Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen
Verkaufen ist möglich, ohne dass die berechtigte Person auszieht. Das Recht bleibt im Grundbuch stehen. Was es vom Preis abzieht, rechnen wir Ihnen vor: beide Werte, mit Recht und ohne.
Drei Angaben genügen: die Adresse, das Geburtsjahr der berechtigten Person und die Art des Rechts. Den ersten Schritt machen Sie allein. Dafür muss niemand sonst etwas unterschreiben.
Die Bewertungen stammen von Kunden, die uns über ImmobilienScout24 und ProvenExpert bewertet haben. Beide Plattformen prüfen die Bewertenden nach ihren eigenen Verfahren. Wir wählen nicht aus, welche Bewertungen erscheinen, und bitten niemanden um eine gute Note.
Die meisten Eigentümer rufen uns aus einem dieser Gründe an
Ein eingetragenes Recht ist für sich genommen kein Problem, jahrelang passiert nichts. Es wird eines, wenn eine dieser Lagen dazukommt. Erkennen Sie sich wieder, sind Sie hier richtig.
Pflege kostet Geld
Der Heimplatz muss bezahlt werden, das Haus steht halb leer und bindet Kapital, das die Familie jetzt braucht.
Die Geschwister sind sich uneinig
Einer will halten, einer will Geld. Ohne belastbare Zahl bleibt am Ende nur die Teilungsversteigerung, und die bringt weniger.
Das Haus macht Arbeit
Dach, Heizung, Mieter. Wer weit weg wohnt oder selbst älter wird, kann das irgendwann nicht mehr leisten.
Trennung oder Scheidung
Das Haus gehört zwei Menschen, die sich trennen, und im Erdgeschoss wohnt ein Elternteil mit Wohnrecht.
Der Kredit läuft weiter
Auf dem Objekt liegt noch ein Darlehen. Dann entscheidet die Differenz darüber, ob am Ende etwas übrig bleibt.
Der Berechtigte will selbst raus
Wer ins Heim oder zu den Kindern zieht, hat vom eigenen Recht nichts mehr und kann es gegen einen Ausgleich aufgeben.
Zuerst: Was genau steht bei Ihnen in Abteilung II?
Nießbrauch und Wohnrecht werden ständig in einen Topf geworfen. Für den Preis ist der Unterschied erheblich. Bei einem Einfamilienhaus kann er fünfstellig ausfallen.
Nießbrauch
- Der Berechtigte darf alle Nutzungen ziehen: selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten.
- Übertragen kann er das Recht nicht. Die Ausübung darf er einem anderen überlassen: Er kann also vermieten, ohne Sie zu fragen (§ 1059 BGB).
- Es erlischt mit seinem Tod (§ 1061 BGB).
Für den Preis: der stärkere Abschlag, weil auch die Mieteinnahmen beim Berechtigten liegen.
Wohnungsrecht
- Der Berechtigte darf das Gebäude oder einen Teil davon selbst bewohnen, unter Ausschluss des Eigentümers.
- Familie sowie Pflege- und Bedienpersonal darf er aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB).
- Vermieten darf er nicht, außer die Überlassung ist ausdrücklich gestattet (§ 1092 Abs. 1 BGB). Auch dieses Recht endet mit dem Tod und geht nicht auf die Erben über.
Für den Preis: der kleinere Abschlag. Und je nach Zuschnitt bleibt ein Teil des Hauses frei verwertbar.
Im Grundbuch steht der Rechtsbegriff Wohnungsrecht. Umgangssprachlich heißt es Wohnrecht, gemeint ist dasselbe. Daneben steht in Übergabeverträgen häufig noch eine Rückauflassungsvormerkung. Die wirkt anders und ist für einen Verkauf der wichtigere Eintrag. Deshalb lesen wir Abteilung II immer vollständig.
Wie sich der Abschlag berechnet
Der Wert des Rechts ist sein Jahreswert, multipliziert mit einem Faktor aus der amtlichen Sterbetafel. Je jünger die berechtigte Person, desto länger läuft das Recht, und desto höher der Abzug.
Dieselbe Wohnung, nur eine andere Person. Wäre die Berechtigte 65 statt 76, stünde in der Tabelle 12,583, und der Abzug läge bei 135.896 Euro. Wäre es ein Mann von 76, stünde dort 7,936, und der Abzug läge bei 85.709 Euro. Rund 50.000 Euro Unterschied, allein durch Alter und Geschlecht. Genau deshalb nennen wir am Telefon keine Zahl.
Zwei Grenzen setzt das Gesetz. Gerechnet wird mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent (§ 14 Abs. 1 BewG). Und der Jahreswert darf höchstens ein 18,6-tel des nach dem Bewertungsgesetz anzusetzenden Werts betragen (§ 16 BewG). Mehr geht rechnerisch nicht, egal wie hoch die Miete wäre.
Und fünf Größen entscheiden, nicht eine. Neben dem Alter: ob Nießbrauch oder Wohnrecht, wie viel des Hauses betroffen ist, wie viele Berechtigte es gibt (bei Eltern sind es meist zwei, dann läuft das Recht bis zum Tod des Längerlebenden) und wer die Kosten für Dach, Heizung und Grundsteuer trägt.
Die Tabelle gilt jeweils ab dem 1. Januar und wird jedes Jahr neu veröffentlicht. Wer mit einer veralteten rechnet, kommt auf einen falschen Abzug und wundert sich später über die Gebote. Geprüft am 30.08.2026: § 14 und § 16 BewG, Bundesamt für Justiz. Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Geschäftszeichen IV D 4 - S 3104/00002/013/003, berechnet nach der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes. Steuerliche Folgen einer Ablösung gehören zu Ihrem Steuerberater, nicht zu uns.
Der Umzug ins Pflegeheim beendet ein Wohnrecht nicht
Das hören wir regelmäßig: „Meine Mutter ist im Heim, das Wohnrecht ist damit doch weg." Ist es nicht. Die Rechtsprechung sieht im Umzug überwiegend ein Hindernis in der Person des Berechtigten, kein Ende des Rechts.
Aus dem Grundbuch verschwindet es nur auf zwei Wegen: Die berechtigte Person gibt es auf und bewilligt die Löschung, die öffentlich beglaubigt sein muss und erst mit der Eintragung wirkt (§ 875 BGB). Oder im Vertrag steht ausdrücklich, dass es in diesem Fall endet. Deshalb sehen wir zuerst in den Vertrag, ob er eine Regelung für diesen Fall enthält. Die Auslegung gehört zum Notar.
Zwei Dinge, die in dieser Lage regelmäßig dazukommen und den Zeitplan bestimmen: Ist die berechtigte Person nicht mehr geschäftsfähig, kann nur ein Bevollmächtigter oder Betreuer die Löschung bewilligen. Und bezieht sie im Heim Sozialleistungen, hat der Sozialhilfeträger ein Wort mitzureden. Beides klären wir früh, nicht am Notartermin.
Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Was in Ihrem Vertrag steht, prüft ein Notar.
Drei Wege, die wir mit Ihnen durchrechnen
Für Nießbrauch und Wohnrecht gleichermaßen. Welcher Weg trägt, entscheidet die Differenz, nicht das Gefühl.
Verkauf mit bestehendem Recht
Der Käufer übernimmt das Objekt samt Recht. Sie verkaufen zum geminderten Preis, niemand muss ausziehen. Zu klären ist der Rang: Steht das Recht vor der Grundschuld, finanziert kaum eine Bank. Der Käuferkreis wird dadurch enger als die Rechnung vermuten lässt.
Ablösung vor dem Verkauf
Der Berechtigte gibt das Recht gegen einen Ausgleich auf und bewilligt die Löschung. Danach verkaufen Sie unbelastet. Gegenzurechnen sind neben dem Ausgleich auch Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und der Zeitverlust.
Verkauf innerhalb der Familie
Häufig bei vorweggenommener Erbfolge. Hier zählt weniger der Tagespreis als ein nachvollziehbar hergeleiteter Verkehrswert, den Ihr Steuerberater und die Miterben nachrechnen können. Braucht das Finanzamt einen förmlichen Nachweis, sagen wir Ihnen das und benennen einen zertifizierten Sachverständigen.
So gehen wir vor
Rechtlich brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung der berechtigten Person nicht. Wir arbeiten trotzdem nie an ihr vorbei: Der erste Schritt ist eine Rechnung, keine Entscheidung über ihren Kopf hinweg. Sobald ein Weg feststeht, sitzt sie mit am Tisch.
Grundbuch lesen
Wir lesen, was genau eingetragen ist, und in welchem Rang. Nießbrauch, Wohnungsrecht und Rückauflassungsvormerkung wirken völlig unterschiedlich.
Zwei Werte rechnen
Mit Recht und ohne. Sie sehen die Differenz in Euro, nicht als Prozentsatz.
Weg wählen
Gemeinsam mit allen Beteiligten. Jetzt sitzt auch die berechtigte Person mit am Tisch und erfährt es von Ihnen, nicht von einem Portal.
Verkauf und Übergabe
Käufer mit belegter Finanzierung, Notartermin, Übergabe. Eine Löschung wird im Kaufvertrag geregelt und treuhänderisch abgewickelt.
Was Sie von uns bekommen
Wir rechnen Ihnen beide Zahlen aus: den Wert mit eingetragenem Recht und den Wert ohne. Daraus sehen Sie sofort, ob sich eine Ablösung lohnt. Manchmal ist der Ausgleich an den Berechtigten günstiger als der Abschlag im Kaufpreis, manchmal nicht.
Und wir sprechen die Käufer an, für die ein eingetragenes Recht kein Hindernis ist, sondern das Geschäftsmodell: Kapitalanleger mit langem Zeithorizont. Nach unserer Erfahrung sammelt ein solches Objekt im offenen Portal vor allem Absagen, und mit jeder Woche Standzeit sinkt der Preis. Über eine Kartei passiert das nicht, und im Ort erfährt es niemand.
Für die berechtigte Person gilt: Ein eingetragenes Recht bleibt bestehen, auch wenn das Haus den Eigentümer wechselt. Niemand muss ausziehen. Das sagen wir jedem Käufer im ersten Gespräch, und der Mutter oder dem Vater beim ersten Besuch.
Und zum Geld: Die Wertermittlung ist Teil unserer Arbeit als Makler. Ein Honorar fällt für Sie erst an, wenn wir verkaufen. Was dann anfällt, steht vorher schriftlich fest.
Was Eigentümer uns am häufigsten fragen
Kann ich ein Haus mit eingetragenem Nießbrauch überhaupt verkaufen?
Ja. Für den Verkauf selbst brauchen Sie die Zustimmung der berechtigten Person nicht. Das Recht bleibt im Grundbuch stehen und geht auf den Käufer über, der Preis fällt entsprechend geringer aus. Etwas anderes gilt, wenn daneben eine Rückauflassungsvormerkung oder ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen ist. Bei Übergaben von Eltern an Kinder ist das der Regelfall, und dann geht ohne den Übergeber praktisch nichts. Deshalb lesen wir Abteilung II zuerst vollständig.
Wie viel weniger ist mein Haus mit Wohnrecht wert?
Das hängt an fünf Größen: dem Alter der berechtigten Person, der ortsüblichen Jahresmiete für den betroffenen Teil, der Frage Wohnrecht oder Nießbrauch, der Zahl der Berechtigten und der Kostentragung. Gerechnet wird nach § 14 Bewertungsgesetz. Eine seriöse Zahl gibt es erst mit dem Grundbuchauszug, nicht am Telefon.
Was kostet die Ablösung eines Wohnrechts?
Verhandlungssache. Der Kapitalwert ist der Anhaltspunkt, nicht der Preis. Wir stellen Ihnen den rechnerischen Wert und den erzielbaren Mehrerlös gegenüber, abzüglich Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Erst daran sieht man, welcher Betrag noch sinnvoll ist.
Meine Mutter ist ins Pflegeheim gezogen. Ist das Wohnrecht damit erloschen?
In aller Regel nicht. Der Umzug allein beendet das Recht nicht. Gelöscht wird es nur, wenn die berechtigte Person es aufgibt und die Löschung bewilligt, oder wenn der Vertrag ausdrücklich etwas anderes vorsieht.
Auf dem Haus läuft noch ein Kredit. Bleibt überhaupt etwas übrig?
Das ist genau die Rechnung, die wir aufmachen: Wert mit Recht, minus Restschuld, minus Kosten. Wenn am Ende nichts oder zu wenig übrig bleibt, sagen wir Ihnen das, auch dann, wenn wir dadurch keinen Auftrag bekommen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht in einem Satz?
Beim Wohnrecht darf die berechtigte Person selbst wohnen. Beim Nießbrauch darf sie zusätzlich vermieten und die Miete behalten. Deshalb ist der Abschlag beim Nießbrauch größer.
Erst die Zahl, dann die Entscheidung
Wir sehen uns das Objekt an, lesen den Grundbuchauszug und nennen Ihnen zwei Werte: mit Recht und ohne. Erst diese Differenz sagt Ihnen, welcher der drei Wege für Sie trägt.
An Geschäftstagen von Montag bis Freitag melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Sie können uns auch schreiben und dazusagen, wann ein Anruf passt, und wann nicht.
Was wir dafür brauchen
Die Adresse, die Geburtsjahre aller berechtigten Personen (bei Eltern sind es meist zwei) und, wenn vorhanden, den Grundbuchauszug. Fehlt er, holen wir ihn mit Ihrer Vollmacht.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet mit einem Schwerpunkt auf Rechten in Abteilung II des Grundbuchs und ihrem Einfluss auf den Wert.
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.