Globalverkauf: das Objekt als Ganzes verkaufen

Global verkaufen heißt: ein Objekt, ein Erwerber, ein Termin. Das ist bei uns Alltag, nicht die Ausnahme, auch dann, wenn es 160 Wohnungen auf einmal sind.

Der Gegenentwurf ist die Aufteilung: Das Haus wird in einzelne Eigentumswohnungen zerlegt und über Monate oder Jahre einzeln verkauft. Beide Wege sind zulässig, beide führen zu einem anderen Ergebnis. Welcher für Sie mehr bringt, ist eine Rechenfrage, keine Geschmacksfrage.

Die Begriffe, damit wir dieselbe Sprache sprechen

• Globalverkauf, das gesamte Objekt geht in einem Vertrag an einen Erwerber
• Einzelvertrieb, jede Einheit wird einzeln an Endkunden verkauft, meist nach vorheriger Aufteilung
• Aufteilung, die rechtliche Zerlegung des Hauses in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz
• Portfolio, mehrere Objekte, oft an verschiedenen Standorten, werden gemeinsam verkauft
• Faktor, die Zahl, mit der ein Käufer die Jahresnettomiete multipliziert, um auf seinen Preis zu kommen. Ein Faktor von 21 bedeutet: der Preis entspricht 21 Jahresnettomieten
• Teilportfolio, nur ein Teil des Bestandes wird abgegeben, der Rest bleibt bei Ihnen
• Paketverkauf von Resteinheiten, die letzten unverkauften Einheiten eines aufgeteilten Objekts gehen gebündelt an einen Investor

Was der Globalverkauf bringt und was er kostet

Was ein Ankäufer prüft, bevor er bietet

Beim Globalverkauf kauft jemand nicht ein Haus, sondern eine Rechnung. Er prüft deshalb anders und tiefer als ein Selbstnutzer:

• Mieterliste und Mietverträge, tatsächliche Mieten, Flächen, Laufzeiten, Kautionen, Nachträge
• Betriebskosten, die letzten beiden Abrechnungen, umlagefähig und nicht umlagefähig getrennt
• Instandhaltung, was wurde gemacht, was steht an, was kostet es
• Rechtliches, Grundbuch, Baulasten, Denkmalschutz, Teilungserklärung
• Energetischer Zustand, Energieausweis und absehbare Pflichten

Was hier fehlt, wird nicht nachgefragt, sondern abgezogen. Deshalb tragen wir die Unterlagen mit Ihnen zusammen, bevor das Objekt an den Markt geht.

Portfolio und Teilportfolio

Gehören Ihnen mehrere Objekte, muss nicht alles auf einmal gehen. Häufig ist ein Teilportfolio der bessere Weg: Die Objekte mit dem höchsten Verwaltungsaufwand oder dem größten anstehenden Sanierungsbedarf werden abgegeben, der ruhige Bestand bleibt. Wir sortieren mit Ihnen nach Ertrag, Aufwand und Restlaufzeit und schlagen vor, welche Einheiten zusammen ein verkäufliches Paket ergeben.

Paketverkauf von Resteinheiten

Ist ein Objekt zu achtzig Prozent verkauft und der Rest steht, kostet jeder weitere Monat Geld, Zinsen, Verwaltung, Vorhaltung. In dieser Lage ist der gebündelte Verkauf der Resteinheiten an einen Investor oft die wirtschaftlich richtige Entscheidung. Auch das gehört zum Globalverkauf, und auch dafür kennen wir die Ankäufer. Wer neu baut oder ein Projekt vermarktet, findet mehr dazu unter Neubauvertrieb.

Merkt die Nachbarschaft etwas davon?

Nur wenn Sie es wollen. Kein Schild im Vorgarten, kein Aushang im Treppenhaus. Termine stimmen wir mit Ihnen ab und legen sie einzeln, zu Zeiten, die Ihnen passen.

Bei einem vermieteten Objekt kommt ein zweiter Punkt dazu: Vor Ihrer Entscheidung erfährt niemand davon, weder im Haus noch bei der Verwaltung noch im Wettbewerb. Unterlagen gehen nur an Ankäufer, die sich zuvor ausgewiesen haben.

Wie lange ein Globalverkauf dauert

Von der ersten Besprechung bis zum Notartermin vergehen bei vollständigen Unterlagen nach unserer Erfahrung zwei bis vier Monate. Die Zeit verteilt sich anders, als die meisten erwarten: Die Aufbereitung der Unterlagen dauert länger als die Vermarktung. Wer eine geprüfte Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen und die Instandhaltungshistorie bereits vorliegen hat, verkürzt den Prozess um Wochen.

Der Zeitpunkt lässt sich planen. Anders als beim Einzelvertrieb, der sich über Jahre ziehen kann, steht beim Globalverkauf ein Datum fest, an dem der Erlös vollständig da ist. Für viele Eigentümer ist genau das der Grund, diesen Weg zu wählen.

Was Sie vorher mit Ihrem Berater klären sollten

Ein Globalverkauf hat steuerliche Folgen, die vor der Unterschrift geklärt gehören, nicht danach. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über:

• die Haltedauer und die Spekulationsfrist
• die Frage des gewerblichen Grundstückshandels bei mehreren Objekten
• die Behandlung von Sanierungsaufwand und Abschreibungen
• bei Gesellschaften: ob Anteile oder Objekte verkauft werden

Wir liefern die Zahlen, die Ihr Berater dafür braucht. Die Bewertung dieser Fragen gehört zu ihm.

Wir bewerten und vermitteln. Anlage-, Steuer- und Rechtsberatung gehören zu Ihrem Steuerberater, Ihrer Bank und Ihrem Anwalt. Diese Seite ist allgemeine Orientierung und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.