Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Off Market oder öffentlich verkaufen
Zwei Wege, ein Ziel. Welcher der bessere ist, entscheidet Ihr Objekt, nicht die Mode.
Wir legen Ihnen beide Wege mit Vor- und Nachteilen offen, bevor Sie entscheiden. Werktags meldet sich innerhalb eines Tages ein Mensch bei Ihnen, mit Namen und eigener Durchwahl.
Die Frage kommt fast immer im ersten Gespräch: Soll das Haus ins Internet oder still an eine Handvoll Käufer? Die ehrliche Antwort lautet, dass beides funktioniert und beides schiefgehen kann. Es kommt darauf an, welches Objekt Sie haben und was Ihnen wichtiger ist.
Diese Seite erklärt beide Wege so, wie wir sie Eigentümern am Tisch erklären: was sie leisten, was sie kosten, wo sie versagen. Am Ende entscheiden Sie, nicht wir. Unsere Aufgabe ist, Ihnen vorher zu sagen, was der jeweilige Weg für Ihr Objekt bedeutet.
Drei WegeStill, offen oder erst das eine und dann das andere
Off Market
Kein Portal, kein Schild, kein Exposé im Umlauf. Wir sprechen gezielt die Ankäufer an, deren hinterlegtes Profil zu Ihrem Objekt passt. Zahlen fließen erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Öffentlich
Anzeige auf den Portalen, sichtbares Exposé, breite Ansprache. Jeder Interessent kann sich melden, auch der, den niemand auf dem Schirm hatte.
Zweistufig
Erst still an die passenden Ankäufer, mit einer vereinbarten Frist. Kommt in dieser Zeit kein tragfähiges Angebot, geht das Objekt öffentlich. Der häufigste Weg bei uns.
Off Market heißt diskret, nicht heimlich
Off Market ist kein geheimer Markt und kein Zirkel mit Zugangsberechtigung. Es beschreibt schlicht, dass ein Objekt nicht öffentlich beworben wird. Der Verkauf selbst läuft danach völlig normal ab: Besichtigung, Prüfung, Notartermin, Grundbuch. Es gibt keinen Sonderweg am Recht vorbei.
Der Unterschied liegt allein davor: Wer erfährt überhaupt, dass verkauft wird, und in welcher Reihenfolge. Beim öffentlichen Weg erfährt es jeder gleichzeitig. Beim stillen Weg erfährt es eine Handvoll Ankäufer nacheinander, und jeder von ihnen unterschreibt vorher, dass er die Zahlen für sich behält.
Was Off Market ist
Eine gezielte Ansprache von Käufern, deren Ankaufsprofil zu Objektart, Größenordnung und Lage passt. Wer nicht passt, erfährt nichts. Wer passt, unterschreibt erst eine Vertraulichkeitserklärung und sieht danach die Zahlen.
Was Off Market nicht ist
Kein Versprechen auf einen höheren Preis, kein Ersatz für belastbare Unterlagen und kein Grund, auf eine saubere Bewertung zu verzichten. Ein Objekt ohne Mieterliste ist still genauso schwer zu verkaufen wie laut.
Der Begriff wird am Markt sehr weit gebraucht. Manche nennen schon eine Anzeige ohne Adresse Off Market. Wir meinen damit, dass Ihr Objekt in keinem Portal, in keinem Schaufenster und auf keinem Schild auftaucht, solange Sie es nicht wollen.
Wann Off Market der bessere Weg ist
Es gibt Objekte und Lebenslagen, bei denen die Sichtbarkeit selbst der Schaden ist. In diesen Fällen raten wir zum stillen Weg, auch wenn er länger dauern kann.
- Mieter sollen nicht aus dem Portal erfahren, dass ihr Haus verkauft wird
- Ein Betrieb im Objekt soll bei Kunden und Personal keine Unruhe auslösen
- Die Trennung oder der Erbfall ist im Umfeld noch nicht besprochen
- Ein Wettbewerber soll die Zahlen des Objekts nicht sehen
- Das Objekt war schon einmal öffentlich am Markt und soll nicht als Ladenhüter erscheinen
- Es geht um ein Paket, dessen Zusammensetzung niemanden etwas angeht
- Der Kreis der ernsthaften Käufer ist ohnehin klein und bekannt
- Sie wollen erst prüfen, was möglich ist, ohne sich festzulegen
Der wichtigste Punkt zuerst
Diskretion ist kein Zusatz, den man später einschaltet. Sie muss ab dem ersten Telefonat gelten, weil ein einmal gestreutes Exposé nicht mehr einzusammeln ist. Sagen Sie uns im Erstgespräch, dass Vertraulichkeit nötig ist, dann richten wir den ganzen Ablauf danach aus.
Still verkaufen heißt nicht unter Wert verkaufen
Der häufigste Einwand gegen den stillen Weg lautet: Wer nicht alle fragt, bekommt weniger. Der häufigste Einwand dagegen lautet: Wer still verkauft, verkauft an den Kenner und bekommt mehr. Beides sind Behauptungen, und für beide gibt es keine belastbare Statistik, die wir Ihnen guten Gewissens vorlegen könnten.
Was sich belegen lässt, ist die Streuung im Markt selbst. Der Mainzer Gutachterausschuss weist für Mehrfamilienhäuser einen mittleren Ertragsfaktor von 21,42 aus, mit einer Streuung von plus minus 1,51. Diese Spanne ist der Raum, in dem verhandelt wird, unabhängig vom Vermarktungsweg.
Was den Preis wirklich bewegt
Nicht der Kanal, sondern die Qualität der Unterlagen und die Zahl der Käufer, für die das Objekt tatsächlich in Frage kommt. Zehn gezielt angesprochene Ankäufer, deren Profil passt, sind mehr wert als zweihundert Klicks von Leuten, die weder Größenordnung noch Finanzierung stemmen.
Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Seiten 94 und 122, Berichtszeitraum 2024. Das Rechenbeispiel ist eine Veranschaulichung der amtlichen Streuung, keine Bewertung Ihres Objekts. Zu Wirkungen des Vermarktungswegs auf den Preis gibt es keine amtliche Erhebung, deshalb nennen wir dazu keine Zahl.
Wann öffentlich der bessere Weg ist
Der öffentliche Weg hat einen Vorteil, den kein noch so guter Verteiler ersetzt: Er findet den Käufer, an den niemand gedacht hat. Den Nachbarn, der aufstocken will. Den Betrieb, der Flächen sucht. Den Privatanleger, der zum ersten Mal ein Haus kauft und deshalb in keiner Ankaufsliste steht.
Diese Käufer lassen sich nicht gezielt ansprechen, weil niemand weiß, dass es sie gibt. Sie finden das Objekt, weil es sichtbar ist. Bei ungewöhnlichen Objekten ist das oft der einzige Weg, überhaupt genug ernsthafte Interessenten zusammenzubekommen, und bei mehreren Eigentümern ist es der Weg, der sich hinterher am leichtesten begründen lässt.
Breite statt Auswahl
Je ungewöhnlicher das Objekt, desto wichtiger die Breite. Für ein Standard-Mehrfamilienhaus kennen wir die Käufer. Für ein Objekt mit Besonderheit kennt sie niemand vorher.
Sichtbarer Wettbewerb
Mehrere ernsthafte Interessenten gleichzeitig verändern die Verhandlung. Das lässt sich still ebenfalls herstellen, öffentlich entsteht es meist schneller.
Nachweisbare Sorgfalt
Bei Erbengemeinschaften, Betreuungen und Insolvenzverfahren ist der offene Markt oft der Weg, der sich später am leichtesten belegen lässt.
Wenn mehrere Eigentümer entscheiden müssen, hat der öffentliche Weg einen zusätzlichen Vorteil: Niemand kann hinterher sagen, es sei zu früh und zu billig an einen Bekannten gegangen. Ob das in Ihrem Fall rechtlich geboten ist, klärt Ihr Anwalt oder Notar, nicht wir.
Zweistufig: erst still, dann offen
Sie müssen sich nicht einmal für immer entscheiden. In den meisten Fällen beginnen wir still und öffnen erst, wenn es nötig wird. Die Reihenfolge lässt sich nicht umkehren: Was einmal öffentlich war, wird nicht wieder vertraulich.1 · Unterlagen und Bewertung. Bevor irgendjemand angesprochen wird, steht die Rechnung. Ohne belastbare Zahl ist jede Ansprache verfrüht, still wie öffentlich.
2 · Abgleich mit den Ankaufsprofilen. Wer passt nach Objektart, Größenordnung, Lage und Mindestrendite? Nur diese Käufer werden angesprochen.
3 · Vertraulichkeitserklärung. Unterschrieben, bevor Zahlen das Haus verlassen. Erst danach sieht jemand Mieterliste und Verträge.
4 · Stille Phase mit Frist. Eine vorher vereinbarte Zeitspanne, in der das Objekt nirgends beworben wird. Sie bekommen Rückmeldung, auch wenn nichts passiert.
5 · Zwischenentscheidung. Liegt ein tragfähiges Angebot vor, wird verhandelt. Liegt keines vor, besprechen wir, woran es lag: am Preis, an den Unterlagen oder am Zuschnitt.
6 · Öffnung, wenn Sie es wollen. Erst dann entstehen Exposé, Anzeige und Sichtbarkeit. Diese Entscheidung treffen Sie, nicht wir.
Warum eine Frist dazugehört
Ohne Frist wird aus dem stillen Weg ein Dauerzustand, in dem sich nichts bewegt und niemand es merkt. Wir vereinbaren deshalb im Auftrag eine Zeitspanne und einen festen Termin, an dem wir gemeinsam entscheiden, wie es weitergeht.
Was wir Ihnen vorher zeigen
Eine Entscheidung über den Vermarktungsweg ohne Zahlen ist ein Bauchgefühl. Deshalb legen wir Ihnen drei Dinge vor, bevor die Frage überhaupt auf den Tisch kommt.
Die Spanne mit Herkunft
Welcher Wert aus dem amtlichen Bericht kommt, welcher aus Ihren Mietverträgen und welcher aus unserer Einschätzung. Jede Zahl mit ihrer Quelle.
Der realistische Käuferkreis
Wie viele Ankäufer für Ihr Objekt nach Größenordnung, Lage und Objektart überhaupt in Frage kommen. Ist der Kreis groß, spricht das für den offenen Weg.
Die Lücken in den Unterlagen
Was fehlt und was das kostet. Fehlende Unterlagen verlängern jeden Weg und drücken jeden Preis, unabhängig vom Kanal.
Antworten, bevor Sie fragen müssen
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Beim stillen Weg nicht aus einer Anzeige. Ein Besichtigungstermin wird angekündigt und abgestimmt, meist gebündelt an einem Tag. Nach dem Verkauf informiert der neue Eigentümer, häufig gemeinsam mit uns.
Wie viele Käufer sprechen Sie still an?
So viele, wie nach Profil passen, und keinen mehr. Bei einem Standard-Mehrfamilienhaus in Mainz ist der Kreis größer, bei einem Betreiberobjekt sehr klein. Die Zahl nennen wir Ihnen vor der ersten Ansprache.
Bekomme ich still weniger Geld?
Dafür gibt es keine belastbare Erhebung, und wir behaupten es weder in die eine noch in die andere Richtung. Was den Preis nachweisbar bewegt, sind die Unterlagen und die Zahl der wirklich passenden Käufer.
Kann ich später noch öffentlich gehen?
Ja, das ist der Regelfall. Umgekehrt geht es nicht. Ein Objekt, das im Portal stand, lässt sich nicht mehr vertraulich anbieten, weil Anzeigen archiviert und weitergereicht werden.
Was steht in der Vertraulichkeitserklärung?
Dass die überlassenen Unterlagen und Zahlen nicht weitergegeben und nur zur Prüfung des Ankaufs verwendet werden. Den Text stellen wir Ihnen vor der ersten Ansprache zur Ansicht.
Läuft der Notartermin anders ab?
Nein. Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit und Grundbuch sind bei beiden Wegen identisch. Der Vermarktungsweg endet mit dem Kaufvertrag.
Was kostet die erste Einschätzung?
Nichts, auch dann nicht, wenn kein Auftrag zustande kommt. Eine Vergütung entsteht erst mit einem schriftlichen Auftrag, dessen Höhe vorher vereinbart wird.
Bin ich nach dem Gespräch gebunden?
Nein. Ein Gespräch und eine Einschätzung begründen keinen Auftrag. Ein Maklervertrag kommt erst zustande, wenn Sie ihn schriftlich schließen. Bis dahin können Sie jederzeit abbrechen, ohne Begründung und ohne Kosten.
Wer arbeitet an meinem Objekt?
Einkauf, Bewertung und Vertrieb liegen bei David Gold. Internationale Käufer und Vermarktung betreut Ewa Gold. Am Markt sind wir seit 2013.
Wie lange dauert die stille Phase?
Das vereinbaren wir vorher und halten es im Auftrag fest. Üblich sind sechs bis zwölf Wochen, je nach Objektart und Größe des Käuferkreises. Am Ende dieser Frist entscheiden Sie, ob verlängert oder geöffnet wird.
Was kostet mich der Verkauf?
Bis zum Auftrag entsteht Ihnen keine Rechnung. Die Höhe steht vor dem Auftrag schriftlich fest und fällig wird sie nur bei erfolgreichem Verkauf.
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen denselben Betrag; so schreibt es das Gesetz vor, seit dem 23. Dezember 2020 in den Paragrafen 656c und 656d BGB. Trägt allein der Käufer, sind es 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Wir nennen Ihnen die Höhe im ersten Gespräch und schriftlich, bevor Sie Unterlagen bekommen.
Wer sieht meine Zahlen, wenn ich den stillen Weg wähle?
Nur die Ankäufer, die Sie freigegeben haben, und erst nach unterschriebener Vertraulichkeitserklärung. Vorher erfährt ein Ankäufer Objektart, Region und Größenordnung, nicht die Adresse und nicht die Mieterliste. Wer die Unterlagen bekommt, entscheiden Sie, nicht wir.
Sie sind hier, weil ein Anlass Sie hergeführt hat, und Ihr Objekt ist gar keine Anlageimmobilie? Dann führen diese Seiten weiter: Erbe und Erbengemeinschaft, Trennung und Scheidung, Nießbrauch und Wohnrecht, Insolvenz, drohende Zwangsversteigerung. Für ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung sind Haus verkaufen und Wohnung verkaufen die richtigen Seiten.
Sie kaufen statt zu verkaufen? Dann hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil. Nur wer dort steht, wird bei einem stillen Verkauf überhaupt angesprochen. Das ist kostenfrei und jederzeit widerruflich.
So gehen wir vor
Drei Schritte bis zu einer Entscheidung, die auf Zahlen steht statt auf Bauchgefühl. Bis dahin entsteht Ihnen kein Aufwand außer einem Gespräch und dem Zugang zu den Unterlagen.Was Sie im ersten Gespräch bekommen
Eine Einordnung Ihres Objekts, eine erste Spanne mit Herkunft jeder Zahl und eine begründete Empfehlung, ob still oder offen der bessere Weg ist. Das dauert eine halbe Stunde und kostet nichts.
Was wir nicht tun: Wir sagen Ihnen nicht, was Sie mit dem Erlös tun sollen. Das wäre Anlageberatung und ist nicht unsere Aufgabe. Zu Steuerfragen vermitteln wir Ihnen auf Wunsch einen Steuerberater. Die Vermittlung ist für Sie kostenfrei; sein Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
GOLD IMMOBILIEN GmbH und Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Geschäftsführung Ewa Gold und David Gold. Am Markt seit 2013.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet diskreten Verkaufsprozessen
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.