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 So verkaufen Sie Ihre Wohnung in Mainz

Manchmal ist der Zeitpunkt gekommen, eine Eigentumswohnung zu verkaufen. Ob finanziell bedingt oder weil die Wohnung mittlerweile zu groß oder zu klein geworden ist, die Gründe für einen Verkauf können vielfältig sein. Egal, welche Beweggründe für Sie zutreffen, wenn Sie Ihre Wohnung in Mainz verkaufen möchten, sollte dies gut vorbereitet werden. Ein Verkauf ist ein komplexer Prozess, bei dem Zeit und Aufwand nicht unterschätzt werden sollten. 

 Inhaltsverzeichnis

 1. Welche Faktoren bestimmen den Wert meiner Eigentumswohnung?

Ob Apartment in Hechtsheim mit Blick auf die rheinhessischen Weinberge oder Altbauwohnung in der Mainzer Altstadt in Fußnähe zum Marktplatz, Mainz ist ein beliebter Ort zum Leben. Das spiegelt sich natürlich auch in den Immobilienpreisen wider. Der Preis wird letztlich bestimmt von Angebot und Nachfrage. Zudem wird er beeinflusst durch äußere Faktoren wie Lage und Baujahr des Hauses, Bauqualität, Ausstattung und Zustand der Wohnung.

Ist die Anzahl der Zimmer sowohl beim Haus- als auch beim Wohnungskauf relevant, spielt beim Kauf einer Eigentumswohnung zudem auch die Wohnungsetage eine wichtige Rolle. 
Äußerst beliebt sind vor allem 3-5 Zimmer Wohnungen und die Lage in der ersten Etage.

Eine Wohnung im Erdgeschoss kann somit hingegen einen wesentlich geringeren Verkaufspreis erzielen als eine baugleiche Wohnung im Stockwerk darüber.

 

Trotzdem kommt es auch hier auf weitere Faktoren an wie z. B. eine vorhandene Fläche zur Gartennutzung, die ja gerade in Städten heiß begehrt ist. Auf diese Weise kann die Lage des Stockwerks wieder relativiert werden. 

Um einen adäquaten Verkaufspreis zu erzielen, sollte die Wohnung von einem Fachmann bewertet werden, der die zahlreichen Faktoren berücksichtigt und eine entsprechende Verkaufsempfehlung abgibt.

GOLD-Tipp: Für eine erste Einschätzung des Verkehrswertes können Sie hier in 5 Minuten eine unverbindliche und kostenlose Immobilienbewertung vornehmen.

 2. Wann sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?

Wenn Sie den Verkauf in Eigeninitiative durchführen wollen, sollten Sie eine detaillierte Planung aufsetzen, ausreichend Zeit einplanen und Kosten für den Vermarktungsprozess einplanen. Denn auch wenn Sie keinen Makler beauftragen, fallen dennoch Kosten an wie z. B. für die Erstellung eines professionellen Exposés oder Werbekosten. Oftmals werden diese Faktoren vorab nicht ausreichend berücksichtigt und können somit zu unangenehmen Überraschungen führen. 

Nicht nur daher empfiehlt es sich für den Verkauf Ihrer Wohnung in Mainz einen Profi zu beauftragen. Schließen Sie einen Maklervertrag ab, so ist dies sozusagen ein Rundum-Sorglos-Paket.

Sie brauchen sich keine Gedanken über Werbungskosten zu machen oder wie man ein Verhandlungsgespräch führt und können sich sicher sein, dass alle nötigen Unterlagen zur richtigen Zeit vorliegen. Zudem können Makler aufgrund Ihrer Erfahrung und routinierten Vorgehensweise oft höhere Verkaufspreise erzielen als Privatverkäufer. 

Auch zeitlich gesehen ist der Einbezug eines Fachmanns von Vorteil. Immobilienmakler kennen sich in der Region bestens aus und der Vermarktungsprozess einer Immobilie ist für sie Routine. So haben Makler anhand einer umfangreichen Datenbank oft schnell potenzielle Käufer identifiziert.

 3. Worin unterscheiden sich Wohnungsverkauf und Hausverkauf?

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, verkaufen Sie immer auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums im Haus. Daher haben Kaufinteressenten neben den Fragen zu Ihrer Wohnung vor allem auch viele Fragen zum Gemeinschaftseigentum.

Je besser Sie auf diese Fragen vorbereitet sind, desto seriöser wirkt das auf potenzielle Käufer. Auch hier steht Ihnen ein Makler zur Seite, der weiß, auf welche Aspekte es ankommt und was Kaufinteressenten wissen möchten.

 4. Ist der Wohnungsverkauf in Mainz trotz laufendem Kredit möglich?

Sie können Ihre Eigentumswohnung in Mainz trotz laufender Finanzierung unter einer der folgenden Voraussetzungen verkaufen:

1. Wenn Sie den Kredit vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit kündigen, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen, denn diese verliert durch das vorzeitige Auflösen des Kredits Zinsen.

2. Eine weitere Alternative ist eine Übertragung des Kredits auf eine neue Immobilie. Wenn Sie aus Ihrer Eigentumswohnung ausziehen und planen ein Haus zu kaufen, so können Sie den Kredit auf das Haus übertragen. Der Kreditgeber muss Ihrem Vorhaben aber selbstverständlich zustimmen.

3. Eher unüblich, aber natürlich dennoch grundsätzlich möglich, ist, dass der Käufer Ihrer Wohnung den Kredit von Ihnen übernimmt und somit eine sogenannte Umschuldung vorgenommen wird.

GOLD-Tipp: Sofern Sie Ihre Immobilie nicht selbst drei Jahre am Stück bewohnt haben, fällt für Ihre Eigentumswohnung eine Spekulationssteuer an, wenn Sie diese innerhalb einer Frist von 10 Jahren nach Kauf wieder verkaufen. Sind Sie flexibel, was den Zeitpunkt des Verkaufs angeht, so lohnt es sich also, den zeitlichen Aspekt des Verkaufs im Blick zu behalten und diesen womöglich noch etwas nach hinten zu verschieben.

 5. Was gilt es bei Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beachten?

Für eine freie Wohnung ist der zu erzielende Preis oft deutlich höher, da sich hier eine größere Zielgruppe ansprechen lässt. Denn nicht nur für Käufer, die eine Wohnung kaufen und selbst beziehen möchten, sondern auch für Kapitalanleger sind schlecht vermietete Objekte oft weniger spannend.

Ganz nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ müssen bestehende Mietverhältnisse sowie die Konditionen des Mietvertrages 1:1 übernommen werden. Sie werden somit beim Kauf vom Verkäufer auf den Käufer übertragen.

 

Dies betrifft auch geplante Mieterhöhungen. Eine Ausnahme dieser Regelung gilt lediglich bei Eigenbedarfsklagen. All dies muss ein Käufer berücksichtigen und einkalkulieren.

GOLD-Tipp: Sollte sich ein Auszug Ihrer Mieter aus der Wohnung ankündigen, könnte dies also ein guter Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in Mainz sein.

 6. Welche Unterlagen werden für den Verkauf meiner Wohnung in Mainz benötigt? 

Ihr Makler wird sich mithilfe einer Vollmacht um die Beschaffung aller notwendigen Dokumente kümmern. Hier finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Unterlagen für den Wohnungsverkauf:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Gültiger Energieausweis
  • Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
  • Grundrisszeichnungen und Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Sämtliche Nachweise über Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Aktuelle Hausgeldabrechnung
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Mietverträge (falls die Wohnung vermietet ist)

Je nach Art und Baujahr des Hauses, in dem sich Ihre Eigentumswohnung befindet, ob die Wohnung vermietet ist oder ob Sie die Wohnung ggf. geerbt haben, können weitere Unterlagen relevant sein. 

 7. Was gilt es bei der Vermarktung einer Eigentumswohnung zu beachten?

Das Kernstück einer guten Vermarktung und zugleich das Aushängeschild für Ihre Eigentumswohnung ist das Wohnungsexposé. Hier sind alle relevanten Daten und Informationen ersichtlich. Da das Exposé das erste ist, was potenzielle Käufer von Ihrer Wohnung sehen, sollte dieses professionell erstellt werden und folgende Elemente enthalten: 

1.
Professionelle Bilder und Fotografien Ihrer Wohnung (ein besonderer Hingucker sind zudem veranschaulichende Grafiken, 360° Aufnahmen oder Drohnenaufnahmen). 

2.
Ein exakter Grundriss, der gut lesbar ist (eine 3D-Animation kann hier ein schönes Extra sein). 

3.
Alle Eckdaten und Besonderheiten Ihrer Wohnung (z. B. ob es eine Gartenwohnung ist, es einen Garten zur Gemeinschaftsnutzung gibt, die Wohnung über einen Stellplatz verfügt, etc.) 

 

 

4. Eine Beschreibung zur Lage des Hauses. 

5.
Den vorher ermittelten Verkaufspreis. 

6.
Ihre Kontaktdaten (bzw. die Kontaktdaten des Maklers, wenn Sie diesen mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung beauftragt haben).

GOLD-Tipp: Vor allem in angesagten Mainzer Stadtteilen wie der Neustadt kann es schnell zu einer regelrechten Flut an Anfragen kommen. Wenn Sie den Verkauf privat organisieren, gilt es, möglichst jederzeit erreichbar zu sein, die Anfragen zu sortieren und Besichtigungstermine zu vereinbaren. Hier kann man schnell den Überblick verlieren. Nutzen Sie die Vorteile eines Maklers, der sich um all diese Dinge für sie kümmert! Denn dann stehen nicht Ihre Kontaktdaten im Exposé, sondern die des Maklers.

 8. Wie bereite ich die perfekte Wohnungsbesichtigung vor?

Für die Besichtigung muss die Wohnung gut vorbereitet werden. Ob eine Wohnung vor dem Verkauf renoviert werden sollte, kommt darauf an. Gerade bei hochpreisigen Immobilien kann das die Entscheidung beeinflussen, denn Käufer sind hier oft auf der Suche nach der „perfekten“ Wohnung „ohne Mängel“. Manchmal macht es aber auch Sinn, nur bestimmte Dinge zu renovieren. Auch hierzu kann Sie Ihr Makler bestens beraten.

Für die Besichtigung selbst sollte die Wohnung in einem gepflegten, einladenden Zustand sein. Gewisse Details wie frische Blumen und durchlüftete Räume schaffen eine Wohlfühlatmosphäre und können für das Bauchgefühl des Käufers ein wichtiger Aspekt sein. Zudem sollte die Besichtigung möglichst bei Tageslicht durchgeführt werden, da helle Räume größer wirken.

 

Zum Rundum-Sorglos-Paket Ihres Maklers gehört auch, dass er für Sie alle Besichtigungen übernimmt. Er wird sich im Vermarktungsprozess intensiv mit Ihrer Wohnung beschäftigen, sodass er alle Details in- und auswendig kennt und Ihre Wohnung bestmöglich bewerben kann.

GOLD-Tipp: Vor allem bei hochpreisigen oder leerstehenden Wohnungen kann Home Staging für die richtige Inszenierung sorgen und der Präsentation das gewisse Extra verleihen.

 9. Was folgt nach der Preisverhandlung?

Auch die Preisverhandlung wird vom Makler geführt. Diese erfordert ein gewisses Geschick und Verkaufstalent. Ein Makler kann nüchtern argumentieren und in Ihrem Sinne neutral verhandeln.

So haben Sie beste Chancen auf einen für Sie optimalen Verkaufspreis. Wenn sich alle Parteien einig sind, arbeitet der Makler die Details des Kaufvertrags aus, die für den Notartermin relevant sind.

Da die Einbindung eines Notars in Deutschland rechtlich vorgeschrieben ist, führt daran kein Weg vorbei. Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden.

Mit der notariellen Beurkundung ist der Verkauf rechtskräftig und Sie haben Ihre Wohnung in Mainz erfolgreich verkauft.

 10. Welche Nebenkosten fallen für Käufer und Verkäufer an?

Neben den Kosten für die Immobilie selbst, fallen für den Käufer weitere Kaufnebenkosten an. Hierbei ist zwischen variablen Kosten (Maklergebühr), gesetzlich vorgeschriebenen Kosten (Notarkosten) sowie steuerlichen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer) zu unterscheiden. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten für den Käufer auf ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Mit dem Ende 2020 erlassenen Gesetz ist geregelt, dass die Höhe der Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer hälftig aufgeteilt werden und, auch wenn die Höhe regional unterschiedlich sein kann, beide Parteien gleichermaßen beteiligt sind.

Grundsätzlich ist es aber immer auch möglich, dass der Verkäufer die Provision vollständig übernimmt und der Makler somit auch alleinig die Interessen des Verkäufers vertritt.

Ist kein Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, kommen auf den Verkäufer aber dennoch Kosten zu. Dieser trägt die Kosten für die Beschaffung der Unterlagen, anfallende Werbungskosten sowie Kosten z. B. für die Erstellung eines professionellen Exposés. All diese Kosten fallen weg, wenn ein Makler beauftragt wird.

 11. Wann sollte ich meine Wohnung in Mainz verkaufen? 

Grundsätzlich ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf sehr individuell und sollte zu Ihrer privaten Situation passen. Neben steuerlichen Aspekten wie das Wegfallen der Spekulationssteuer, gibt es noch äußere Faktoren, die den Verkaufszeitpunkt positiv oder negativ beeinflussen können.

Ist Ihre Wohnung vermietet, so könnte ein anstehender Auszug der Mieter ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf sein, da eine freie Wohnung eine größere Zielgruppe anspricht.

Auch die aktuelle Zinssituation, die gerade für die Immobilienfinanzierung momentan äußerst attraktiv ist, spielt eine wichtige Rolle und steigert die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.