Gewerbeimmobilie verkaufen

Ein Hotel ohne belastbaren Pachtvertrag ist ein Gebäude, kein Investment. Bei Wohnimmobilien trägt die Lage den Wert. Bei Gewerbe- und Betreiberimmobilien trägt ihn der Vertrag: Wer mietet, wie lange, zu welchem Zins, mit welcher Bonität und mit welcher Option auf Verlängerung.

Dabei ist gleich, ob Ihnen ein Geschäftshaus in der Innenstadt gehört, ein Nahversorger am Ortsrand, eine Halle, eine Praxisetage oder ein Betreiberobjekt. Die Prüfung folgt demselben Muster. Nur die Zahlen dahinter sind andere.

Die Objektarten und was sie unterscheidet

Was der Markt für Gewerbeimmobilien derzeit zahlt

Gewerbeimmobilien werden über die Rendite bewertet: Je niedriger die Rendite, die ein Käufer akzeptiert, desto höher der Preis, den er zahlt. Die Rangfolge der Nutzungsarten ist über die Jahre stabil, die Abstände verschieben sich mit dem Zinsniveau. Von der höchsten zur niedrigsten Bewertung:

• Geschäftshaus in der Innenstadt, am höchsten bewertet, weil Lage und Mietermix als sicher gelten
• Büro, abhängig von Restlaufzeit und Flächenzuschnitt
• Logistik und Halle, getragen von Anbindung und Nutzerqualität
• Supermarkt und Fachmarkt, stabil, solange der Ankermieter lange gebunden ist
• Pflege und Gesundheit, mit einem Aufschlag für das Betreiberrisiko
• Einkaufszentrum, am niedrigsten bewertet, weil der Aufwand und das Leerstandsrisiko am höchsten sind

Wohnen wird durchweg höher bewertet als Gewerbe. Gewerbe trägt also einen Risikoaufschlag, und dieser Aufschlag ist verhandelbar, wenn der Mietvertrag ihn nicht rechtfertigt. Welche Rendite für Ihr Objekt derzeit angesetzt wird, nennen wir Ihnen im Gespräch mit der Quelle dazu.

Was wir am Mietvertrag prüfen

• Restlaufzeit und Optionen, wie lange läuft der Vertrag sicher, wer darf verlängern
• Wertsicherung, ist die Miete an einen Index gekoppelt, und an welchen
• Instandhaltungspflichten, was trägt der Mieter, was bleibt beim Eigentümer
• Bonität, Jahresabschlüsse, Konzernbindung, Sicherheiten, Bürgschaften
• Nutzungsbindungen, Betriebspflicht, Konkurrenzschutz, Sortimentsbindung
• Baurecht, was die Baugenehmigung erlaubt und was die Bauleitplanung vorsieht

Ein Vertrag mit zwei Jahren Restlaufzeit wird anders bewertet als derselbe Vertrag mit zwölf. Wer das vor der Vermarktung klärt, verhandelt später über den Preis und nicht über Risiken.

Grundstück und Entwicklungspotenzial

Manchmal steckt der Wert nicht im Gebäude, sondern im Grundstück. Eine untergenutzte Fläche in guter Lage kann für einen Entwickler mehr wert sein als für einen Bestandshalter. Wir prüfen, welcher Käuferkreis für Ihr Objekt der richtige ist, und sprechen beide an, wenn es sich lohnt.

Merkt die Nachbarschaft etwas davon?

Nur wenn Sie es wollen. Kein Schild im Vorgarten, kein Aushang im Treppenhaus. Termine stimmen wir mit Ihnen ab und legen sie einzeln, zu Zeiten, die Ihnen passen.

Bei einem vermieteten Objekt kommt ein zweiter Punkt dazu: Vor Ihrer Entscheidung erfährt niemand davon, weder im Haus noch bei der Verwaltung noch im Wettbewerb. Unterlagen gehen nur an Ankäufer, die sich zuvor ausgewiesen haben.

Was ein Nutzerwechsel kostet

Bei Wohnimmobilien zieht der nächste Mieter ein, oft ohne Umbau. Bei Gewerbe ist das anders: Ein Nachmieter braucht in der Regel eine andere Aufteilung, andere Technik, andere Anschlüsse. Diese Kosten trägt fast immer der Eigentümer, und sie fallen an, während keine Miete fließt.

Ein Ankäufer rechnet dieses Risiko ein. Er fragt deshalb nicht nur, was heute an Miete kommt, sondern was das Objekt kostet, wenn der Mieter geht. Wer darauf eine belegte Antwort hat, verhandelt besser.

Wenn der Mietvertrag bald ausläuft

Eine kurze Restlaufzeit ist kein Ausschlussgrund, aber sie verändert den Preis deutlich. Drei Wege sind üblich:

• Vorher verlängern. Eine unterschriebene Verlängerung vor dem Verkauf ist oft mehr wert als jede Preisverhandlung danach.
• Offen verkaufen. Die kurze Laufzeit wird benannt und eingepreist. Käufer, die selbst nutzen wollen, sehen darin sogar einen Vorteil.
• Auf Entwicklung setzen. Wenn Lage und Baurecht es hergeben, ist der Grundstückswert für einen Entwickler höher als der Ertragswert für einen Bestandshalter.

Welcher Weg für Ihr Objekt der richtige ist, klären wir, bevor wir den Käuferkreis festlegen.

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