Zinshaus und Wohnanlage verkaufen

Ein Zinshaus wird nicht nach Geschmack bewertet, sondern nach Ertrag. Der Käufer fragt nicht, ob ihm die Fassade gefällt. Er fragt, was das Haus im Jahr abwirft, wie sicher dieser Ertrag ist und mit welchem Faktor er ihn bezahlt.

Dabei ist gleich, ob Ihnen ein Haus mit acht Parteien gehört, eine Wohnanlage aus mehreren Gebäuden oder ein Bestand über mehrere Standorte. Die Wege sind dieselben. Nur die Zahlen dahinter sind andere.

Was ein Zinshaus von einem Einfamilienhaus unterscheidet

Beim Einfamilienhaus entscheidet der Vergleich mit ähnlichen Objekten. Beim Anlageobjekt entscheidet die Rechnung. Das ist der ganze Unterschied, und der Grund für die meisten geplatzten Verhandlungen.

Typisch ist dabei nicht der Berufsinvestor. Von rund 5,5 Millionen privaten Vermieterhaushalten in Deutschland besitzen 58 Prozent nur ein einziges Mietobjekt, so das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in seiner Auswertung von 2025. Wer in Mainz ein Mehrfamilienhaus verkauft, ist meist ein Privatmensch mit einem Haus, und sitzt am Verhandlungstisch jemandem gegenüber, der solche Entscheidungen beruflich trifft.

Wie der Ertragswert entsteht

Die Rechnung läuft in festen Schritten. Jeder davon ist angreifbar, wenn er nicht belegt ist:

• Rohertrag, die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete. Liegt Ihre vereinbarte Miete darunter oder darüber, wird das gesondert berücksichtigt
• minus Bewirtschaftungskosten: alles, was nicht auf die Bewohner umgelegt werden kann, also Verwaltung, Instandhaltung und ein Ansatz für ausfallende Mieten
• minus Bodenwertverzinsung, der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt
• mal Vervielfältiger: der Faktor, mit dem der Jahresertrag multipliziert wird. Er ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der verbleibenden Nutzungsdauer des Gebäudes
• plus Bodenwert, ergibt den Ertragswert

Für Mainz veröffentlicht der Gutachterausschuss die Sätze, mit denen gerechnet wird. Der Grundstücksmarktbericht 2025 nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszinssatz von 2,67 Prozent und einen Vervielfältiger von 21,42 bei einer Schwankung von 1,51. Grundlage sind 83 Kauffälle mit einem Durchschnittspreis von rund 2,27 Millionen Euro.

Ein halber Prozentpunkt Unterschied beim Liegenschaftszinssatz bewegt bei einem Objekt dieser Größe einen sechsstelligen Betrag. Deshalb streiten Gutachter über diese Zahl und nicht über Quadratmeter. Wir holen den Satz beim Gutachterausschuss und rechnen damit, statt ihn zu schätzen.

Fünf Zahlen, die Ihren Preis drücken

Nicht die Optik entscheidet, sondern jede Zahl, die Sie nicht belegen können. Was ein Ankäufer nicht nachvollziehen kann, zieht er als Risiko ab.

Vermietet verkaufen: was mit den Mietverhältnissen geschieht

Ein Anlageobjekt wird vermietet verkauft. Die Mietverträge laufen unverändert weiter, nach § 566 BGB tritt der Erwerber in die bestehenden Verträge ein. Rechte und Pflichten gehen unverändert auf ihn über, gekündigt wird nichts allein wegen des Verkaufs. Ob er später Eigenbedarf anmelden oder die Miete anpassen kann, richtet sich nach denselben Vorschriften wie bei Ihnen.

Für Sie ist das der Normalfall und kein Hindernis. Der Käufer ist Kapitalanleger, und der Ertrag, den er kauft, entsteht genau aus diesen Verträgen. Ein vollständig vermietetes Haus mit sauberer Dokumentation lässt sich am Markt leichter platzieren als ein leeres.

Als Ganzes verkaufen oder aufteilen?

Beides ist möglich, und beides führt zu einem anderen Preis. Der Verkauf als Ganzes ist schneller und ruhiger, bringt aber je Quadratmeter weniger als die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen. Welcher Weg mehr bringt, hängt an Lage, Mietstruktur und Ihrer Zeitvorstellung. Wir rechnen Ihnen beide Wege vor, bevor Sie sich festlegen, mehr dazu auf der Seite Globalverkauf und Portfolios.

Merkt die Nachbarschaft etwas davon?

Nur wenn Sie es wollen. Kein Schild im Vorgarten, kein Aushang im Treppenhaus. Termine stimmen wir mit Ihnen ab und legen sie einzeln, zu Zeiten, die Ihnen passen.

Bei einem vermieteten Objekt kommt ein zweiter Punkt dazu: Vor Ihrer Entscheidung erfährt niemand davon, weder im Haus noch bei der Verwaltung noch im Wettbewerb. Unterlagen gehen nur an Ankäufer, die sich zuvor ausgewiesen haben.

Wir bewerten und vermitteln. Anlage-, Steuer- und Rechtsberatung gehören zu Ihrem Steuerberater, Ihrer Bank und Ihrem Anwalt. Diese Seite ist allgemeine Orientierung und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.