gehört von da an zum Grundstück. Ob Sie dafür Geld bekommen, regelt die Entschädigungsklausel. Davon zu trennen ist der Heimfall, der etwas ganz anderes meint.
Restlaufzeit beim Erbbaurecht: warum sie über den Preis entscheidet
Banken finanzieren ein Erbbaurecht nur, solange es das Darlehen um mindestens zehn Jahre überdauert — so schreibt es das Pfandbriefgesetz für Pfandbriefbanken vor, andere Banken rechnen ähnlich, sind aber frei. Das ist der Grund, warum kurze Restlaufzeiten den Preis drücken. Wer sein Darlehen in 30 Jahren vollständig tilgt, braucht mindestens 40 Jahre Restlaufzeit. Bei 25 Jahren Tilgung sind es 35. Gemeint ist die Zeit bis zur letzten Rate, nicht die Dauer der Zinsbindung, das wird oft verwechselt. Sinkt die Restlaufzeit darunter, fällt ein Teil der Käufer weg, und der Preis folgt.
AufklappenWoher die Zehn-Jahres-Regel kommt: § 13 Abs. 2 Pfandbriefgesetz
Nach § 13 Abs. 2 Pfandbriefgesetz muss die planmäßige Tilgung eines Darlehens, das auf einem Erbbaurecht abgesichert wird, spätestens zehn Jahre vor dem Ende des Rechts enden. Und sie darf zusätzlich nicht länger laufen, als es die wirtschaftliche Abschreibung des Gebäudes hergibt. Das sind zwei Bedingungen, nicht eine. Bei einem Haus von 1965 kann die zweite die engere sein.
Das heißt nicht, dass Ihr Haus unverkäuflich ist. Es heißt, dass die Reihenfolge stimmen muss: erst mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung sprechen, dann den Preis festlegen, dann Käufer ansprechen. Häuser mit kurzer Restlaufzeit werden verkauft. Sie vertragen nur keine falsche Reihenfolge.
Was die örtlichen Banken und Sparkassen im Einzelfall tatsächlich machen, fragen wir bei GOLD IMMOBILIEN in Mainz vorher ab, bevor vermarktet wird. Nicht erst, wenn der erste Käufer bei seiner Bank abgelehnt wird.
Quelle: § 13 Abs. 2 Pfandbriefgesetz. Die Vorschrift gilt für Beleihungen im Pfandbriefgeschäft. Andere Kreditinstitute rechnen ähnlich, sind aber frei.
Was am Vertragsende mit dem Haus passiert
Was am Vertragsende mit dem Gebäude passiert, regelt das Gesetz — und der Vertrag darf davon abweichen. § 27 Abs. 1 Satz 1 Erbbaurechtsgesetz sagt: Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, schuldet der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk. Satz 2 erlaubt den Parteien, davon abzuweichen, und zwar mit Wirkung gegen jeden späteren Eigentümer. Praktisch heißt das: In fast jedem Vertrag steht etwas dazu, und was dort steht, geht vor. Steht nichts, gilt das Gesetz, und dann steht Ihnen etwas zu.
Die drei Zahlen, die Ihren Preis bestimmen
- Restlaufzeit — sie entscheidet, ob ein Käufer überhaupt finanziert bekommt
- Erbbauzins und die Anpassungsklausel — sie mindern den Ertrag Jahr für Jahr
- Entschädigung am Vertragsende — 0, 60 oder 100 Prozent, das steht im Vertrag
Alle drei stehen im Erbbaurechtsvertrag und im Erbbaugrundbuch. Beides lesen wir, bevor wir eine Zahl nennen.
Vier Regeln entscheiden, was am Ende zählt. Zuerst gilt, was in Ihrem Vertrag steht. Davon gibt es eine gesetzliche Ausnahme für Erbbaurechte, die einmal für Menschen mit wenig Geld bestellt wurden. Der Grundstückseigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht wirklich verlängert — lehnen Sie diese Verlängerung ab, ist Ihr Anspruch endgültig weg. Und der Heimfall ist etwas ganz anderes: die vorzeitige Rückforderung, nicht das Ende der Laufzeit.
AufklappenDie vier Regeln im Einzelnen: was der Vertrag vorgibt, die Ausnahme, die Abwendung und der Heimfall
Was im Vertrag steht, geht vor
Sechzig Prozent, hundert Prozent, oder ein Ausschluss. Diese Zahl gehört in jedes Verkaufsgespräch. Schweigt der Vertrag, gilt der gesetzliche Anspruch.
Die Ausnahme
Für Erbbaurechte, die dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise dienten, so die Formulierung des Gesetzes, sind mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts zwingend, den das Bauwerk beim Erlöschen hat (§ 27 Abs. 2). Ein Ausschluss ist dort unwirksam.
Die Abwendung
Der Grundstückseigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor Ablauf verlängert. Aber nur für die voraussichtliche Standzeit des Bauwerks (§ 27 Abs. 3), eine kurze Alibi-Verlängerung genügt nicht. Vor Fälligkeit lässt sich der Anspruch nicht abtreten (§ 27 Abs. 4). Und der Satz, der am meisten kostet: Lehnen Sie eine solche Verlängerung ab, ist Ihr Anspruch auf Entschädigung endgültig weg (§ 27 Abs. 3). Diese Entscheidung trifft man nicht allein und nicht schnell.
Der Heimfall ist etwas anderes
So heißt der Anspruch des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht schon vor Ablauf zurückzuverlangen, meist bei Rückstand beim Erbbauzins, Insolvenz oder einem verwahrlosten Gebäude. Auch dafür ist eine Vergütung geschuldet (§ 32 ErbbauRG), soweit der Vertrag nichts anderes sagt. Beim Erbbauzins gibt es dabei eine Untergrenze, die viele beruhigt: Wegen Rückstands greift der Heimfall erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Und war das Erbbaurecht seinerzeit für Menschen mit wenig Geld bestellt, kann die Vergütung auch hier nicht ausgeschlossen werden (§ 32 Abs. 2).
Beim Erbbauzins gibt es außerdem eine Untergrenze, die viele beruhigt: Wegen Rückstands greift der Heimfall erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind. Und auch ein ausgeschlossener Entschädigungsanspruch ist kein Ausschlussgrund für den Verkauf. Er verschiebt nur, wie lange die Restlaufzeit reichen muss. Was in Ihrem Vertrag steht, stellen wir Ihnen bei GOLD IMMOBILIEN zusammen, bevor Sie irgendetwas entscheiden. Wo eine Klausel Auslegung braucht, vor allem bei Entschädigung und Heimfall, holen wir Notar oder Anwalt dazu.
Quelle: § 27 Erbbaurechtsgesetz. Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechtsberatung.
Haus mit Erbbaurecht verkaufen: was wir im Vertrag lesen, bevor wir einen Preis nennen
Bevor wir eine Zahl nennen, lesen wir acht Punkte in Ihrem Vertrag und im Erbbaugrundbuch nach: Bestelldatum und Laufzeit, den Erbbauzins und seine Anpassungsklausel, den Zustimmungsvorbehalt, die Heimfallregelung, die Entschädigung am Vertragsende, ein etwaiges Vorkaufsrecht, den Rang der Erbbauzinsreallast in Abteilung II und was dort sonst noch eingetragen ist. Ein Punkt vorweg, weil er die häufigste Sorge betrifft: Bei Wohngebäuden darf der Erbbauzins nur erhöht werden, soweit das nicht unbillig ist — Maßstab sind die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss, nicht der gestiegene Bodenwert, und frühestens im Dreijahresabstand. Was jeder einzelne Punkt bedeutet, steht im Feld darunter.
AufklappenDie acht Punkte, die wir im Vertrag nachschlagen
- Bestelldatum und Laufzeit, daraus die Restlaufzeit auf den Tag genau
- Höhe des Erbbauzinses, die Anpassungsklausel und ihre gesetzliche Grenze: Bei Wohngebäuden kann eine Erhöhung nur verlangt werden, soweit sie nicht unbillig ist, Maßstab sind die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss und nicht der gestiegene Bodenwert, und frühestens im Dreijahresabstand (§ 9a ErbbauRG). Dieser Schutz gilt nur, soweit das Gebäude Wohnzwecken dient; bei gewerblich genutzten Objekten zählt allein die Klausel im Vertrag
- Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers zur Veräußerung
- Heimfallregelung: unter welchen Bedingungen das Recht vorzeitig zurückfällt
- Entschädigungsregelung für das Bauwerk bei Zeitablauf
- Vorkaufsrecht und etwaige Bauverpflichtungen
- Rang der Erbbauzinsreallast in Abteilung II. Sie steht in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs, meist an erster Stelle. Die Bank des Käufers trägt ihre Grundschuld in Abteilung III ein und will dabei den Vorrang. Üblich sind zwei Lösungen: Rangrücktritt des Grundstückseigentümers oder die Erklärung, dass die Reallast in einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG)
- Abteilung II im übrigen: was dort sonst noch eingetragen ist
GOLD IMMOBILIEN in Mainz prüft diese acht Punkte vor jeder Preisnennung. Erst wenn sie auf dem Tisch liegen, lässt sich sagen, was das Haus wert ist. Vorher wäre jede Zahl geraten.
Breit bewerben oder diskret verkaufen: Sie entscheiden
In aller Regel raten wir bei GOLD IMMOBILIEN zur breiten Vermarktung über die Portale. Der Grund ist einfach: Wer mehr Käufer gleichzeitig erreicht, bekommt mehr Angebote für dasselbe Haus, und daraus entsteht der Preis. Beim Erbbaurecht gilt das besonders, weil ein Teil der Käufer beim Wort schon aussteigt und die übrigen erst gefunden werden müssen.
Dazu gehört auch das Verkaufsschild am Haus. Es ist kein Makel, sondern ein Kanal: Es bringt Anrufe aus der Nachbarschaft, und gerade beim Erbbaurecht sitzt der Käufer oft genau dort, weil er die Lage und die Erbbau-Situation im Ort bereits kennt. Steht das Haus leer, empfehlen wir es ausdrücklich. Gesetzt wird es nur mit Ihrer Zustimmung.
Es gibt Gründe, es anders zu machen, etwa bei einer Trennung, in einer Erbengemeinschaft oder wenn Mieter im Haus wohnen. Was wir nicht tun: eine dieser Formen als die einzig richtige darstellen.
Wenn es still bleiben soll
- Inserat ohne Adresse und ohne Außenaufnahme
- Zuerst nur die vorgemerkten Suchkunden
- Kein Aushang im Treppenhaus
- Termine einzeln statt Massenbesichtigung, zu Zeiten, die Ihnen passen
- Ihre Telefonnummer bleibt bei uns
- Kein Schild, wenn Sie es nicht wollen
Beides besprechen wir vorher mit Ihnen, und Sie können jederzeit umschwenken.
Wie sichtbar Ihr Haus wird, entscheiden Sie — die Zahlen bekommen Sie vorher.
Was ist ein Haus mit Erbbaurecht wert? Der Rechenweg in fünf Schritten
Vorweg, damit Sie wissen, was Sie bekommen: Wir erstellen eine Preiseinschätzung für den Verkauf, kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Brauchen Sie ein förmliches Gutachten – etwa für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung –, benennen wir Ihnen einen zertifizierten Sachverständigen.
Liegen genug Verkäufe vergleichbarer Erbbaurechte vor, geht der Vergleich vor. Fehlen sie, wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung gerechnet, §§ 48 bis 52. Bei GOLD IMMOBILIEN zeigen wir jede Größe einzeln, damit Sie die Zahl nachrechnen können.
- Volleigentum ansetzen. Was hätten Haus und Grundstück als normales Eigentum gekostet?
- Bodenwert abziehen. Der Boden gehört Ihnen nicht, also zählt er nicht mit. Abgezogen wird der volle Bodenwert, den das Grundstück unbelastet hätte. Was übrig bleibt, ist der Wert des Gebäudes.
- Erbbauzins vergleichen. Ihr Zins gegen den heute angemessenen, die Differenz über die Restlaufzeit auf heute abgezinst. Abgezinst wird mit dem Liegenschaftszinssatz, den der Gutachterausschuss für Mainz veröffentlicht. Liegt Ihr Zins darunter – bei alten Verträgen häufig –, ist das ein Zuschlag, kein Abschlag.
- Fehlende Entschädigung abziehen. Was am Vertragsende nicht ersetzt wird, ebenfalls abgezinst. Bei voller Entschädigung fällt dieser Abzug fast weg, bei einem Ausschluss ist er am größten. Genau deshalb kostet ein Ausschluss Geld.
- Bei Vermietung: der zweite Weg. Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und Erbbauzins, kapitalisiert über die kürzere der beiden Zeiten – die Restlaufzeit des Erbbaurechts oder die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Warum wir beide Wege rechnen
Sachwert und Ertrag laufen beim Erbbaurecht auseinander, und bei kurzer Restlaufzeit ist der Unterschied erheblich. Wir legen beide Ergebnisse nebeneinander und zeigen Ihnen, an welcher Stelle sie sich trennen.
Beide Ergebnisse bekommen Sie schriftlich, mit jeder Größe zum Nachrechnen.
Diese Rechnung machen wir für Ihr Haus. Für den Anfang genügen die Adresse, Ihre Telefonnummer und Ihre E-Mail-Adresse.
Haus mit Erbpacht verkaufen in vier Schritten
Vertrag lesen
Erbbaurechtsvertrag, Nachträge, Erbbaugrundbuch und das Grundbuch des belasteten Grundstücks. Sie bekommen die acht Punkte aus Ihrem Vertrag, jeden in einem Satz und ohne Paragrafen.
Mit dem Grundstückseigentümer sprechen
Bistum Mainz, evangelische Kirchengemeinde, Landeshauptstadt Mainz, eine Stiftung oder eine Privatperson. Wir treten erst an ihn heran, wenn Sie es freigeben. Bei Kommunen entscheidet ein Gremium mit festen Sitzungsterminen. Bei kirchlichen Eigentümern kommt die kirchenaufsichtliche Genehmigung dazu, deshalb rechnen wir bei GOLD IMMOBILIEN dort in Wochen.
Ansehen und rechnen
Wir sehen uns das Haus gemeinsam an und rechnen zwei Werte: mit der heutigen Restlaufzeit und mit einer verlängerten. Beispiel, keine Bewertung Ihres Hauses: Bei 32 Jahren kann ein Käufer nach der Zehn-Jahres-Regel höchstens 22 Jahre finanzieren, bei 60 Jahren sind es 50. Der Käuferkreis ist ein anderer.
Käufer ansprechen
Zuerst die vorgemerkten Suchkunden, die ein Erbbaurecht akzeptieren und ihre Finanzierung belegt haben. Danach die breite Ansprache über die Portale, denn Wettbewerb um dasselbe Objekt bringt in der Regel den besseren Preis. Wie sichtbar Ihr Haus dabei wird, entscheiden Sie.
Wie lange das dauert, hängt an einer einzigen Stelle: der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Bei einer Privatperson oder einer Stiftung geht das schnell. Bei der Landeshauptstadt Mainz entscheidet ein Gremium mit festen Sitzungsterminen. Bei kirchlichen Eigentümern kommt die kirchenaufsichtliche Genehmigung dazu. Deshalb stoßen wir diesen Weg als Erstes an — er läuft dann neben der Vorbereitung her und nicht hinterher.
Wer der Grundstückseigentümer ist, entscheidet über den Zeitplan
Die Zahlen sind bei jedem Haus andere. Der Ablauf hängt fast immer daran, wem der Boden gehört. Drei Konstellationen, die uns in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet regelmäßig begegnen. Beispielhafte Abläufe, keine Aussage über Ihr Haus.
Der Boden gehört der Kirche
Bistum oder evangelische Kirchengemeinde. Hier kommt zur Zustimmung des Eigentümers die kirchenaufsichtliche Genehmigung dazu. Deshalb fragen wir zuerst nach einer Verlängerung und legen erst danach den Preis fest. Wer die Reihenfolge tauscht, verkauft zum Preis der kurzen Restlaufzeit.
Der Boden gehört der Stadt
Bei der Landeshauptstadt Mainz entscheidet ein Gremium mit festen Sitzungsterminen. Der Antrag muss vor der Sitzung vollständig vorliegen, sonst wartet er auf die nächste. Wir stoßen diesen Weg als Erstes an, damit er neben der Vorbereitung herläuft und nicht hinterher.
Der Boden gehört einer Privatperson
Hier geht die Zustimmung meist schnell. Die Arbeit liegt woanders: Die Erbbauzinsreallast steht in Abteilung II vor der Grundschuld der Käuferbank. Nötig ist ein beglaubigter Rangrücktritt. Wer den erst beim Notar anspricht, verliert Wochen.
Häufige Fragen zum Verkauf mit Erbbaurecht
Brauche ich die Zustimmung des Grundstückseigentümers?
Fast immer ja. Ohne seine Zustimmung geht das Erbbaurecht nicht auf den Käufer über — und auch der Kaufvertrag, mit dem Sie sich zur Übertragung verpflichten, bleibt bis dahin schwebend unwirksam (§ 6 Abs. 1 ErbbauRG). Beim Notar heißt das: Sie unterschreiben einen Vertrag, der erst mit der Zustimmung verbindlich wird. Deshalb sprechen wir mit dem Grundstückseigentümer vor der Vermarktung und nicht danach. Ein Vetorecht hat er nicht: Wird die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert, ersetzt sie auf Antrag das Amtsgericht (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG). Bei GOLD IMMOBILIEN bereiten wir die Anträge vor, führen die Gespräche und halten die Termine nach.
AufklappenWarum es zwei Zustimmungen sind — und was das Gesetz dazu sagt
Vereinbart ist ein Zustimmungsvorbehalt in fast allen Verträgen; erlaubt ist das ausdrücklich (§ 5 ErbbauRG). Im Erbbaugrundbuch sehen wir nach, ob er bei Ihnen drinsteht.
Sie können die Zustimmung verlangen, wenn der Zweck der Bestellung nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der Käufer Gewähr für die Erfüllung der Pflichten bietet (§ 7 Abs. 1 ErbbauRG).
Und es sind zwei Zustimmungen: eine für den Verkauf, eine dafür, dass der Käufer sein Erbbaurecht mit einer Grundschuld belasten darf (§ 5 Abs. 2, § 7 Abs. 2 ErbbauRG). Ohne die zweite bekommt er kein Darlehen, auch bei 70 Jahren Restlaufzeit nicht.
Verweigert der Grundstückseigentümer, sagen wir es Ihnen früh; die gerichtliche Ersetzung führt dann ein Anwalt.
Kann die Laufzeit verlängert werden?
Zuerst schauen wir in den Vertrag. Manche Erbbaurechte enthalten ein dinglich gesichertes Vorrecht auf Erneuerung (§ 31 ErbbauRG) oder eine ausdrückliche Option. Beides ist nicht dasselbe. Eine ausdrückliche Option gibt Ihnen eine echte Rechtsposition. Das Vorrecht auf Erneuerung ist schwächer, als es klingt: Es hilft erst, wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück ohnehin wieder an jemand anderen im Erbbaurecht vergeben will. Will er es selbst behalten oder anders nutzen, greift es nicht, und drei Jahre nach Ablauf erlischt es. Steht dort nichts, ist die Verlängerung Verhandlungssache, meist gegen einen angepassten Erbbauzins. Bei kurzer Restlaufzeit bewegt sie den Preis in der Regel stärker als jede Verhandlung über den Kaufpreis selbst.
Ist der Erbbauzins verhandelbar?
Im laufenden Vertrag nur nach der vereinbarten Anpassungsklausel. Bei einer Verlängerung wird er neu festgelegt.
Kann ich das Grundstück auch selbst kaufen, statt zu verkaufen?
Manchmal ist das der bessere Weg. Wer den Boden kauft, verkauft danach ein Grundstück mit Haus, ohne Restlaufzeit und ohne Erbbauzins. Bei GOLD IMMOBILIEN rechnen wir beide Wege durch und sagen es Ihnen auch dann, wenn zunächst kein Verkauf stattfindet.
Kann der Grundstückseigentümer mir den Käufer wegnehmen?
Nur, wenn im Erbbaugrundbuch ein Vorkaufsrecht zu seinen Gunsten eingetragen ist. Dann wird der Kaufvertrag beim Notar geschlossen, dem Grundstückseigentümer mitgeteilt, und er hat zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen selbst einzutreten. Am Preis ändert das für Sie nichts, am Zeitplan sehr wohl. Wir sehen deshalb vor der Vermarktung im Erbbaugrundbuch nach, ob ein solches Recht eingetragen ist, und sagen es Ihrem Käufer vor dem Notartermin — nicht danach.
Wir sind eine Erbengemeinschaft. Geht das trotzdem?
Ja, nur die Reihenfolge ist eine andere. Vor dem Verkauf wird das Erbbaugrundbuch auf die Erben berichtigt. Verfügen kann eine Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich, alle Miterben müssen mitwirken (§ 2040 BGB). Beides organisieren wir mit. Sind sich die Erben uneinig, ist das eine eigene Aufgabe, und wir haben eine eigene Seite dafür: Geerbte Immobilie verkaufen.
Der Erbbauzins wurde jahrelang nicht angepasst. Ist das ein Problem?
Es kann eins werden. Manche Eigentümer holen eine unterbliebene Anpassung nach, sobald der Verkauf ansteht, und dann verhandelt der Käufer nach. Bei GOLD IMMOBILIEN stellen wir vor dem Preis fest, welche Anpassungsklausel im Vertrag steht und ob Rückstände offen sind, nicht erst beim Notar. Ob eine angekündigte Erhöhung berechtigt ist, lassen wir anwaltlich prüfen.
Wie wird beim Erbbaurecht die Grunderwerbsteuer berechnet?
Nicht nur aus dem Kaufpreis. Das Finanzamt rechnet den künftig zu zahlenden Erbbauzins kapitalisiert hinzu. Für den Käufer heißt das höhere Nebenkosten, als er nach dem Kaufpreis erwartet. Wir sagen es ihm vorher, nicht beim Notar, denn eine Überraschung an dieser Stelle führt regelmäßig zur Nachverhandlung. Die Berechnung im Einzelfall macht der Steuerberater.
Sagen Sie uns, was Sie wissen. Den Rest machen wir
Die meisten Eigentümer kennen ihr Haus besser, als sie glauben: Baujahr, Wohnfläche, was zuletzt gemacht wurde, ungefähr wann das Erbbaurecht bestellt wurde und was der Erbbauzins kostet. Das genügt für den ersten Schritt.Ihre Anfrage bearbeitet David Gold persönlich. Was wir im Erfolgsfall berechnen, steht offen unter diesem Formular.
Danke. Ihre Anfrage ist bei uns.
An Werktagen ruft Sie innerhalb von 24 Stunden ein Mensch zurück, mit Namen und Durchwahl.
- 01Sie bekommen sofort eine Bestätigung per E-Mail.
- 02Wir lesen nach, was zu Ihrem Grundstück im Erbbaugrundbuch steht, und bereiten das Gespräch vor.
- 03Im Gespräch sagen wir Ihnen, welche Angaben aus dem Vertrag noch fehlen und wo Sie sie finden.
Eilt es? Rufen Sie direkt an: 06131 4870343. Sie sprechen mit Ewa Gold oder David Gold, nicht mit einer Sachbearbeitung.
Sie müssen jetzt nichts weiter tun. Wenn Sie möchten, geht es hier weiter:
Häuser mit Erbbaurecht
Was aktuell in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet zum Verkauf steht.
Angebote ansehen →Geerbte Immobilie
Wenn mehrere Erben entscheiden müssen, gilt eine eigene Reihenfolge.
Geerbtes Haus verkaufen →Was unsere Arbeit kostet
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen bei uns denselben Betrag. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Werden wir für beide Seiten tätig, dürfen wir uns die Provision nur zu gleichen Teilen versprechen lassen (§ 656c BGB). Beauftragt uns nur eine Seite, darf die andere höchstens die Hälfte tragen, und erst dann, wenn die beauftragende Seite ihre Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d BGB). Diese Regeln gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Wir nennen Ihnen die Höhe im ersten Gespräch und schriftlich, bevor Sie Unterlagen bekommen.
Schließen Sie den Maklervertrag als Verbraucher ausschließlich per E-Mail, Telefon oder Post, haben Sie 14 Tage Widerrufsrecht (§§ 312g, 355 BGB). Die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular bekommen Sie zusammen mit dem Maklervertrag, bevor Sie ihn bestätigen. Sollen wir schon vor Ablauf der 14 Tage tätig werden, bitten wir Sie vorher ausdrücklich darum.
Bei Wohnung und Einfamilienhaus teilen wir hälftig, auch wenn das Objekt im Erbbaurecht steht. Was im Einzelfall gilt, steht vor jeder Beauftragung schriftlich fest.Sie suchen ein Haus mit Erbbaurecht in Mainz
Wer ein Erbbaurecht von vornherein akzeptiert, hat es leichter: Der Wettbewerb um solche Objekte ist kleiner, bei Häusern wie bei Wohnungen und Anlageobjekten. Legen Sie einen Suchauftrag an, dann melden wir uns, bevor wir veröffentlichen. Was danach kommt, sehen Sie an unseren Exposés: Grundrisse aufbereitet, Lage beschrieben, Zahlen offen. So verkaufen wir, und so werben wir für jedes Objekt, das wir übernehmen.
Suchauftrag anlegenWas in einem Suchauftrag steht
- Lage, Objektart und Größenordnung
- Finanzierungsrahmen und wie er belegt ist
- Zeitpunkt, ab wann Sie handlungsfähig sind
- Ob Erbbaurecht für Sie in Frage kommt
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet mit einem Schwerpunkt auf Erbbaurechten und dem, was Restlaufzeit und Erbbauzins am Wert ändern.
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.