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Persönliche Beratung 
Globalverkauf: das ganze Objekt in einem Abschluss
Ein Käufer, ein Vertrag, ein Notartermin. Das ist bei uns ein regelmäßiger Vorgang, keine Ausnahme.
Der größte Einzelabschluss lag bei 160 Wohnungen, und Pakete dieser Größenordnung haben wir mehrfach abgewickelt. Werktags meldet sich binnen eines Tages ein Ansprechpartner mit Namen und Durchwahl bei Ihnen.
Globalverkauf heißt: Sie verkaufen nicht dreißig Wohnungen an dreißig Leute, sondern ein Paket an einen Käufer. Ein Vertrag statt dreißig, ein Notartermin statt dreißig, ein Ansprechpartner statt dreißig.
Der Preis je Quadratmeter liegt dabei meist unter dem, was der Einzelverkauf brächte. Dafür fallen Vermarktungsdauer, Leerstandsrisiko und Abwicklungsaufwand weg. Welcher Weg für Sie mehr übrig lässt, ist eine Rechnung, keine Meinung. Wir stellen sie auf, bevor Sie sich entscheiden.
Und ein Missverständnis vorweg: Globalverkauf ist kein Neubauthema. Er kommt aus dem Bestand genauso, bei Zinshäusern, Wohnanlagen, gemischt genutzten Objekten und Gewerbeobjekten.
Marktzahl: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Bericht zum ersten Halbjahr 2026, veröffentlicht am 6. Juli 2026. Andere Häuser zählen mit anderen Schwellenwerten und kommen deshalb auf andere Summen. Wir mischen keine Zahlen aus verschiedenen Quellen in einer Aussage.
Was Globalverkauf von den Nachbarbegriffen unterscheidet
Im Gespräch fallen fünf Wörter, die oft durcheinandergehen. Der Unterschied entscheidet über Käuferkreis, Unterlagen und Zeitplan.
Globalverkauf
Das ganze Objekt in einem Abschluss an einen Investor. Ein Kaufvertrag über alle Einheiten, unabhängig davon, ob das Haus aufgeteilt ist oder nicht.
Portfolioverkauf
Mehrere Objekte an mehreren Standorten in einem Vorgang. Verlangt eine gemeinsame Unterlagenbasis über alle Objekte hinweg, sonst zerfällt der Ankauf beim ersten Prüfer.
Restantenvermarktung
Der Bauträger hat den größten Teil verkauft, ein Rest steht. Diese Einheiten gehen im Paket ab, meist mit Abschlag gegen Geschwindigkeit.
Aufteilung und Privatisierung
Der Gegenweg: Ein Haus wird in Eigentumswohnungen zerlegt und einzeln verkauft. Höherer Erlös, deutlich längerer Weg. Dazu kommen eigene rechtliche Hürden: das Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraf 577 BGB, die Kündigungssperrfrist nach Paragraf 577a BGB und in Gebieten mit Umwandlungsgenehmigung Paragraf 250 Baugesetzbuch.
Acht Stationen bis zum Notartermin
Ein Globalverkauf läuft anders als ein Einzelverkauf. Der Käufer prüft formal, mit eigenen Beratern, und jede Station hat ihre eigenen Unterlagen. Wer sie kennt, verliert an keiner Stelle Zeit.
1 · Ankaufsprofil abgleichen. Wer passt überhaupt? Größenordnung, Fanggebiet, Objektart, Mindestrendite. Ein Investor, dessen Profil nicht passt, antwortet gar nicht.
2 · Vertraulichkeitserklärung. Unterschrieben, bevor Zahlen das Haus verlassen. Erst danach sieht jemand die Mieterliste.
3 · Datenraum öffnen. Mietverträge, Mieterliste, Flächen, Grundbuch, Teilungserklärung, Baubeschreibung, Energieausweis, Instandhaltungshistorie, Betriebskosten.
4 · Indikatives Angebot. Eine unverbindliche Preisvorstellung mit Bedingungen. Hier zeigt sich, ob die Erwartungen zusammenpassen.
5 · Objektbesichtigung. Bei bewohnten Häusern angekündigt und abgestimmt, meist in einem einzigen Termin für alle Einheiten.
6 · Ankaufsprüfung. Rechtlich, technisch, wirtschaftlich. Die Station, an der Abschlüsse platzen, wenn die Unterlagen Lücken haben.
7 · Absichtserklärung. Preis, Zeitplan, Exklusivität. Noch kein Kaufvertrag, aber die Verhandlung ist damit geführt.
8 · Kaufvertrag und Notartermin. Entwurf, Prüfung durch beide Seiten, Beurkundung. Danach Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe.
Ablauf nach der im Investmentmarkt üblichen Praxis, Expertenurteil. Kein Rechtsrat: Vertragsentwürfe prüft Ihr Notar, steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Beides vermitteln wir auf Wunsch. Die Vermittlung ist für Sie kostenfrei; die Honorare vereinbaren Sie direkt mit Notar und Steuerberater.
Nicht die Anzeige, sondern die Unterlagenqualität
Ein Globalverkauf scheitert selten am Preis. Er scheitert an Station sechs, der Ankaufsprüfung, weil dort auffällt, was vorher niemand geordnet hat.
Deshalb steht bei uns die Unterlage vor der Ansprache, nicht danach. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei Verwaltung, Amt und Grundbuch. Erst wenn das Paket steht, sprechen wir mit dem ersten Ankäufer.
Das kostet am Anfang zwei bis drei Wochen und spart am Ende oft zwei bis drei Monate. Ein Investor, der in der Prüfung auf Lücken stößt, verlängert nicht nur, er rechnet den Aufwand in den Preis ein. Deshalb ist die Beschaffung fehlender Unterlagen keine Fleißarbeit am Rand, sondern der Teil der Arbeit, der am unmittelbarsten auf den Kaufpreis wirkt.
Vollständig statt schön
Ein Investor liest keine Hochglanzbroschüre. Er liest die Mieterliste. Fehlt eine Staffelung, rechnet er mit dem für ihn günstigsten Fall.
Über alle Objekte gleich
Beim Portfolio muss jedes Objekt dieselbe Datenstruktur haben. Ein Objekt mit anderer Aufstellung bremst die Prüfung des ganzen Pakets.
Widersprüche vorher auflösen
Wenn Mietvertrag, Abrechnung und Mieterliste drei verschiedene Zahlen nennen, prüft der Käufer alles noch einmal. Das kostet Wochen und Vertrauen.
Asset Deal oder Share Deal
Es gibt zwei Wege, ein Objekt zu übertragen. Welcher in Frage kommt, hängt an der Struktur auf Ihrer Seite und an der des Käufers. Die Entscheidung fällt gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, nicht mit uns.
Asset Deal
Verkauft wird die Immobilie selbst. Der Regelfall, klar und für beide Seiten überschaubar. Grunderwerbsteuer fällt an, die Prüfung ist einfacher und schneller.
Share Deal
Verkauft werden die Anteile der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Aufwendiger in der Prüfung und nur sinnvoll, wenn die Struktur schon vorhanden ist. Wir nennen den Weg, empfehlen ihn aber nicht: Das wäre Steuerberatung.
Was das für den Käuferkreis heißt
Ein privater Kapitalanleger kauft fast immer im Asset Deal. Ein institutioneller Käufer fragt nach der Struktur, bevor er ein Gebot abgibt. Die Antwort gehört deshalb in die erste Unterlage.
Wo Sie das klären
Vor der Ansprache, nicht während der Verhandlung. Wir stimmen den Zeitplan mit Ihrem Steuerberater ab und bringen die Antwort in die Unterlage, damit sie nicht Station sieben aufhält.
Verkauf vor der Fertigstellung
Auch ein Objekt, das noch gebaut wird, lässt sich im Ganzen verkaufen. Der Markt kennt dafür drei Formen, die sich darin unterscheiden, wann der Käufer zahlt und wer das Bau- und Insolvenzrisiko trägt.
Forward Deal
Der Oberbegriff für den Ankauf vor Fertigstellung. Alles Weitere hängt an der Zahlungsregelung im Vertrag.
Forward Purchase
Der Käufer zahlt erst nach Fertigstellung, Abnahme und erster unbedingter Mietzahlung. Kein Finanzierungsbeitrag während der Bauzeit, dafür trägt der Entwickler das Risiko allein.
Forward Funding
Der Käufer zahlt ratierlich nach Baufortschritt mit und trägt damit Bau- und Insolvenzrisiko des Entwicklers. Günstiger im Preis, anspruchsvoller im Vertrag.
Vertragsformen nach der Darstellung von Hogan Lovells, 20. Juli 2020. Für Bauträger und Projektentwickler führen wir einen eigenen Bereich: Neubauvertrieb.
Gezielt oder öffentlich
Ein Paket geht entweder an eine Handvoll passender Ankäufer oder in ein strukturiertes Bieterverfahren mit festen Fristen. Beides hat seinen Platz, und die Wahl fällt vor dem ersten Gespräch mit einem Käufer.
Wenn Diskretion zählt
Kein Portal, keine Anzeige, kein Schild. Der Weg für Eigentümer, deren Mieter, Belegschaft oder Wettbewerb nichts erfahren sollen. Der Käuferkreis ist klein, dafür passt jeder darin.
Wenn der Preis zählt
Breiter Aufruf, feste Fristen, vergleichbare Gebote. Dauert länger und verlangt vollständige Unterlagen von Anfang an. Wer hier ohne fertige Unterlage startet, verbrennt das Objekt.
Antworten, bevor Sie fragen müssen
Ab welcher Größe lohnt sich ein Globalverkauf?
Es gibt keine feste Untergrenze. Entscheidend ist, ob es genug Käufer gibt, für die das Paket passt. Bei einem Haus mit sechs Parteien ist das ein regionaler Bestandshalter, bei dreißig Einheiten ein anderer Kreis. Die Einordnung dauert zwei Minuten am Telefon.
Bekomme ich im Paket weniger als beim Einzelverkauf?
Je Quadratmeter meistens ja. Dafür entfallen Vermarktungsdauer, Leerstand während der Aufteilung, Aufteilungskosten und das Risiko, auf den letzten Einheiten sitzen zu bleiben. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie entscheiden.
Muss mein Haus dafür aufgeteilt sein?
Nein. Ein Globalverkauf geht mit und ohne Teilungserklärung. Ob eine Aufteilung vor dem Verkauf sinnvoll ist, hängt vom Käuferkreis ab und ist eine eigene Rechnung.
Erfahren meine Mieter davon?
Beim gezielten Weg nicht. Es gibt weder Anzeige noch Schild, und Besichtigungen werden angekündigt und abgestimmt. Die Mietverträge laufen unverändert weiter, für Ihre Mieter ändert sich am Vertrag nichts.
Wie lange dauert das?
Eine belastbare Antwort gibt es erst nach dem Blick in die Unterlagen. Die Unterlagenqualität entscheidet stärker über die Dauer als der Preis. Wir nennen eine Spanne und sagen dazu, was sie verkürzt und was sie verlängert.
Was kostet die erste Einschätzung?
Nichts, auch dann nicht, wenn kein Auftrag zustande kommt. Eine Vergütung entsteht erst mit einem schriftlichen Auftrag, dessen Höhe vorher vereinbart wird.
Haben Sie überhaupt Käufer für so etwas?
Wir führen eine Kartei mit hinterlegten Ankaufsprofilen und gleichen sie ab, bevor wir über eine Anzeige nachdenken. Wie viele davon in Ihrer Größenordnung passen, sagen wir Ihnen im Erstgespräch offen. Wir behaupten nicht, für jedes Objekt einen Käufer in der Schublade zu haben.
Wer arbeitet an meinem Objekt?
Einkauf, Bewertung und Vertrieb liegen bei David Gold. Internationale Käufer und Vermarktung betreut Ewa Gold.
Was kostet mich der Verkauf?
Bis zum Auftrag entsteht Ihnen keine Rechnung. Die Höhe steht vor dem Auftrag schriftlich fest und fällig wird sie nur bei erfolgreichem Verkauf.
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen denselben Betrag; so schreibt es das Gesetz vor, seit dem 23. Dezember 2020 in den Paragrafen 656c und 656d BGB. Trägt allein der Käufer, sind es 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Wir nennen Ihnen die Höhe im ersten Gespräch und schriftlich, bevor Sie Unterlagen bekommen.
Ich lasse prüfen und verkaufe am Ende doch nicht. Bin ich dann gebunden?
Nein. Ein Auftrag entsteht erst mit einem schriftlichen Maklervertrag, den Sie unterschreiben. Bis dahin können Sie jederzeit abbrechen, ohne Begründung und ohne Kosten. Übergebene Unterlagen bleiben bei uns, gehen an keinen Dritten und werden auf Ihren Wunsch gelöscht.
Sie sind hier, weil ein Anlass Sie hergeführt hat, und Ihr Objekt ist gar keine Anlageimmobilie? Dann führen diese Seiten weiter: Erbe und Erbengemeinschaft, Trennung und Scheidung, Nießbrauch und Wohnrecht, Insolvenz, drohende Zwangsversteigerung. Für ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung sind Haus verkaufen und Wohnung verkaufen die richtigen Seiten.
Sie kaufen statt zu verkaufen? Dann hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil. Kostenfrei und jederzeit widerruflich.
So gehen wir vor
Drei Schritte, bis Sie entscheiden können, ob das Paket im Ganzen oder einzeln an den Markt soll. Bis dahin entsteht Ihnen kein Aufwand außer einem Gespräch und dem Zugang zu den Unterlagen.Was Sie im ersten Gespräch bekommen
Eine Einordnung Ihres Pakets, die Antwort, ob der Globalverkauf für Sie der bessere Weg ist, und eine erste Spanne mit Herkunft jeder Zahl. Das dauert eine halbe Stunde und kostet nichts.
Was wir nicht tun: Wir beraten weder steuerlich noch rechtlich. Zu Share Deal, Grunderwerbsteuer und Fristen vermitteln wir Ihnen auf Wunsch einen Steuerberater. Die Vermittlung kostet Sie nichts; sein Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
GOLD IMMOBILIEN GmbH und Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Geschäftsführung Ewa Gold und David Gold. Am Markt seit 2013.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet Globalverkaeufen und Portfolios
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.