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Persönliche Beratung 
Zinshaus oder Wohnanlage verkaufen in Mainz und Rhein-Main
Der Käufer rechnet mit dem Ertrag, nicht mit den Quadratmetern. Wir stellen diese Rechnung auf, bevor er es tut.
Sie bekommen eine gerechnete Spanne mit Herkunft jeder Zahl. Werktags hören Sie binnen 24 Stunden von einem Menschen, der Ihnen Namen und Durchwahl nennt.
Ein Zinshaus wird nicht verkauft wie ein Einfamilienhaus. Nicht die Lage entscheidet zuerst, sondern der Ertrag. Und der Ertrag steht nicht im Grundbuch, sondern in den Mietverträgen.
Wer sein Haus über den Quadratmeterpreis anbietet, verhandelt gegen eine Rechnung, die der Käufer im Kopf schon fertig hat. Wer die Rechnung selbst aufstellt, verhandelt über einzelne Größen statt über das Ergebnis. Das ist der ganze Unterschied.
GOLD IMMOBILIEN begleitet seit 2013 Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet beim Verkauf von Zinshäusern, Wohnanlagen und Portfolios.
Quelle der ersten drei Werte: Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Seiten 94 und 122, Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2024. Das ist der zuletzt veröffentlichte amtliche Bericht für Mainz; ein Bericht mit neueren Zahlen lag am 7. September 2026 nicht vor. Ein Gutachterausschuss wertet immer das abgeschlossene Vorjahr aus und veröffentlicht üblicherweise im Frühjahr; Mainz war 2026 später dran als andere Städte. Wir prüfen ab Februar monatlich und ziehen die Werte nach, sobald der neue Bericht vorliegt.
Ihr Haus ist für ihn eine Zahlenreihe
Ein Kapitalanleger schaut sich Ihr Haus an, aber er kauft die Zahlen dahinter. Vier Größen entscheiden bei ihm über den Preis, und drei davon können Sie vor dem Verkauf beeinflussen.
Die Miete, die der Markt hergibt
Gerechnet wird mit der marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete, nicht mit der heutigen, wenn diese darunter liegt. Langjährige Mietverhältnisse unter Marktniveau sind deshalb kein Mangel, sondern eine Größe, die in die Rechnung gehört.
Die Kosten, die bleiben
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Wer sie belegen kann, nimmt dem Käufer den Grund, sie hoch anzusetzen.
Die Restnutzungsdauer
Sie folgt aus Baujahr und Zustand und lässt sich durch Modernisierungen verlängern. Sie ist der Grund, warum zwei Häuser mit gleicher Miete verschieden viel wert sind.
Der Liegenschaftszinssatz
Die Verzinsung, die der Markt für diese Objektart in dieser Lage erwartet. Die einzige der vier Größen, die von außen kommt. Sie wird aus dem amtlichen Bericht hergeleitet, nicht geschätzt.
Vom Rohertrag zum Ertragswert
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Für Objekte, die Ertrag abwerfen, ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche. Es rechnet in elf Schritten. Sie bekommen jede Größe mit ihrer Herkunft, damit Sie nachrechnen können.
Der Ertragsfaktor, mit dem im ersten Gespräch gearbeitet wird, ist ein Vergleichsfaktor nach Paragraf 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung — ein zulässiges, aber grobes Verfahren. Es ersetzt die Ertragswertermittlung nicht. Er multipliziert nur die Jahresmiete und lässt Restnutzungsdauer und Bodenwert außen vor. Er ist das Gesprächswerkzeug, der Ertragswert ist die Bewertung.
Wir nennen deshalb im ersten Gespräch immer beides: die schnelle Faktorrechnung, damit Sie eine Größenordnung haben, und den Hinweis, um wie viel sie nach oben oder unten abweichen kann. Wer nur den Faktor hört, hält eine Zahl für sicher, die es nicht ist. Wer nur den Ertragswert hört, wartet zwei Wochen auf eine Größenordnung, die er heute braucht.
- Jahresrohertrag aus der marktüblich erzielbaren Miete
- minus Bewirtschaftungskosten
- ergibt den Reinertrag
- minus Bodenwertverzinsung
- ergibt den Gebäudereinertrag
- mal Kapitalisierungsfaktor aus Restnutzungsdauer und Zinssatz
- ergibt den Gebäudeertragswert
- plus Bodenwert
- ergibt den vorläufigen Ertragswert
- Marktanpassung und besondere objektspezifische Merkmale
- ergibt den Ertragswert
Verfahrensschritte nach den Paragrafen 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung in der Fassung von 2021; Marktanpassung und besondere objektspezifische Merkmale ergeben sich aus Paragraf 7 und Paragraf 8 Absatz 3 derselben Verordnung. Verwenden wir einen marktangepassten Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses, entfällt eine gesonderte Marktanpassung. Wir erstellen Marktwerteinschätzungen für den Verkauf, keine Verkehrswertgutachten im Sinne des Paragrafen 194 Baugesetzbuch.
Zwischen zwei vertretbaren Faktoren liegen 362.400 Euro
Die amtliche Standardabweichung beim Ertragsfaktor beträgt plus minus 1,51. Sie deckt rund zwei Drittel der ausgewerteten Fälle ab. Wer daraus eine Punktzahl macht, täuscht eine Genauigkeit vor, die der Markt nicht hergibt.
Rechenbeispiel mit den Mainzer Werten
Ein Mehrfamilienhaus wirft 120.000 Euro Jahresnettokaltmiete ab. Der amtliche Ertragsfaktor liegt bei 21,42, die Standardabweichung bei plus minus 1,51.
Eigene Rechnung mit dem amtlichen Mittelwert und der amtlichen Standardabweichung. Die 120.000 Euro sind ein angenommener Beispielwert, kein Marktwert. Was für Ihr Haus gilt, hängt an Lage, Baujahr, Restnutzungsdauer und Zustand und wird einzeln gerechnet.
Drei Stellen, an denen die Ankaufsprüfung den Preis drückt
Ein unterschriebener Preis hält erst, wenn er die Prüfung des Käufers übersteht. Diese drei Stellen kosten am häufigsten Geld, und alle drei lassen sich vorher klären.
Instandhaltungsstau
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Fassade. Was aufgeschoben wurde, zieht der Käufer mit seinem eigenen Ansatz ab. Wer den Stau selbst beziffert und Angebote beilegt, verhandelt über eine Zahl statt über einen Verdacht.
Lückenhafte Mieterliste
Fehlende Staffelungen, unklare Laufzeiten, nicht belegte Nebenkosten. Jede Lücke wird zum Sicherheitsabschlag, weil der Käufer das Risiko einpreist, das er nicht prüfen kann.
Ungeklärte Rechte
Wegerechte, Baulasten, ein gemeindliches Vorkaufsrecht, alte Belastungen im Grundbuch. Das taucht spätestens beim Notar auf und kostet dann Zeit statt nur Geld.
Vermietet verkaufen, ohne dass sich für Ihre Mieter etwas ändert
Die meisten Eigentümer verkaufen nicht, weil die Rendite nicht stimmt. Sie verkaufen, weil Mieterwechsel, Abrechnungen und Instandhaltung mehr Kraft kosten, als sie zurückgeben. Das ist ein guter Grund und kein Eingeständnis.
Ein vermietetes Haus wird vermietet verkauft. Die Mietverträge laufen unverändert weiter, für Ihre Mieter ändert sich am Vertrag nichts. Kautionen und offene Abrechnungen regelt der Kaufvertrag. Käufer sind in aller Regel Kapitalanleger, die genau das suchen: ein Haus, das läuft.
Ein Besichtigungstermin wird angekündigt und mit Ihnen abgestimmt, meist gebündelt an einem einzigen Tag für alle Einheiten. Nach dem Verkauf informiert der neue Eigentümer die Mieter über den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung, auf Wunsch gemeinsam mit uns. Für die Mieter ändert sich damit die Adresse für Anliegen, nicht der Vertrag.
Ohne Schild und ohne Anzeige
Wenn Sie es wollen, erfährt niemand im Haus davon. Besichtigt wird angekündigt und in Absprache, nicht auf Zuruf.
Leerstand ist kein Vorteil
Ein leergezogenes Haus ist für diese Käufergruppe schwerer zu bewerten, weil die Ertragsseite fehlt. Sie müssen niemanden herausbekommen.
Die Unterlagen holen wir
Was fehlt, beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei Verwaltung, Amt und Grundbuch, statt es bei Ihnen anzumahnen.
Nicht die Anzeige verkauft, sondern die Unterlage
Ein Ankäufer, dessen Profil nicht passt, antwortet gar nicht. Ein Ankäufer, dessen Profil passt und der keine belastbaren Unterlagen bekommt, springt in der Prüfung ab. Beides kostet Wochen und drückt am Ende den Preis. Das ist die Liste, die ein Investor erwartet, bevor er ein Gebot abgibt.
- Mieterliste mit Laufzeiten und Staffelungen
- Mietverträge im Original
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Flächenaufstellung nach Nutzung
- Grundbuchauszug und Lasten
- Teilungserklärung, sofern vorhanden
- Baubeschreibung und Grundrisse
- Energieausweis
- Instandhaltungshistorie und offene Maßnahmen
- Betriebskosten und Verwaltungsvertrag
- Baulasten und Altlastenauskunft
- offene Mietrückstände und Sicherheiten
Was mit Ihren Zahlen geschieht
Ihre Unterlagen gehen nicht in einen offenen Verteiler. Interessenten erhalten sie erst nach unterzeichneter Vertraulichkeitserklärung und erst, wenn wir das Ankaufsprofil abgeglichen haben. Wer sie bekommt, entscheiden Sie, nicht wir. Objektdaten mit Personenbezug versenden wir nicht über Messenger.
Drei Gruppen, drei verschiedene Fragen
Welcher Käufertyp zu Ihrem Haus passt, entscheidet über den Weg der Vermarktung. Ein Haus mit sechs Parteien und ein Portfolio über drei Standorte gehen an verschiedene Adressen.
Privater Kapitalanleger
Kauft ein Haus, oft aus der Region, oft mit eigener Bank. Fragt zuerst nach Zustand und laufender Belastung. Braucht Zeit für die Finanzierung und will das Objekt sehen.
Bestandshalter
Hat schon Häuser in der Nähe und rechnet mit eigener Verwaltung. Fragt zuerst nach Mieterliste und Instandhaltung. Entscheidet schneller, verhandelt härter.
Family Office und Fonds
Kauft nach hinterlegtem Ankaufsprofil und erst ab einer bestimmten Größenordnung. Fragt zuerst nach Cashflow und Unterlagenqualität. Prüft formal und braucht einen Datenraum.
Die Investmentstatistiken der großen Häuser zählen Wohnungspakete erst ab einer Mindestgröße: JLL ab 10 Wohneinheiten, BNP Paribas Real Estate ab 30, CBRE ab 50. Stand der Erhebung 31. August 2026. Ein Haus mit sechs Parteien taucht in keiner dieser Statistiken auf und ist trotzdem ein Renditeobjekt.
Zinshaus, Wohnanlage, Mehrfamilienhaus
Die drei Wörter meinen fast dasselbe und werden trotzdem verschieden verwendet. Für Ihre Entscheidung zählt nicht das Wort, sondern die Größenordnung und der Käufertyp.
Zinshaus
Ein Gebäude, ein Eigentümer, laufende Mietverhältnisse. Das Wort stammt aus Hamburg, Berlin und München. Der Mainzer Gutachterausschuss sagt durchgängig Mehrfamilienhaus.
Wohnanlage
Mehrere Gebäude an einem Standort, ein Eigentümer, meist eine gemeinsame Verwaltung. Der Käuferkreis ist enger und größer zugleich.
Mehrfamilienhaus in Privatbesitz
Wenn Sie ein einzelnes Haus geerbt haben oder aus einer Trennung verkaufen, führt der bessere Weg über unsere Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.
Portfolio
Mehrere Objekte an mehreren Standorten in einem Vorgang. Dafür gibt es den Globalverkauf mit eigenem Ablauf und eigenem Käuferkreis.
Antworten, bevor Sie fragen müssen
Erfahren meine Mieter davon?
Nur, wenn Sie es wollen. Beim Off-Market-Weg gibt es weder Schild noch Anzeige. Besichtigungstermine werden angekündigt und abgestimmt. Nach dem Verkauf informiert der neue Eigentümer, meist gemeinsam mit uns.
Soll ich vor dem Verkauf noch modernisieren?
Meistens nicht. Eine Modernisierung kurz vor dem Verkauf zahlt sich selten voll aus, weil der Käufer sie mit seinen eigenen Kosten rechnet. Sinnvoll ist, den Stau zu beziffern und Angebote beizulegen. Was sich im Einzelfall lohnt, sagen wir Ihnen vor der Entscheidung.
Was ist mit der Spekulationsfrist und der Steuer?
Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater, nicht für uns. Wir dürfen dazu nicht beraten. Auf Wunsch vermitteln wir Ihnen einen und stimmen den Zeitplan mit ihm ab. Die Vermittlung kostet Sie nichts; sein Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
Wie lange dauert der Verkauf?
Eine belastbare Antwort gibt es erst nach dem Blick in die Unterlagen. Die Unterlagenqualität entscheidet stärker über die Dauer als der Preis. Wir nennen Ihnen im Erstgespräch eine Spanne und sagen dazu, was sie verkürzt und was sie verlängert.
Was kostet die erste Einschätzung?
Nichts, auch dann nicht, wenn kein Auftrag zustande kommt. Eine Vergütung entsteht erst mit einem schriftlichen Auftrag, dessen Höhe vorher vereinbart wird.
Warum arbeiten Sie mit Zahlen von 2024?
Weil es keine neueren gibt. Ein Gutachterausschuss wertet immer das abgeschlossene Vorjahr aus und veröffentlicht im Frühjahr. Der Bericht heißt nach dem Erscheinungsjahr, nicht nach dem Datenjahr. Wir prüfen ab Februar monatlich und schreiben fort.
Verkaufen Sie auch außerhalb von Mainz?
Im Rhein-Main-Gebiet arbeiten wir selbst. Weiter entfernt schätzen wir aus der Ferne ein und arbeiten mit einem Partner vor Ort zusammen. Das sagen wir vorher, nicht hinterher.
Wer arbeitet an meinem Objekt?
Einkauf, Bewertung und Vertrieb liegen bei David Gold. Internationale Käufer und Vermarktung betreut Ewa Gold. Am Markt sind wir seit 2013.
Was kostet mich der Verkauf?
Bis zum Auftrag entsteht Ihnen keine Rechnung. Die Höhe steht vor dem Auftrag schriftlich fest und fällig wird sie nur bei erfolgreichem Verkauf.
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen denselben Betrag; so schreibt es das Gesetz vor, seit dem 23. Dezember 2020 in den Paragrafen 656c und 656d BGB. Trägt allein der Käufer, sind es 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Wir nennen Ihnen die Höhe im ersten Gespräch und schriftlich, bevor Sie Unterlagen bekommen.
Ich gebe Ihnen die Mieterliste und entscheide mich dann dagegen. Was passiert mit meinen Zahlen?
Dann passiert nichts. Ohne schriftlichen Maklervertrag besteht kein Auftrag, und ein Gespräch begründet keinen. Ihre Unterlagen bleiben bei uns und gehen an niemanden; auf Wunsch löschen wir sie und bestätigen das schriftlich. Ein Interessent sieht Zahlen ohnehin erst, wenn er eine Vertraulichkeitserklärung unterschrieben hat und Sie ihn freigegeben haben.
Sie sind hier, weil ein Anlass Sie hergeführt hat, und Ihr Objekt ist gar keine Anlageimmobilie? Dann führen diese Seiten weiter: Erbe und Erbengemeinschaft, Trennung und Scheidung, Nießbrauch und Wohnrecht, Insolvenz, drohende Zwangsversteigerung. Für ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung sind Haus verkaufen und Wohnung verkaufen die richtigen Seiten.
Sie kaufen statt zu verkaufen? Dann hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil. Kostenfrei und jederzeit widerruflich.
So gehen wir vor
Drei Schritte bis zu einer Zahl, mit der Sie entscheiden können. Bis dahin entsteht Ihnen kein Aufwand außer einem Gespräch und dem Zugang zu den Unterlagen.Was Sie im ersten Gespräch bekommen
Eine Einordnung Ihres Hauses, eine erste Spanne mit Herkunft jeder Zahl und die Empfehlung, ob das Objekt gezielt oder öffentlich an den Markt sollte. Das dauert eine halbe Stunde und kostet nichts.
Was wir nicht tun: Wir sagen Ihnen nicht, was Sie mit dem Erlös tun sollen. Das wäre Anlageberatung und ist nicht unsere Aufgabe. Zu Steuerfragen vermitteln wir Ihnen auf Wunsch einen Steuerberater. Die Vermittlung ist für Sie kostenfrei; sein Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
GOLD IMMOBILIEN GmbH und Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Geschäftsführung Ewa Gold und David Gold. Am Markt seit 2013.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet Zinshaeusern und Wohnanlagen
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.