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Persönliche Beratung 
Gewerbeimmobilie verkaufen in Mainz und Rhein-Main
Hier hängt der Wert am Mietvertrag und an der Bonität des Mieters, nicht allein an der Lage.
Sie bekommen eine gerechnete Spanne mit Herkunft jeder Zahl. Von montags bis freitags ruft binnen 24 Stunden ein Mensch zurück und nennt Ihnen Namen und Durchwahl.
Bei einer Wohnimmobilie kauft der Investor eine Lage und eine Miete. Bei einer Gewerbeimmobilie kauft er einen Vertrag. Läuft der noch acht Jahre und steht ein solventer Mieter dahinter, ist das Objekt etwas ganz anderes wert als mit zwei Jahren Restlaufzeit.
Deshalb beginnt die Bewertung hier nicht beim Gebäude, sondern beim Mietvertrag: Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, Instandhaltungspflichten, Konkurrenzschutz. Wer diese fünf Punkte belegen kann, verhandelt über einen Preis. Wer sie nicht kennt, verhandelt über einen Abschlag.
GOLD IMMOBILIEN begleitet Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet beim Verkauf von Geschäftshäusern, Lebensmittelmärkten, Fachmarktzentren, Büro- und Betreiberobjekten.
Mainzer Werte: Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Seiten 94 und 130, Berichtszeitraum 2024. Marktvolumen: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Bericht zum ersten Halbjahr 2026, veröffentlicht am 6. Juli 2026. Zahlen aus verschiedenen Quellen mischen wir nie in einer Aussage.
Hinter dem Mainzer Gewerbe-Faktor stehen 13 Kauffälle
Der amtliche Ertragsfaktor für Gewerbeobjekte in Mainz stammt aus 13 ausgewerteten Verkäufen. Zum Vergleich: Beim Mehrfamilienhaus sind es 37. Dreizehn Fälle sind für eine belastbare Ableitung wenig, und die Streuung von plus minus 1,27 Prozentpunkten beim Zinssatz zeigt das auch.
Was wir daraus machen
Wir nennen die Zahl, weil sie amtlich ist. Aber wir stützen die Einschätzung nicht allein darauf, sondern auf den Mietvertrag, die Nutzungsart, die Drittverwendbarkeit und auf vergleichbare Abschlüsse, die wir kennen. Und wir sagen dazu, wie dünn die amtliche Grundlage ist.
Warum das für Sie wichtig ist
Wer Ihnen für ein Gewerbeobjekt eine punktgenaue Zahl nennt, ohne den Mietvertrag gelesen zu haben, hat geraten. Bei einer Nutzungsart mit dünner Datenlage ist die Spanne breiter, nicht schmaler. Das ist unangenehm, aber ehrlich.
Was alles unter Gewerbe fällt
Gewerbeimmobilie ist ein Sammelbegriff für Objekte, die sich in Käuferkreis, Bewertung und Risiko stark unterscheiden. Diese sechs Nutzungsarten decken das ab, was uns in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet begegnet. Wie oft die einzelne Art vorkommt, ist sehr unterschiedlich: Büro und Wohn- und Geschäftshaus regelmäßig, Pflege- und Logistikobjekte selten.
Geschäftshaus in der Innenstadt
Ein Einzelobjekt in Lauflage, oft Handel im Erdgeschoss und Wohnen oder Büro darüber. Der stabilste Typ, weil zwei Nutzungsarten sich gegenseitig tragen.
Einzelner Lebensmittelmarkt
Ein Objekt, ein Mieter, ein langer Vertrag. Der häufigste Einstieg für private Investoren. Alles hängt an Restlaufzeit und Bonität des Betreibers.
Nahversorgungszentrum
Ein Lebensmittelanker plus wenige kleine Mieter. Der kleinste und stabilste Zentrentyp, weil der tägliche Bedarf die Frequenz sichert.
Fachmarktzentrum
Mehrere großflächige Fachmärkte an einem Standort, meist ebenerdig mit eigenem Parkplatz. Baumarkt, Möbel, Elektro, dazu ein Lebensmittler.
Büro und Bürocampus
Vom Einzelobjekt bis zum gemischt genutzten Quartier. Hier zählen Flächenzuschnitt und Drittverwendbarkeit mehr als die Ausstattung.
Logistik und Light Industrial
Lagerhalle, Verteilzentrum, Gewerbepark. Bewertet über Lage zur Autobahn, Hallenhöhe, Andienung und Bodenpreis.
Betreiberimmobilien: Der Wert hängt an einem Vertrag
Hotel, Pflegeheim, Ärztehaus, Klinik, Boardinghouse: Bei diesen Objekten kauft der Investor nicht ein Gebäude mit Mietern, sondern ein Geschäftsmodell mit einem Betreiber. Fällt der Betreiber aus, steht das Objekt leer, und eine Umnutzung ist teuer bis unmöglich.
Was der Käufer zuerst prüft
Die Bonität des Betreibers, die Restlaufzeit des Pachtvertrags, die Pachthöhe im Verhältnis zum Umsatz und wer für welche Instandhaltung zuständig ist.
Was den Preis stützt
Ein langer Vertrag mit einem Betreiber, der seine Pacht aus dem laufenden Geschäft erwirtschaftet, dazu eine Indexierung und eine belastbare Instandhaltungsregelung.
Was den Preis kostet
Eine Pacht, die über dem liegt, was der Standort trägt. Sie sieht auf dem Papier gut aus und wird vom Käufer sofort auf ein tragfähiges Niveau zurückgerechnet.
Netto-Spitzenrenditen im Marktvergleich
Je höher die Rendite, desto höher schätzt der Markt das Risiko ein, und desto niedriger fällt der Kaufpreis bei gleicher Miete aus. Die Reihenfolge zeigt, wie der Markt die Nutzungsarten sortiert.
Netto-Spitzenrenditen für Deutschland, erstes Halbjahr 2026. Spitzenrendite heißt: bester Standort, bester Mieter, bester Zustand. Für ein durchschnittliches Objekt liegt die Rendite höher und der Preis entsprechend niedriger.
BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Bericht zum ersten Halbjahr 2026, veröffentlicht am 6. Juli 2026. Bundesweite Werte, keine Mainzer. Sie zeigen die Rangfolge der Nutzungsarten, nicht den Wert Ihres Objekts.
Was ein Käufer bei Gewerbe zusätzlich verlangt
Die Liste ist länger als bei einem Wohnhaus, und sie entscheidet über den Preis. Neben den üblichen Unterlagen kommen bei Gewerbe diese hinzu:
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Restlaufzeiten und Verlängerungsoptionen je Mieter
- Indexierungsklauseln und letzte Anpassung
- Konkurrenzschutz- und Sortimentsbindungen
- Abgrenzung der Instandhaltungspflichten
- Umsatzmieten und Umsatzmeldungen, sofern vereinbart
- Bonitätsnachweise oder Konzernbürgschaften
- Baugenehmigung und genehmigte Nutzungsart
- Stellplatznachweis und Baulasten
- Altlastenauskunft und Bodengutachten
- Brandschutzkonzept und Prüfberichte
- Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz
Der Punkt, an dem es am häufigsten hakt
Die genehmigte Nutzungsart stimmt nicht mit der tatsächlichen überein. Das fällt spätestens in der Ankaufsprüfung auf und kostet dann Zeit und Preis. Wir klären das vor der Ansprache mit der Bauaufsicht, nicht danach.
Der Käuferkreis ist ein anderer als bei Wohnen
Bei Gewerbe entscheidet nicht die Region über den Käufer, sondern die Nutzungsart und die Größenordnung. Ein Lebensmittelmarkt für zwei Millionen findet andere Interessenten als ein Fachmarktzentrum für zwanzig.
Private Kapitalanleger
Kaufen das Einzelobjekt mit einem Mieter, meist bis in den unteren zweistelligen Millionenbereich. Fragen zuerst nach Restlaufzeit und Bonität, dann nach dem Zustand.
Immobiliengesellschaften und Bestandshalter
Kaufen Zentren und Portfolios und rechnen mit eigenem Management. Nach der Marktstatistik die aktivste Käufergruppe im gewerblichen Bereich.
Asset- und Fondsmanager
Kaufen nach hinterlegtem Ankaufsprofil und ab einer Mindestgröße. Prüfen formal und brauchen einen vollständigen Datenraum, bevor sie ein indikatives Angebot abgeben.
Ausländisches Kapital
Bei Büro und Einzelhandel gering, bei Logistik und Gesundheit deutlich stärker. Für ein Mainzer Geschäftshaus ist der Käufer fast immer aus Deutschland.
Käufergruppen und Kapitalherkunft nach dem Halbjahresbericht 2026 von BNP Paribas Real Estate. Bundesweite Anteile, keine Mainzer Erhebung.
Laden unten, Wohnungen oben
Das ist in Mainz der Normalfall, nicht die Ausnahme. Der Gutachterausschuss führt dafür eine eigene Kategorie: das Wohn- und Geschäftshaus, mit einem Ertragsfaktor von 19,76 und einem Liegenschaftszinssatz von 2,91 Prozent.
Zwischen Wohnen und Gewerbe
Der Faktor liegt zwischen dem reinen Wohnhaus mit 21,42 und dem reinen Gewerbeobjekt mit 17,19. Wo genau, hängt am Anteil der gewerblichen Fläche und an der Qualität dieser Mietverträge.
Der häufigste Fehler
Mit dem Faktor eines reinen Wohnhauses zu rechnen. Bei einem Objekt mit hohem Gewerbeanteil liegt man damit schnell um acht Prozent des Kaufpreises daneben.
Was wir tun
Wir trennen die Flächen nach Nutzung, rechnen jede Seite mit ihrem eigenen Ansatz und legen beide Rechnungen offen. Sie sehen, welcher Teil welchen Beitrag leistet.
Antworten, bevor Sie fragen müssen
Mein Mietvertrag läuft nur noch zwei Jahre. Soll ich vorher verlängern?
Meistens ja, wenn der Mieter bleiben will und die Konditionen tragfähig sind. Eine gesicherte Restlaufzeit hebt den Preis oft stärker, als eine kleine Mietanpassung bringt. Ob es sich in Ihrem Fall lohnt, rechnen wir vor der Entscheidung durch.
Erfährt mein Mieter vom Verkauf?
Nicht durch uns, solange Sie das nicht wollen. Beim gezielten Weg gibt es weder Anzeige noch Schild. Für Besichtigungen brauchen wir allerdings Zutritt, das lässt sich ohne den Mieter nicht lösen. Wir stimmen das mit Ihnen ab, bevor jemand anruft.
Der Mietvertrag hat keine Indexierung. Wie schlimm ist das?
Es kostet Preis, aber es ist kein Ausschlussgrund. Ein Käufer rechnet dann mit einer real sinkenden Miete über die Restlaufzeit. Wir weisen das offen aus, statt es ihn selbst finden zu lassen.
Was ist mit der Grunderwerbsteuer und dem Share Deal?
Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater, nicht für uns. Wir dürfen dazu nicht beraten. Auf Wunsch vermitteln wir Ihnen einen und stimmen den Zeitplan mit ihm ab. Die Vermittlung kostet Sie nichts; sein Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
Muss ich einen Energieausweis vorlegen?
Ja. Bei Verkauf und Vermietung ist er vorzulegen, und die Pflichtangaben gehören in jede Anzeige. Wenn keiner vorliegt, beauftragen wir ihn mit Ihrer Vollmacht.
Was kostet die erste Einschätzung?
Nichts, auch dann nicht, wenn kein Auftrag zustande kommt. Eine Vergütung entsteht erst mit einem schriftlichen Auftrag, dessen Höhe vorher vereinbart wird.
Verkaufen Sie auch außerhalb von Mainz?
Im Rhein-Main-Gebiet arbeiten wir selbst. Weiter entfernt schätzen wir aus der Ferne ein und arbeiten mit einem Partner vor Ort zusammen. Das sagen wir vorher, nicht hinterher.
Wer arbeitet an meinem Objekt?
Einkauf, Bewertung und Vertrieb liegen bei David Gold. Internationale Käufer und Vermarktung betreut Ewa Gold.
Was kostet mich der Verkauf?
Bis zum Auftrag entsteht Ihnen keine Rechnung. Die Höhe steht vor dem Auftrag schriftlich fest und fällig wird sie nur bei erfolgreichem Verkauf.
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen denselben Betrag; so schreibt es das Gesetz vor, seit dem 23. Dezember 2020 in den Paragrafen 656c und 656d BGB. Trägt allein der Käufer, sind es 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Wir nennen Ihnen die Höhe im ersten Gespräch und schriftlich, bevor Sie Unterlagen bekommen.
Ich zeige Ihnen den Mietvertrag und breche danach ab. Was bleibt bei Ihnen?
Nichts, was Sie nicht wollen. Ein Gespräch und eine Einschätzung sind kein Auftrag; der entsteht erst schriftlich. Mietvertrag und Zahlen bleiben im Haus, wir geben sie an niemanden weiter und löschen sie auf Ihren Wunsch. Ein Ankäufer bekommt sie erst nach unterschriebener Vertraulichkeitserklärung und Ihrer Freigabe.
Sie sind hier, weil ein Anlass Sie hergeführt hat, und Ihr Objekt ist gar keine Anlageimmobilie? Dann führen diese Seiten weiter: Erbe und Erbengemeinschaft, Trennung und Scheidung, Nießbrauch und Wohnrecht, Insolvenz, drohende Zwangsversteigerung. Für ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung sind Haus verkaufen und Wohnung verkaufen die richtigen Seiten.
Sie kaufen statt zu verkaufen? Dann hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil. Kostenfrei und jederzeit widerruflich.
So gehen wir vor
Drei Schritte bis zu einer Zahl, mit der Sie entscheiden können. Bei Gewerbe beginnt das mit dem Mietvertrag, nicht mit dem Gebäude.Was Sie im ersten Gespräch bekommen
Eine Einordnung der Nutzungsart, die Antwort, welche Unterlagen der Käufer verlangen wird, und eine erste Spanne mit Herkunft jeder Zahl. Das dauert eine halbe Stunde und kostet nichts.
Was wir nicht tun: Wir beraten weder steuerlich noch rechtlich und geben keine Anlageempfehlung. Zu Grunderwerbsteuer, Share Deal und Fristen vermitteln wir Ihnen auf Wunsch einen Steuerberater. Die Vermittlung kostet Sie nichts; sein Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
GOLD IMMOBILIEN GmbH und Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Geschäftsführung Ewa Gold und David Gold. Am Markt seit 2013.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet Gewerbe- und Betreiberimmobilien
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.