Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Zwangsversteigerung vermeiden: verkaufen, solange Sie noch selbst entscheiden
Wer verkauft, bevor das Gericht den Termin bestimmt, entscheidet noch selbst über Preis, Zeitpunkt und Käufer. Wir bewerten Ihre Immobilie und übernehmen die Vermarktung in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet, auch unter Zeitdruck, soweit Sie noch verfügen dürfen oder der Verwalter zustimmt.
Für die erste Einschätzung genügen Adresse und Objektart. Rückmeldung in der Regel am nächsten Werktag, spätestens innerhalb von zwei Werktagen.Vielleicht ist die Rate zum zweiten Mal nicht abgebucht worden. Vielleicht liegt der Brief der Bank auf dem Tisch, in dem das Darlehen gekündigt wird. Vielleicht hat das Amtsgericht die Zwangsversteigerung bereits angeordnet. Jede dieser Lagen hat einen eigenen Weg.
Dabei ist gleich, was Ihnen gehört: Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück. Die Wege sind dieselben. Nur die Zahlen dahinter sind andere.
Wir bewerten und verkaufen in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet, seit 2013. Auf dieser Seite steht, was in welcher Lage möglich ist, welche Fristen im Gesetz stehen und wo unsere Zuständigkeit endet.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Adresse und Objektart genügen. Kein Vertrag, keine Kosten, keine Verpflichtung.
Rückmeldung in der Regel am nächsten Werktag. Läuft bei Ihnen eine Frist, schreiben Sie das dazu, dann gehen Sie vor. Sie müssen nichts vorbereiten und nichts rechtfertigen.
Sie sprechen mit Ewa oder David Gold, nicht mit einer Zentrale.
Oder rufen Sie an: 06131 4870343, montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr.
Wo Sie gerade stehen: sechs Lagen vor der Zwangsversteigerung
Was noch möglich ist, hängt weniger von der Höhe der Schulden ab als von der Stufe, auf der Sie stehen.
Die Rate wird knapp
Noch ist nichts entschieden. In dieser Lage kommen meist mehrere Wege in Betracht: umschulden, vermieten, verkaufen. Welcher davon in Ihrem Fall trägt, hängt von Ihren Zahlen ab. Eine belastbare Zahl zum Wert Ihrer Immobilie kostet hier am wenigsten und bringt am meisten Klarheit.
Die Bank hat das Darlehen gekündigt
Die Forderung ist fällig gestellt. Am Verkauf selbst ändert das zunächst nichts. Neu hinzu kommt ein Gespräch mit der Bank über die Löschungsbewilligung, damit die Immobilie ohne Schulden im Grundbuch übergeben werden kann. Versteigern lassen kann die Bank trotzdem nicht sofort. Sie muss die Grundschuld erst kündigen, und danach vergehen sechs Monate, bis sie fällig wird. Diese sechs Monate kann niemand verkürzen. Zwei Dinge gehören dazu. Die Frist läuft ab der Kündigung der Grundschuld, nicht des Darlehens; meist steht beides im selben Brief, dann ist die Zeit schon angebrochen. Und es gibt einen zweiten Weg: Haben Sie sich beim Notar der sofortigen Vollstreckung unterworfen, was üblich ist, kann die Bank auch darauf zugreifen. Wie viel Zeit Ihnen wirklich bleibt, steht in Ihren Urkunden. Das liest Ihre Anwältin, nicht wir.
Quelle: § 1193 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 Satz 2 BGB; §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 750 ZPO.
Die Zwangsversteigerung ist angeordnet
Jetzt ist die Immobilie beschlagnahmt. Ein Verkauf ist noch möglich, aber nicht mehr frei: Er wirkt gegenüber der Bank, die das Verfahren betreibt, nicht. Der Zuschlag käme trotzdem, und der Käufer stünde ohne Objekt da. Tragfähig ist ein Verkauf hier nur, wenn jeder Gläubiger, der das Verfahren betreibt oder ihm beigetreten ist, seinen Antrag zurücknimmt oder die Einstellung bewilligt.
Quelle: §§ 20 Abs. 1, 22 Abs. 1, 23 Abs. 1, 27, 29, 30 ZVG.
Sie denken über einen Insolvenzantrag nach
Ob und wann ein Antrag sinnvoll ist, gehört zu Ihrer Anwältin oder zu einer anerkannten Schuldnerberatung. Was wir beitragen: den Wert Ihrer Immobilie, bevor Sie diese Entscheidung treffen. Eines lässt sich vorab sagen: Der Antrag allein hält eine Zwangsversteigerung nicht auf. Was er bewirkt, hängt davon ab, was das Gericht dazu anordnet.
Das Insolvenzverfahren läuft bereits
Dann gibt es meist zwei Ansprechpartner, nicht einen: den Insolvenzverwalter und daneben die Bank, die im Grundbuch steht und weiter versteigern lassen darf. Wir arbeiten mit beiden, sobald Sie uns dazu bevollmächtigt haben, und so, dass jeder Schritt belegbar bleibt. Verkauft der Verwalter aus freier Hand, braucht er dafür in der Regel die Zustimmung des Gläubigerausschusses oder, wenn keiner bestellt ist, der Gläubigerversammlung. Und er braucht die Bank: ohne deren Löschungsbewilligung geht nichts lastenfrei über.
Quelle: §§ 49, 89 Abs. 1, 160 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, 164, 165 InsO.
Sie sind nicht allein Eigentümer
Gerät nur einer in Schwierigkeiten, fällt zunächst nur sein Anteil in die Masse. Bei einer Erbengemeinschaft ist das der Anteil am Nachlass, nicht das einzelne Haus. Unerreichbar ist das Haus damit nicht: Der Verwalter kann die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen und dafür die Teilungsversteigerung betreiben; Vereinbarungen, die die Auseinandersetzung ausschließen, wirken im Verfahren nicht. Gehört das Haus dagegen mehreren zu Bruchteilen, etwa Eheleuten je zur Hälfte, fällt dieser Bruchteil in die Masse, und der Verwalter kann von dort aus die Teilungsversteigerung des ganzen Objekts betreiben. Lastet ohnehin eine Grundschuld auf dem ganzen Objekt, haftet auch das ganze Objekt.
Quelle: §§ 35 Abs. 1, 84 Abs. 1 und 2 InsO; § 2042 BGB; § 859 Abs. 1 und 2 ZPO; § 180 Abs. 1 ZVG.
Der häufigste Irrtum: Ein Insolvenzantrag stoppt die Zwangsversteigerung nicht
Das Insolvenzgericht kann Vollstreckungsmaßnahmen anhalten, ausdrücklich aber nicht bei Grundstücken. Auch nach Eröffnung des Verfahrens darf die Bank, die im Grundbuch steht, weiter versteigern lassen. In aller Regel kann nur der Insolvenzverwalter beim Vollstreckungsgericht beantragen, das Verfahren anzuhalten, und auch das nur unter engen Voraussetzungen. Hat der Schuldner einen Insolvenzplan vorgelegt oder ist statt eines Verwalters ein vorläufiger Sachwalter bestellt, kann er den Antrag selbst stellen. Wer damit rechnet, allein durch den Antrag Zeit zu gewinnen, rechnet falsch.
Quelle: § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO, §§ 49, 165 InsO, § 30d Abs. 1, 2 und 4 ZVG.
Warum der Zeitpunkt über den Preis entscheidet
In der Zwangsversteigerung steht der Termin fest, und der Markt richtet sich nicht danach. Beim Verkauf ist es umgekehrt.
Drei Wörter vorweg
Verkehrswert ist im Versteigerungsverfahren der Wert, den das Vollstreckungsgericht festsetzt, meist nach Anhörung eines Sachverständigen. Meistgebot ist das höchste Gebot im Termin. Zuschlag ist der Beschluss, mit dem das Gericht die Immobilie dem Meistbietenden zuspricht. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum über.
Die Sieben-Zehntel-Grenze gilt nicht für Sie
Viele haben davon gehört: Unter sieben Zehnteln des Werts darf nicht zugeschlagen werden. Das stimmt so nicht. Es muss jemand einen Antrag stellen, und das darf nicht jeder. Antragsberechtigt ist nur, wer Geld aus dem Grundstück bekommt und bei sieben Zehnteln voll bezahlt wäre, bei diesem Gebot aber nicht. Das ist meist die Bank selbst. Sie als Eigentümer dürfen diesen Antrag nicht stellen, denn Sie bekommen aus dem Erlös nichts, was Ihnen zusteht. Und selbst ein Antrag hilft nicht immer: Widerspricht die Bank, die das Verfahren betreibt, und erklärt sie dem Gericht, warum eine Verzögerung ihr schadet, wird er abgelehnt.
Quelle: § 74a Abs. 1 Satz 1 und 2 ZVG.
Die Hälfte-Grenze wirkt nur ein einziges Mal
Es gibt eine zweite Untergrenze: die Hälfte des Werts. Wird sie nicht erreicht, muss das Gericht den Zuschlag verweigern, von sich aus, ohne Antrag. Mitgerechnet werden dabei Rechte, die nach dem Zuschlag im Grundbuch stehen bleiben. Diese Grenze wirkt aber nur ein einziges Mal. Wurde der Zuschlag deswegen verweigert, gilt sie im nächsten Termin nicht mehr, und die Sieben-Zehntel-Grenze auch nicht. Dann gibt es nach unten keine Grenze mehr. Eine Ausnahme kennt das Gesetz. Bietet die Bank selbst mit, rechnet das Gericht ihrem Gebot den Betrag hinzu, den sie bei der Verteilung ohnehin nicht bekommen hätte. Auf dem Papier ist die Grenze dann gewahrt, obwohl bar viel weniger geboten wurde.
Quelle: § 85a Abs. 1, 2 und 3 ZVG, § 74a Abs. 4 ZVG.
Ein Termin ohne Gebot ändert daran nichts
Oft zu lesen ist, im zweiten Termin gebe es überhaupt keine Untergrenze mehr. Das gilt nur, wenn der Zuschlag zuvor gerade wegen einer dieser Grenzen versagt wurde. Bleibt der erste Termin ohne zulässiges Gebot, bestehen beide Grenzen weiter.
Quelle: §§ 74a Abs. 4, 85a Abs. 2 ZVG.
Der Zuschlag ist zugleich der Titel auf Räumung
Wer die Immobilie im Termin ersteigert, braucht für die Räumung keinen Prozess mehr. Der Beschluss des Gerichts genügt. Das trifft Sie und Ihre Familie. Der Titel erfasst jeden Besitzer, auch den Mieter. Gegen ihn soll aus dem Titel aber nicht vollstreckt werden, weil sein Mietverhältnis durch den Zuschlag nicht erlischt. Geltend machen muss er dieses Recht selbst, und er hat es nicht, wenn der Mietvertrag erst nach der Beschlagnahme geschlossen wurde. Verkaufen Sie dagegen selbst, handeln Sie den Auszugstermin mit aus. Er steht im Kaufvertrag, bevor Sie unterschreiben: vier Wochen, drei Monate, manchmal länger. Manche Käufer vermieten Ihnen das Haus danach sogar weiter. Versprechen können wir das nicht, fragen tun wir es bei jedem. Das ist der Unterschied, der sich am schwersten nachholen lässt.
Quelle: § 93 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZVG; § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB; § 23 Abs. 1 ZVG.
Bar gezahlt wird oft nur ein Teil
Manche Rechte im Grundbuch bleiben auch nach dem Zuschlag bestehen. Ihr Wert wird auf die Grenzen angerechnet, obwohl dafür kein Geld fließt. Deshalb zahlt der Ersteher bar oft weit weniger als die Hälfte des Werts, und die Grenze ist trotzdem eingehalten. Ist das Objekt vermietet, kommt hinzu: Der Ersteher kann das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten Termin, zu dem das zulässig ist. Bei Wohnraum braucht er dafür trotzdem einen gesetzlichen Kündigungsgrund, etwa Eigenbedarf. Bei gewerblich vermieteten Flächen braucht er keinen. Ein Käufer im freien Verkauf hat dieses Recht überhaupt nicht. Für ein Mehrfamilienhaus ist das preisbildend.
Quelle: § 85a Abs. 1 ZVG, § 57a ZVG, § 573d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 BGB.
Zum Verhältnis von Zuschlagserlös und Verkehrswert gibt es in Deutschland keine belastbare Statistik. Weder das Statistische Bundesamt noch die Gutachterausschüsse werten das aus. Wir nennen deshalb keine Prozentzahl, sondern das, was im Gesetz steht.
Dürfen Sie Ihr Haus überhaupt noch selbst verkaufen?
Ein Insolvenzantrag allein nimmt niemandem die Immobilie. Das Insolvenzrecht kennt vier Stufen, und welche gilt, steht im Beschluss des Gerichts.
Vor dem Antrag
Das Insolvenzrecht hindert Sie nicht. Andere Regeln können es: Gehört das Haus mehreren, geht ein Verkauf nur gemeinsam. Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen, leben Sie im gesetzlichen Güterstand. Ist das Haus dann praktisch Ihr ganzes Vermögen, braucht schon der Kaufvertrag die Zustimmung Ihres Ehepartners. Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen.
§§ 747, 2040 BGB; § 1365 Abs. 1 und 2 BGB
Antrag gestellt, das Gericht hat nichts angeordnet
An der Verfügungsbefugnis ändert sich nichts. Sie verkaufen wie vorher. Das Gericht kann aber jederzeit etwas anordnen, deshalb gehört jeder Beschluss, der bei Ihnen eingeht, sofort auf den Tisch.
§ 21 InsO
Vorläufiger Verwalter mit Zustimmungsvorbehalt
Der Eigentümer verkauft weiter selbst, aber jede Verfügung braucht die Zustimmung des vorläufigen Verwalters. In der Praxis heißt das: Wir sprechen früh mit ihm, nicht erst, wenn ein Käufer da ist.
§ 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO
Verfügungsverbot oder eröffnetes Verfahren
Jetzt verkauft der Insolvenzverwalter. Zwei Ausnahmen gibt es. Ordnet das Gericht Eigenverwaltung an, verkauft der Eigentümer unter Aufsicht eines Sachwalters weiter selbst; im Verbraucherinsolvenzverfahren ist das gesetzlich ausgeschlossen. Und gibt der Verwalter die Immobilie aus der Masse frei, weil sie für die Gläubiger nichts mehr hergibt, dürfen Sie wieder selbst verkaufen. Beides steht in einem Beschluss, den Sie uns zeigen sollten.
§§ 22 Abs. 1, 32, 35 Abs. 2, 80 Abs. 1, 270 Abs. 1 und 2 InsO
Warum diese Stufe wichtiger ist als jede Zahl
Verkauft der Eigentümer nach Eröffnung des Verfahrens dennoch selbst, bleibt zwar der Kaufvertrag wirksam, die Übertragung im Grundbuch aber nicht. Nur wenn der Insolvenzvermerk im Grundbuch noch fehlt und der Käufer davon nichts weiß, kann er ausnahmsweise trotzdem Eigentümer werden. Darauf verlässt sich kein ernsthafter Käufer. Deshalb fragen wir zu Beginn nach, ob ein Beschluss des Gerichts vorliegt, und lassen uns sagen, was darin angeordnet ist.
Quelle: § 81 Abs. 1 Satz 1 und 2 InsO, § 32 InsO, §§ 892, 893 BGB.
Das eigene Haus ist nicht automatisch geschützt
Eine Immobilie gehört zur Insolvenzmasse, auch dann, wenn die Familie darin wohnt. Einen allgemeinen Pfändungsschutz für das selbstbewohnte Haus kennt das Gesetz nicht. Für besondere Härten gibt es § 765a ZPO. Anders als der Einstellungsantrag nach § 30a ZVG ist dieser Antrag an keine Zwei-Wochen-Notfrist gebunden und kann auch noch im Zuschlagsverfahren gestellt werden. Nur für die spätere Räumung gilt eine eigene Frist von zwei Wochen vor dem Termin. Von selbst greift die Vorschrift nie.
Quelle: §§ 35 Abs. 1, 36 Abs. 1 InsO; § 765a Abs. 1 und Abs. 3 ZPO.
Wo unsere Zuständigkeit endet
Welche dieser vier Stufen in Ihrem Fall gilt, ob eine Frist läuft und ob ein Antrag bei Gericht Aussicht hat, sagt Ihnen eine Fachanwältin für Insolvenzrecht oder eine nach Landesrecht anerkannte Schuldnerberatungsstelle. Wir sind weder das eine noch das andere, prüfen keine Fristen und beraten weder rechtlich noch steuerlich. Was wir bei Bank, Gericht und Verwalter tun, ist Tatsachenarbeit: Unterlagen anfordern, Ablösestände erfragen, Termine abstimmen, Ergebnisse an Sie und Ihre Anwältin weitergeben. Wir verhandeln keine Rechtspositionen, geben keine Erklärungen mit Rechtswirkung ab und stellen keine Anträge bei Gericht. Wir bewerten und verkaufen.
Kann der Verkauf später rückgängig gemacht werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Genau deshalb ist eine belastbare Wertermittlung hier keine Formsache, sondern das Kernstück.
Was Anfechtung bedeutet
Wird später ein Insolvenzverfahren eröffnet, darf der Verwalter alte Geschäfte rückgängig machen. Das nennt das Gesetz Anfechtung. Drei Dinge müssen dafür zusammenkommen: Die Gläubiger müssen durch das Geschäft schlechter dastehen, der Verkäufer muss das gewollt haben, und der Käufer muss es gemerkt haben. Trifft alles zu, muss der Käufer die Immobilie zurückgeben. Sein Geld bekommt er meist nur zum Teil wieder. Wird deutlich unter Wert verkauft, kann der Verwalter den verschenkten Teil sogar ohne jede Kenntnis des Käufers zurückfordern, vier Jahre zurück. Deshalb zögern Käufer bei solchen Objekten, und deshalb entscheidet hier die Wertermittlung darüber, ob überhaupt geboten wird.
Quelle: §§ 129 Abs. 1, 133 Abs. 1, 134 Abs. 1, 143 Abs. 1, 144 Abs. 2 InsO.
Zehn Jahre, nicht vier
Oft zu lesen ist, seit der Reform von 2017 seien es nur noch vier Jahre. Die kürzere Frist gilt für die Sicherung und die Bezahlung von Forderungen, nicht für einen Grundstückskaufvertrag. Für den bleibt es bei zehn Jahren. Gezählt wird rückwärts, von einem späteren Insolvenzantrag aus. Der Stichtag ist dabei nicht der Notartermin. Es zählt der Tag, an dem der Antrag beim Grundbuchamt eingegangen ist. Fast immer wird zuerst eine Vormerkung für den Käufer beantragt. Dann zählt dieser Tag, und der liegt früher.
Quelle: §§ 133 Abs. 1 und 2, 140 Abs. 1 und 2 InsO.
Der Verkauf in der Familie wird nicht leichter, sondern schwerer
Verkaufen Sie an jemanden aus der Familie, gilt eine zweite Regel obendrauf. Sie betrifft Ehe- und Lebenspartner, Eltern und Kinder, Geschwister und deren Ehepartner, und alle, die mit Ihnen in einem Haushalt leben. Diese Regel reicht zwei Jahre zurück. In diesen zwei Jahren dreht sich die Beweislast um: Nicht der Verwalter muss zeigen, dass Ihr Käufer Bescheid wusste. Ihr Käufer muss zeigen, dass er nichts wusste. Sie greift allerdings nur, wenn die Gläubiger durch den Vertrag schlechter dastehen. Beim Verkauf zum belegbaren Marktpreis ist das nicht der Fall. Nach zwei Jahren fällt nur diese zweite Regel weg. Die zehn Jahre laufen weiter.
Quelle: §§ 133 Abs. 1 und Abs. 4, 138 InsO.
Eine feste Prozentgrenze gibt es nicht
Die oft genannten neunzig Prozent stammen aus einer anderen Frage und meinen dort auch etwas anderes: nicht einen Preis von neunzig Prozent des Werts, sondern eine Abweichung von neunzig Prozent. Für das Anfechtungsrecht taugt die Zahl nicht. Der Preis ist trotzdem nicht gleichgültig: Je weiter er unter dem Wert liegt, desto eher wird ein Gericht auf eine Benachteiligungsabsicht schließen.
Quelle: BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 249/12, zu § 138 BGB.
Worauf es dabei ankommt
Jede Anfechtung setzt voraus, dass die Gläubiger durch das Geschäft benachteiligt wurden. Wer zum belegbaren Marktpreis verkauft und den Erlös an die Gläubiger fließen lässt, benachteiligt sie in aller Regel nicht, und ohne Benachteiligung gibt es nichts anzufechten. Genau hier liegt der Hebel, und er hängt an zwei Dingen: einer Wertermittlung, die vor dem Kaufvertrag datiert und nachvollziehbar ist, und einem offenen Markt, der sich belegen lässt. Als Beleg zählt ein nachweisbarer Wettbewerb um das Objekt: wie viele Interessenten, welche Gebote, mit welchem Datum, und warum dieses angenommen wurde. Genau das dokumentieren wir mit. Ein Notaranderkonto ändert daran nichts: Es sichert die Kaufpreiszahlung, nicht die Anfechtungsfestigkeit des Geschäfts.
Quelle: § 129 Abs. 1 InsO.
Wo unsere Zuständigkeit endet
Ob in Ihrem Fall eine Anfechtung droht und ob eine Frist bereits abgelaufen ist, beurteilt eine Fachanwältin für Insolvenzrecht. Den Verkehrswert und den Nachweis, dass der Markt erreicht wurde, liefern wir.
Mehrfamilienhaus im Rhein-Main-Gebiet, aus unserer Vermarktung. Bei vermieteten Objekten entscheidet der Ertrag über den Preis, nicht der Quadratmeterpreis des Nachbarhauses.
Zwei Fragen, an die kaum jemand vorher denkt
Die Zehn-Jahres-Frist beim Finanzamt
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Ausgenommen ist im Wesentlichen nur, was Sie selbst bewohnt haben, entweder durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Bei vermieteten Wohnungen und Grundstücken greift die Ausnahme nicht. Bei einem Mehrfamilienhaus greift sie höchstens für den Teil, den Sie selbst bewohnt haben. Heikel ist das, weil der Erlös in dieser Lage meist vollständig an die Bank geht und die Steuer trotzdem entsteht. Rechnen Sie das durch, bevor Sie verkaufen. Vermeiden lässt sich die Steuer nicht dadurch, dass man nichts tut: Auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung ist eine Veräußerung und löst dieselbe Frist aus. Diese Rechnung macht Ihr Steuerberater, nicht wir.
Quelle: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Was mit der Restschuld passiert
Reicht der Erlös nicht, bleibt der Rest der Forderung bestehen, nach einem Verkauf ebenso wie nach einer Versteigerung. Der Verkauf tilgt nur, soweit das Geld reicht. Befreit wird man von der Restschuld nicht durch den Verkauf selbst. Es gibt zwei Wege: eine Vereinbarung mit der Bank, die auf den Rest verzichtet oder sich vergleicht, wofür ein guter Verkaufserlös das beste Argument ist, oder die Restschuldbefreiung am Ende eines Insolvenzverfahrens. Die dauert im Regelfall drei Jahre ab Eröffnung und erfasst nicht jede Forderung. Genau deshalb zählt jeder Euro mehr im Kaufpreis doppelt: Er verringert das, was danach noch offen ist.
Quelle: §§ 286, 287 Abs. 2, 300 Abs. 1, 302 InsO.
Wo unsere Zuständigkeit endet
Steuerliche Fragen gehören zu Ihrem Steuerberater, Fragen zur Restschuldbefreiung zu Ihrer Anwältin oder zur Schuldnerberatung. Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Information zum Stand September 2026 und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Haus verkaufen statt Zwangsversteigerung: was Sie von uns bekommen
Was wir in solchen Fällen zuerst tun: den Ablösestand bei Ihrer Bank erfragen und ihn neben die Beträge stellen, die im Grundbuch eingetragen sind. Die beiden Zahlen liegen fast immer weit auseinander, und erst danach lässt sich sagen, ob ein Verkauf trägt.
Eine begründete Zahl
Marktwerteinschätzung mit offengelegtem Rechenweg: Vergleichsabschlüsse, Zustand, bei vermieteten Objekten zusätzlich der Ertragswert, also der Wert, der sich aus den Mieteinnahmen ergibt. Ein Gutachten im Sinne des Gerichts ist das nicht, aber eine Herleitung, die jeder nachrechnen kann.
Einen belegbaren Weg
Anzahl und Herkunft der Interessenten, geführte Besichtigungen, Gebote mit Datum, Finanzierungsnachweise. Eine Unterlage, die Sie im Zweifel Ihrer Bank, Ihrer Anwältin oder einem Verwalter vorlegen können.
Einen Ansprechpartner
Ihr Ansprechpartner ist Ewa oder David Gold. Wer Sie zuerst spricht, bleibt zuständig; wechselt die Zuständigkeit ausnahmsweise, sagen wir Ihnen das vorher und mit Namen. Regulär erreichen Sie uns montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr. Läuft in Ihrem Fall eine Frist, sind wir auch abends und samstags erreichbar; sagen Sie das im ersten Satz, dann geht Ihr Fall vor.
Rückmeldung
In der Regel am nächsten Werktag, spätestens innerhalb von zwei Werktagen nach Eingang, mit Namen und Durchwahl. Werktage sind Montag bis Freitag ohne die gesetzlichen Feiertage in Rheinland-Pfalz; Anfragen nach 18 Uhr zählen ab dem folgenden Werktag. Wenn eine Frist läuft, sagen Sie das, dann rufen wir vorrangig zurück.
Erste Einordnung
Im Gespräch, auf Grundlage dessen, was Sie über Ihr Objekt wissen. Baujahr, Wohnfläche und die letzten Maßnahmen tragen bereits eine belastbare Spanne.
Konkrete Einwertung
Nach der Besichtigung vor Ort. Das ist keine Hürde, sondern der Grund, warum die Zahl hält. Sie bekommen sie schriftlich, mit den Vergleichsobjekten, dem Rechenweg und dem Datum. Genau dieses Datum zählt später, wenn jemand fragt, worauf der Preis beruhte.
Was Sie das kostet
Die Anfrage und die Bewertung stellen wir nicht in Rechnung, gleich ob Sie uns danach beauftragen. Ein Maklervertrag entsteht dadurch nicht, eine Zahlungspflicht auch nicht.
Erst wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen, entstehen Kosten Dritter. Unterlagen holen wir mit Ihrer Vollmacht selbst ein, die Arbeit übernehmen wir. Was Ämter dafür verlangen, also Grundbuchauszug, Katasterunterlagen und Baulastenverzeichnis, trägt der Eigentümer. Für einen gültigen Energieausweis muss der Eigentümer sorgen, auch diese Kosten fallen bei ihm an; vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung. Wir kümmern uns darum, dass er rechtzeitig da ist. Jeden Betrag nennen wir Ihnen vorher. Wir geben nichts in Auftrag, was Sie nicht freigegeben haben.
Die Provision vereinbaren wir vorher schriftlich. Fällig wird sie nur, wenn der Verkauf zustande kommt. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen denselben Betrag; so schreibt es das Gesetz vor. Trägt allein der Käufer, sind es 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Objekten gilt diese Regel nicht; dort vereinbaren wir die Provision frei und schlagen meist halbe und halbe vor, weil das für beide Seiten fair ist.
Drei Dinge schreibt das Gesetz bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zusätzlich vor. Erstens: Der Maklervertrag braucht mindestens Textform: Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Zweitens: Verkaufen Sie an einen Verbraucher, darf höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer übergehen. Drittens: Der Käufer zahlt erst, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt und ihm das nachgewiesen haben. Die Unterlagen dafür bereiten wir vor; nachweisen müssen Sie es.
Schließen wir den Vertrag nicht in unseren Geschäftsräumen, etwa bei Ihnen zu Hause oder per E-Mail, können Sie ihn 14 Tage lang widerrufen. Die Frist beginnt erst, wenn Sie die Widerrufsbelehrung in der Hand haben; spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss ist das Widerrufsrecht in jedem Fall vorbei. Sollen wir sofort anfangen, halten wir das schriftlich fest; widerrufen Sie danach, müssen Sie die bis dahin geleistete Arbeit bezahlen. Die vollständige Belehrung bekommen Sie mit dem Vertrag.
Quelle: §§ 656a bis 656d BGB; §§ 312b, 312c, 312g Abs. 1, 355, 356 Abs. 3 BGB; § 80 Abs. 3 und 4 GModG, seit 29.07.2026 der Name des früheren Gebäudeenergiegesetzes.
Wir verarbeiten Ihre Angaben ausschließlich, um Ihre Anfrage zu beantworten und die Bewertung vorzubereiten. Verantwortlich ist die GOLD IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Wir geben Ihre Daten nicht an Dritte zu deren eigenen Zwecken weiter, für Versand und Verwaltung setzen wir weisungsgebundene Dienstleister ein. Mit Bank, Gericht, Verwalter oder Ämtern sprechen wir erst, wenn Sie uns dafür eine gesonderte schriftliche Vollmacht erteilt haben. Rechtsgrundlage ist Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe b der Datenschutz-Grundverordnung, weil Sie uns um die Bewertung gebeten haben. Ihre Angaben sind intern nur den Personen zugänglich, die Ihre Anfrage bearbeiten. Speicherdauer und Ihre Rechte auf Auskunft, Löschung, Widerspruch und Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde stehen in unserer Datenschutzerklärung.
Merkt die Nachbarschaft etwas vom Verkauf?
Nur wenn Sie es wollen. Wenn Sie Diskretion wählen, gibt es kein Schild am Objekt, keinen Aushang von uns und keine offene Sammelbesichtigung. Termine legen wir einzeln, zu Zeiten, die Ihnen passen. Was eine Hausverwaltung oder eine Eigentümergemeinschaft von sich aus aushängt, können wir nicht steuern. Darauf weisen wir Sie vorher hin.
Den höheren Preis bringt in der Regel die breite Vermarktung, weil mehrere Interessenten gleichzeitig bieten und daraus der Preis entsteht. Wo Diskretion wichtiger ist, inserieren wir ohne Adresse und ohne Außenaufnahme oder sprechen zuerst nur vorgemerkte Käufer an. Beides hat einen Preis: Je enger der Kreis, desto weniger Gebote, und desto dünner ist später der Nachweis, dass der Markt erreicht wurde. Wir sagen Ihnen vorher, was der jeweilige Weg kostet. Entscheiden tun Sie.
Zwei Dinge verschweigen wir Ihnen dabei nicht. Ohne ein Gespräch mit Ihrer Bank über die Löschungsbewilligung ist ein Verkauf in dieser Lage nicht durchführbar. Und ist die Zwangsversteigerung bereits angeordnet, steht das im Grundbuch und ist für jeden ernsthaften Käufer sichtbar. Ein Versteigerungstermin wird zusätzlich öffentlich bekannt gemacht. Von uns erfährt niemand davon, den Sie nicht selbst benennen. Gesetzliche Auskunfts- und Identifizierungspflichten, etwa nach dem Geldwäschegesetz, bleiben davon unberührt. Die treffen jeden Makler gleichermaßen.
Haus verkaufen vor der Privatinsolvenz: wenn es schnell gehen muss
Wir führen eine Kartei vorgemerkter Käufer, darunter Erwerber, die ohne Bankfinanzierung kaufen und ein Objekt im Ganzen übernehmen. Ob für Ihre Immobilie einer davon in Frage kommt, hängt von Lage, Zustand und Preisvorstellung ab. Wir sagen Ihnen das im ersten Gespräch, nicht später.
Wenn wir für einen Fall nicht der richtige Partner sind, sagen wir das ebenfalls im ersten Gespräch.
Was wir Ihnen nicht versprechen
Keine feste Frist bis zum Geldeingang. Wie schnell ein Kaufpreis fließt, hängt nicht an uns allein: der Notartermin, die Löschungsbewilligung Ihrer Bank und die Eintragung im Grundbuch bestimmen den Takt mit. Eine Zahl von Tagen lässt sich erst nennen, wenn diese drei geklärt sind.
Und keine feste Zahl zum Wert, bevor wir das Objekt gesehen haben. Vorher gibt es eine Spanne, danach die Zahl.
Der Ablauf: von der Bewertung bis zum Notartermin
Erstes Gespräch
Am Telefon. Wo Sie stehen, welche Unterlagen und welche Schreiben von Bank oder Gericht vorliegen und welche Fristen darin genannt sind. Was sie bedeuten, sagt Ihnen Ihre Anwältin, wir richten unser Tempo danach.
Ortstermin und Bewertung
Zeitnah, auch bei bewohnten oder geräumten Objekten. Wohnt noch jemand im Haus, stimmen wir den Termin mit ihm ab. Danach die Zahl mit Herleitung.
Unterlagen
Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Wohnungen, Flächen, Energieausweis. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht. Bei Wohnungen kommen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Stand der Rücklage dazu.
Abstimmung mit den Gläubigern
Ein Käufer will die Immobilie ohne Schulden im Grundbuch. Dafür muss jeder, der dort eingetragen ist, der Löschung zustimmen. Das sind die Banken, und manchmal auch andere: ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, ein Vorkaufsrecht. Wer vollständig bezahlt wird, muss das auch tun. Wer nicht vollständig bezahlt wird, muss nicht, und genau das ist in dieser Lage der Regelfall. Deshalb klären wir das, bevor die Vermarktung beginnt.
Vermarktung mit Protokoll
Ansprache, Besichtigungen, Gebote mit Datum. Den Takt der Rückmeldung legen wir zu Beginn gemeinsam fest, bei laufender Frist wöchentlich, sonst mindestens alle 14 Tage. Sie bekommen den Stand, ohne nachfragen zu müssen.
Notartermin
Erst mit verbindlicher Darlehenszusage, bei einem Barkauf mit Kapitalnachweis. Eine Rückabwicklung kostet Zeit, die in dieser Lage niemand hat. Den Entwurf bekommen Sie vorher. Steht auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher, soll der Notar dem Verbraucher den Text zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen. Verkaufen und kaufen zwei Privatleute, gilt diese Frist nicht; wir planen sie trotzdem ein.
§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG.
Fragen und Antworten zur Zwangsversteigerung
Ich habe noch keinen Antrag gestellt. Ist es zu früh für ein Gespräch?
Zu diesem Zeitpunkt sind Ihre Möglichkeiten am größten. Eine Wertermittlung macht jede weitere Entscheidung rechenbar, auch die, das Haus zu behalten.
Der Versteigerungstermin steht schon fest.
Ein Verkauf aus freier Hand ist bis zum Zuschlag noch möglich, aber nur, wenn jeder betreibende und jeder beigetretene Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt oder die Einstellung bewilligt. Es gibt einen Antrag, mit dem sich das Verfahren für bis zu sechs Monate anhalten lässt. Der hilft jetzt meist nicht mehr. Dafür gilt eine Frist von nur zwei Wochen, und sie beginnt schon mit dem Brief des Gerichts, der dem Anordnungsbeschluss beiliegt. Steht der Termin bereits fest, ist diese Frist fast immer vorbei. Ob dann noch ein Antrag wegen besonderer Härte in Betracht kommt, beurteilt Ihre Anwältin.
Quelle: §§ 30a Abs. 1, 30b Abs. 1 und 4 ZVG; § 765a ZPO.
Bleibt mir etwas vom Erlös?
Das hängt davon ab, wie hoch die Rechte im Grundbuch sind und ob nach ihrer Ablösung etwas übrig bleibt. Im Grundbuch stehen allerdings nur die eingetragenen Beträge, nicht Ihre tatsächliche Restschuld. Die erfragen wir mit Ihrer Vollmacht bei der Bank und stellen beides nebeneinander, bevor die Vermarktung beginnt.
Uns gehört das Haus gemeinsam, und wir sind uns nicht einig.
Dann gibt es zwei Wege: die Einigung, oder die Teilungsversteigerung. Das ist eine Versteigerung, die nicht wegen Schulden stattfindet, sondern um eine Gemeinschaft aufzulösen, und die im Grundsatz jeder Miteigentümer allein einleiten kann. Schnell ist sie deshalb nicht: Sie kann vertraglich ausgeschlossen sein, dann geht sie nur bei einem wichtigen Grund. Bei bestehender Ehe kann die Zustimmung des anderen nötig sein. Und das Verfahren lässt sich auf Antrag einstweilen anhalten: im Regelfall für höchstens sechs Monate, einmal wiederholbar. Länger geht es nur in einer engen Ausnahme, wenn außer dem betreibenden Miteigentümer nur der Ehe- oder Lebenspartner beteiligt ist und die Einstellung nötig ist, um eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes abzuwenden. Auch dann sind es höchstens fünf Jahre.
Quelle: §§ 749 Abs. 1 und 2, 753 Abs. 1, 1010, 1365 BGB; § 180 Abs. 1 bis 4 ZVG.
Verwandte Fälle: Erbengemeinschaft, Scheidung, Nießbrauch
Geerbte Immobilie
Mehrere Erben, eine Immobilie, und einer von ihnen unter Druck.
Trennung und Scheidung
Kommt zur Trennung eine drohende Zwangsversteigerung, zählt jede Woche.
Mehrfamilienhaus und Zinshaus
Bei vermieteten Objekten entscheidet der Ertragswert, nicht der Vergleich mit dem Nachbarhaus.
Nießbrauch oder Wohnrecht
Ein eingetragenes Wohnrecht verändert Wert und Käuferkreis erheblich.
Sie sind Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter oder Mitarbeiterin einer Bank? Für die Verwertung aus der Masse haben wir eine eigene Seite mit dem Ablauf, den Nachweisen und den Fristen: Immobilienverwertung für Insolvenzverwalter.
Sie suchen selbst eine Immobilie in Mainz?
Wir führen eine Kartei vorgemerkter Käufer für Mainz und das Rhein-Main-Gebiet. Wer dort steht, wird angesprochen, sobald ein passendes Objekt in die Vermarktung geht. Ein Suchprofil anzulegen dauert wenige Minuten.
Ihre Angaben verwenden wir ausschließlich, um Ihnen passende Objekte anzubieten. Verantwortlich ist die GOLD IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Grundlage ist Ihre Einwilligung nach Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe a der Datenschutz-Grundverordnung, die Sie beim Anlegen des Suchauftrags erteilen. Wir löschen Ihr Suchprofil spätestens 24 Monate nach Ihrer letzten Rückmeldung. Sie können der Zusendung jederzeit widersprechen, formlos und ohne Angabe von Gründen. Danach schreiben wir Sie nicht mehr an. Einzelheiten in unserer Datenschutzerklärung.
Eine Zahl, mit der Sie entscheiden können
Solange der Wert Ihrer Immobilie nicht auf dem Tisch liegt, ist jede Entscheidung ein Raten. Das gilt für den Verkauf genauso wie für den Versuch, das Haus zu halten.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Information zum Stand September 2026 und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen prüfen wir nicht rechtlich. Wenn eine Frist läuft, wenden Sie sich zusätzlich und unverzüglich an eine Fachanwältin für Insolvenzrecht oder eine nach Landesrecht anerkannte Schuldnerberatungsstelle.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet bei Verkäufen vor Zwangsversteigerung und Insolvenz.
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.