Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Mehrfamilienhaus verkaufen in Mainz und Rhein-Main
Ihr Käufer rechnet in Rendite, nicht in Quadratmetern. Ein Mehrfamilienhaus wird nicht nach Geschmack bewertet, sondern nach Ertrag. Wir ermitteln, was Ihr Objekt trägt, und finden den Käufer, der dafür zahlt.
Für die Wertspanne genügen sechs Angaben, die Sie im Kopf haben. Montags bis freitags meldet sich innerhalb von 24 Stunden ein Mensch bei Ihnen, mit Namen und Durchwahl.
David Gold (M.Sc.), Geschäftsführer – er nimmt Anfragen zu Mehrfamilienhäusern persönlich an.
Ein Mensch, kein Formularbrief – Werktags meldet sich innerhalb von 24 Stunden jemand bei Ihnen, mit Namen und Durchwahl. Termine auch abends und samstags.
Sie bestimmen die Sichtbarkeit – In der Regel raten wir zur breiten Vermarktung, weil sie den Preis macht. Wollen Sie es still, geht auch das.
Erst die Zahlen, dann die Entscheidung – Im ersten Gespräch bekommen Sie unsere Einschätzung und die Rechenwege dahinter. Ihre Nummer bleibt bei uns.
Sie verkaufen ein Mehrfamilienhaus oder Sie suchen eines
Ihr Mehrfamilienhaus
Sechs Angaben, die Sie im Kopf haben, und Sie bekommen eine Wertspanne mit offengelegten Annahmen. Sie sehen, mit welcher Miete, welchen Kosten und welcher Restnutzungsdauer wir gerechnet haben.
Ein Mehrfamilienhaus
Zinshäuser im Rhein-Main-Gebiet gehen selten in ein Portal. Sie gehen zuerst an die Käufer, deren Ankaufsprofil bei uns liegt.
Wer in Mainz ein Mehrfamilienhaus verkauft, ist selten Berufsinvestor. Es ist ein Privatmensch mit einem Haus, und er verkauft, weil sich im Leben etwas geändert hat.
Sie treffen diese Entscheidung einmal. Ihr Gegenüber am Verhandlungstisch trifft sie zwanzigmal im Jahr. Dieses Gefälle gleichen wir aus.
Dabei ist gleich, wie Ihr Objekt heißt: Mehrfamilienhaus, Zinshaus, Wohn- und Geschäftshaus, eine Wohnanlage oder mehrere vermietete Eigentumswohnungen im Paket. Auch ein Neubau, der noch im Bau ist und im Ganzen abgegeben werden soll, gehört hierher. Die Wege sind dieselben. Nur die Zahlen dahinter sind andere.
Über 60 Prozent des deutschen Mietwohnungsbestands gehören privaten Vermietern. Von rund 5,5 Millionen privaten Vermieterhaushalten besitzen 58 Prozent nur ein einziges Mietobjekt.
Institut der deutschen Wirtschaft Köln, 2025
Was wir bei einem Mehrfamilienhaus zuerst tun
Die Mieterliste gegen die Verträge
GOLD IMMOBILIEN stellt die Mieterliste neben die Mietverträge und beides neben die Nebenkostenabrechnung. Erst dann steht fest, was tatsächlich an Miete läuft und was nur auf dem Papier steht.
Die Ist-Miete gegen den Markt
Danach vergleichen wir jede Einheit mit dem, was am Markt erzielbar wäre. Der Unterschied ist entweder Spielraum nach oben oder ein Abschlag, je nachdem, ob er belegt ist.
Erst dann wird gerechnet
Der größte Einzelabschluss unseres Hauses lag bei 160 Wohnungen, und es war weder der erste noch der letzte. Diese drei Handgriffe stehen bei jedem davon am Anfang.
Wie ein Käufer Ihren Preis rechnet
Eine Bewertung, die nur die Wohnfläche mit einem Quadratmeterpreis multipliziert, verfehlt ein Mehrfamilienhaus. Ihr Käufer rechnet mit dem Ertrag. Er nimmt die Jahresnettokaltmiete und teilt den Kaufpreis durch diese Miete. Das Ergebnis nennt er Faktor. Danach zieht er die Kosten ab, die er selbst tragen muss und nicht auf die Mieter umlegen kann. Daraus wird seine Rendite. Der Faktor ist die schnelle Einordnung am Telefon, die Rendite ist die Entscheidung.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt denselben Weg. Nach § 31 Absatz 2 ergibt sich der Rohertrag „aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen; hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind“. An diesem Satz scheitern viele Schätzungen: Ihre Ist-Miete zählt, soweit sie am Markt auch erzielbar ist.
Vom Rohertrag zieht § 32 ImmoWertV die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Was bleibt, ist der Reinertrag.
Dann kommt der Schritt, den Onlinerechner überspringen. Nach § 28 wird vom Reinertrag zuerst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Nur der Rest entfällt auf das Gebäude und wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Am Ende kommt der Bodenwert wieder hinzu. Deshalb steht bei einem alten Haus in guter Lage am Ende oft der Boden im Vordergrund und nicht die Miete.
Sie bekommen von uns deshalb eine Spanne mit offengelegten Annahmen: angesetzte Miete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz. Das ist eine begründete Einschätzung für Ihre Entscheidung, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch für Finanzamt, Gericht oder Bank.
Ein Rechenbeispiel
Acht Wohnungen, zusammen 8.000 Euro Kaltmiete im Monat.
Der Mittelwert stammt aus 83 sehr unterschiedlichen Kauffällen, von einem Haus, von dem außer der Miete noch nichts bekannt ist. Wo Ihr Haus in dieser Spanne steht, sagen wir Ihnen.
Was Ihren Preis am stärksten bewegt
Ist-Miete gegen Marktmiete
Unterschrittene Mieten sind kein Makel. Sie sind Spielraum, wenn die Mietverträge, die Laufzeiten und die Staffeln belegt sind. Ohne Belege rechnet der Käufer mit der Ist-Miete.
Instandhaltungsstau und Energie
Dach, Heizung, Leitungen, Fenster. Ein Käufer zieht diese Kosten von seinem Gebot ab, und er zieht sie großzügig ab, solange er nicht weiß, was ansteht. Belegte Maßnahmen der letzten Jahre wirken unmittelbar auf den Preis. Sie verlängern außerdem die Restnutzungsdauer, und die ist der Hebel, den Sie selbst in der Hand haben.
Mietverhältnisse und Leerstand
Vermietet verkaufen ist der Regelfall, weil die Einnahmen ab dem ersten Tag laufen. Leerstand ist Potenzial, wenn die Einheit vermietbar ist, und Kostenpunkt, wenn sie es nicht ist. Bei einer leerstehenden Gewerbeeinheit gilt eine eigene Rechnung: Ladenflächen werden anders bewertet als Wohnungen, und die Dauer des Leerstands zählt stärker. Sagen Sie uns, was leer steht, dann rechnen wir es getrennt.
Was in Mainz tatsächlich gezahlt wird
Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Mainz zählt für Mehrfamilienhäuser 83 Kauffälle im Berichtsjahr 2024, dem zuletzt amtlich ausgewerteten Jahr. Der Markt ist eng, das sind etwa sieben im Monat.
Mehrfamilienhäuser in Mainz
über alle 83 Kauffälle
Grundlage der Kapitalisierung
Streuung plus und minus 1,51
Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2024. Das ist der zuletzt veröffentlichte amtliche Bericht für Mainz; ein Bericht mit neueren Zahlen lag am 5. September 2026 nicht vor. Wir prüfen das laufend und schreiben die Zahlen fort, sobald der nächste Bericht erscheint. Seither sind die Preise für Mehrfamilienhäuser bundesweit um 1,6 Prozent gestiegen (vdp-Immobilienpreisindex, zweites Quartal 2026, veröffentlicht am 10. August 2026).
Frankfurt am Main
438 Kauffälle, durchschnittlich 1,94 Millionen Euro. Mehr Bewegung, kleinere Objekte.
Wiesbaden
51 Kauffälle, durchschnittlich 1,68 Millionen Euro, Ertragsfaktor 20,3.
Darmstadt
35 Kauffälle, durchschnittlich 1,21 Millionen Euro.
Grundstücksmarktberichte der jeweiligen Gutachterausschüsse. Die Zahlen sind Durchschnitte über sehr unterschiedliche Objekte und ersetzen keine Bewertung Ihres Hauses.
Was diese Zahlen für Sie bedeuten: Ein falsch angesetzter Preis fällt in einem so engen Markt nicht auf, weil es keine Vergleichsmasse gibt, in der er untergeht. Er kostet Monate. Und weil der Käufer über seine Finanzierungskosten rechnet, bewegen sich die Faktoren mit dem Zinsniveau, nicht mit dem Geschmack.
Sechs Angaben genügen für die erste Spanne
Für die erste Spanne genügt, was Sie im Kopf haben:
- die Adresse des Objekts
- die Anzahl der Wohneinheiten, dazu Gewerbeeinheiten, falls vorhanden
- die Jahresnettokaltmiete, also die Kaltmiete aller Einheiten im Jahr
- das Baujahr
- die Wohn- und Nutzfläche insgesamt
- ob und wie viel gerade leer steht
Alles Weitere, von der Mieterliste bis zur Nebenkostenabrechnung, klären wir, wenn Sie sich für eine Vermarktung entscheiden.
Wertspanne anfordern
Unter zwei Minuten, in drei Schritten. Sie entscheiden danach, wie es weitergeht.
Was Sie dafür zurückbekommen
Eine Wertspanne mit den Annahmen, auf denen sie beruht: angesetzte Miete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz.
Dazu die Einordnung, welche der sechs Angaben die Spanne am stärksten verengen würde, wenn Sie sie noch nachreichen.
Montags bis freitags innerhalb von 24 Stunden. Sie sprechen mit Ewa oder David Gold.
Wir zeigen Ihr Haus nicht jedem
Jeder Interessent durchläuft ein ausführliches Telefongespräch, bevor ein Besichtigungstermin zustande kommt. Einen großen Teil unserer Käufer kennen wir bei GOLD IMMOBILIEN seit Jahren, sie haben bereits über uns gekauft. Bei allen anderen klären wir die Finanzierung, bevor jemand Ihr Objekt von innen sieht.
Merkt die Nachbarschaft etwas davon? In aller Regel raten wir zur breiten Vermarktung, denn mehr Käufer gleichzeitig bedeuten mehr Angebote für dasselbe Objekt, und daraus entsteht der Preis. Dazu gehört auch das Verkaufsschild: Es bringt Anrufe aus der Nachbarschaft, und bei Leerstand empfehlen wir es ausdrücklich. Soll es still bleiben, geht auch das: kein Schild, kein Aushang im Treppenhaus, keine Massenbesichtigung. Termine stimmen wir mit Ihnen ab und legen sie einzeln, zu Zeiten, die Ihnen passen.
Für Ihre Mieter gilt dasselbe. Für die Bewertung müssen sie nichts erfahren, dafür genügen Mietverträge und Abrechnungen. Erst wenn Besichtigungen anstehen, stimmen wir mit Ihnen ab, wie und wann informiert wird.
Gehört das Haus mehreren, etwa nach einem Erbfall oder in einer Trennung, sprechen wir mit jeder Seite getrennt und legen die Zahlen dann gemeinsam auf den Tisch. Eine Zahl, der alle glauben, ist der schnellste Weg aus einer festgefahrenen Lage.
Was das kostet
Bei einem Mehrfamilienhaus wird die Provision frei vereinbart, und bei GOLD IMMOBILIEN teilen wir sie in aller Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer, damit es für beide Seiten fair ist. Was in Ihrem Fall gilt, steht fest, bevor Sie etwas unterschreiben. Eine Provision entsteht ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung.
Die gesetzliche Teilungsregel der §§ 656a bis 656d BGB gilt für das Mehrfamilienhaus als Ganzes nicht. Sobald einzelne Eigentumswohnungen an private Käufer gehen, etwa nach einer Aufteilung, gilt sie sehr wohl. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, welcher der beiden Fälle Ihrer ist.
Die Einschätzung Ihres Objekts und das Gespräch darüber stellen wir bei GOLD IMMOBILIEN nicht in Rechnung. Wie es danach weitergeht, entscheiden Sie.
Welche Unterlagen später gebraucht werden
Diese Liste zeigt, was im Lauf der Vermarktung zusammenkommt. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihnen.
Objekt und Grundbuch
Grundbuchauszug und Flurkarte · Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung · Teilungserklärung, falls das Objekt aufgeteilt ist
Mieten und Kosten
Mieterliste mit Mietbeginn, Kaltmiete und Nebenkosten · alle Mietverträge samt Nachträgen · Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
Zustand und Verträge
Nachweise der Modernisierungen der letzten Jahre · Energieausweis · Versicherungsnachweise und Wartungsverträge
Beim Energieausweis ist die Frist am klarsten geregelt. Nach § 80 Absatz 4 des Gebäudeenergiegesetzes muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und nach § 87 gehören seine Kernangaben in jede Anzeige. Um beides kümmern wir uns mit Ihnen.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Allgemeine Orientierung. Zu Steuern antwortet Ihr Steuerberater, zu Rechtsfragen Ihr Anwalt. Wir sagen Ihnen, welche Angaben die beiden dafür brauchen.
Wir sind eine Erbengemeinschaft und uns nicht einig. Was ist der erste Schritt?
Eine Bewertung, die alle akzeptieren. Bei GOLD IMMOBILIEN sprechen wir mit jedem Miterben getrennt, legen dieselben Zahlen und dieselben Annahmen auf den Tisch und beantworten jede Rückfrage vor allen. Ohne gemeinsame Zahl gibt es keine Einigung, und ohne Einigung droht die Teilungsversteigerung, bei der in aller Regel weniger herauskommt. Mehr dazu auf der Seite Spezialisten für Erbschaftsfälle.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus vermietet verkaufen?
Ja, und es ist der Regelfall. Kapitalanleger kaufen bevorzugt vermietet, weil die Mieteinnahmen ab dem ersten Tag laufen. Die Mietverhältnisse gehen nach § 566 BGB auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete. Kritisch wird es nur bei unvollständigen Unterlagen.
Was ist der Faktor bei einem Mehrfamilienhaus?
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist die wichtigste Kennzahl der Käuferseite und der schnellste Weg, ein Angebot einzuordnen. In Mainz lag er im Mittel der 37 ausgewerteten Kauffälle 2023 und 2024 bei 21,42, mit einer Standardabweichung von plus und minus 1,51. Neuere amtliche Zahlen liegen für Mainz noch nicht vor: Der Gutachterausschuss wertet immer das abgeschlossene Vorjahr aus und veröffentlicht im Frühjahr. Seither sind die Preise für Mehrfamilienhäuser bundesweit um 1,6 Prozent gestiegen (vdp-Immobilienpreisindex, zweites Quartal 2026, veröffentlicht am 10. August 2026).
Müssen meine Mieter vom Verkauf erfahren?
Für die Bewertung nicht, dafür genügen Mietverträge und Abrechnungen. Erst wenn Besichtigungen anstehen, stimmen wir mit Ihnen ab, wie und wann informiert wird. Nach dem Verkauf tritt der Käufer in die bestehenden Mietverhältnisse ein, für Ihre Mieter ändert sich zunächst nur der Name auf der Überweisung.
Lohnt sich die Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf?
Manchmal ja, oft nicht. Es hängt von Baujahr, Zuschnitt, Mietverhältnissen und den Kosten der Aufteilung ab, dazu von örtlichen Vorgaben und vom Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB. Rechnen Sie mit einem Vorlauf von mehreren Monaten und mit Kosten vor dem ersten Verkauf. Ausführlich im Ratgeber zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Das hängt von Zustand, Lage und Preisvorstellung ab. Bei GOLD IMMOBILIEN nennen wir Ihnen nach dem Erstgespräch eine realistische Spanne, keine Wunschzahl. Was die Dauer am stärksten verkürzt, sind vollständige Unterlagen zum Zeitpunkt der ersten Ansprache.
Fällt beim Verkauf Steuer an?
Das hängt vor allem davon ab, wie lange Ihnen das Objekt gehört und wie es genutzt wurde. Diese Frage gehört zu Ihrem Steuerberater, und zwar vor dem Verkauf, nicht danach. Wir sagen Ihnen, welche Angaben er dafür braucht.
Ich habe einen Neubau, der noch nicht fertig ist. Geht das auch?
Ja. Ein Objekt im Bau wird nicht über die laufende Miete bewertet, sondern über die zu erwartende. Sagen Sie uns den Bautenstand, die Zwischenfinanzierung und den geplanten Fertigstellungstermin, dann sagen wir Ihnen, ob ein Verkauf im Ganzen trägt.
Sie wollen kaufen statt verkaufen
Wir kaufen für Bestandshalter, Familienunternehmen und private Anleger im Rhein-Main-Gebiet an. Was uns an Zinshäusern erreicht, geht selten in ein Portal. Es geht zuerst an die Namen, deren Ankaufsprofil bei uns liegt.
Sie beschreiben einmal, was für Sie in Frage kommt. Wir gleichen jedes Objekt damit ab und rufen an, bevor ein Exposé entsteht.
Die ehrliche Grenze: Bei GOLD IMMOBILIEN rufen wir an, wenn ein Objekt zu Ihrem Profil passt, nicht in festen Abständen. In einem Markt mit rund sieben Kauffällen im Monat kann das mehrere Monate dauern. Sie hören von uns, wenn es etwas zu besprechen gibt, sonst nicht.
Ankaufsprofil hinterlegen
Sie hinterlegen ein Profil. Ein Auftrag mit Provisionsvereinbarung entsteht erst, wenn Sie ihn ausdrücklich erteilen.
So läuft es
Sie beschreiben Ihr Ankaufsprofil auf der Seite Suchauftrag. Ein vorhandenes Profil laden Sie hoch, statt Felder auszufüllen.
Wir rufen einmal an und klären die Punkte, die kein Formular abfragen kann.
Passt ein Objekt, bekommen Sie Zahlen und Unterlagen, bevor ein Exposé entsteht.
Sie kaufen zum ersten Mal? Dann gehen wir die Mieterliste mit Ihnen durch, Zeile für Zeile.
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Vorqualifiziert, Finanzierung geklärt. Ein Teil unserer Renditeobjekte geht zuerst an die Käufer, deren Ankaufsprofil bei uns liegt.
Beurkundung und Übergabe
Wir bereiten den Notartermin vor und übergeben mit vollständiger Dokumentation, einschließlich Mieterlisten, Kautionen und laufenden Verträgen.
Sechs Angaben, eine begründete Spanne
Sie bekommen eine Wertspanne mit offengelegten Annahmen, nicht eine Zahl aus einem Rechner. Montags bis freitags melden wir uns innerhalb von 24 Stunden. Sie sprechen mit Ewa oder David Gold.
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Unter zwei Minuten. Sie können zwischen den Schritten zurückgehen, ohne dass Eingaben verloren gehen.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet mit einem Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäusern: Ertragswert, Ist- und Marktmiete, Instandhaltungsstau.
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.