Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Anlageimmobilien verkaufen und kaufen in Mainz und Rhein-Main
Ihr Objekt wird nach Quadratmetern gebaut und nach Ertrag gekauft. Wir rechnen den Ertrag, bevor der Käufer es tut.
Sie bekommen eine Einordnung Ihrer Objektart und den Weg, der dazu passt. An Werktagen ruft Sie innerhalb von 24 Stunden ein Mensch zurück, mit Namen und Durchwahl.
Bei einer Anlageimmobilie liegen die Preisvorstellungen von Eigentümer und Käufer fast immer auseinander. Das liegt selten an einer der beiden Seiten. Es liegt daran, dass beide etwas anderes rechnen.
Der Eigentümer kennt sein Haus. Er kennt die Lage, die Wohnungen, die Arbeit, die drinsteckt. Der Käufer sieht eine Zahlenreihe: Jahresmiete, Kosten, Restnutzungsdauer, Verzinsung. Wer diese Zahlenreihe nicht selbst aufstellt, verhandelt gegen eine Rechnung, die er nicht kennt.
GOLD IMMOBILIEN stellt sie auf, bevor der erste Käufer sie aufstellt. Mit den amtlichen Werten für Mainz, nicht mit Schätzungen.
Quelle der ersten drei Werte: Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2024. Das ist der zuletzt veröffentlichte amtliche Bericht für Mainz. Ein Bericht mit neueren Zahlen lag am 7. September 2026 nicht vor. Der Gutachterausschuss wertet immer das abgeschlossene Vorjahr aus und veröffentlicht im Frühjahr. Wir prüfen das laufend und schreiben die Zahlen fort.
Zwei Rechenweisen, ein Objekt
Ein Einfamilienhaus wird über den Vergleich bewertet: Was haben ähnliche Häuser in der Nachbarschaft gekostet? Eine Anlageimmobilie wird über den Ertrag bewertet. Der Käufer fragt nicht, was das Haus gekostet hat. Er fragt, was es einbringt und wie sicher es das tut.
So rechnet der Eigentümer
Wohnfläche mal Quadratmeterpreis. Dazu der Wert der Arbeit, die in dreißig Jahren im Haus steckt, und der Preis, den der Nachbar voriges Jahr für sein Haus bekommen hat.
So rechnet der Käufer
Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten. Davon die Bodenwertverzinsung ab. Der Rest mal einem Faktor, der von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz abhängt. Am Ende der Bodenwert wieder dazu.
Woran es dann scheitert
Der Eigentümer hält den Preis für zu niedrig, der Käufer für zu hoch. Beide haben in ihrer eigenen Rechnung recht. Verhandelt wird über ein Ergebnis, ohne dass jemand die Rechnung dahinter offenlegt.
Was wir stattdessen tun
Wir legen die Rechnung offen. Jede Größe mit Herkunft: Ist-Miete aus den Verträgen, Marktmiete aus dem Mietspiegel, Zinssatz und Faktor aus dem amtlichen Bericht. Sie sehen, woher jede Zahl kommt, und können sie prüfen.
Drei Wege, je nachdem was Ihnen gehört
Anlageimmobilie ist ein Sammelbegriff. Dahinter stehen drei Geschäfte, die sich in Käuferkreis, Unterlagen und Ablauf unterscheiden. Ihr Weg entscheidet sich nicht an der Objektart, sondern daran, wer als Käufer in Frage kommt.
Wohnanlagen und Zinshäuser
Ein Haus, ein Eigentümer, laufende Mietverhältnisse. Der häufigste Fall in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet. Bewertet über den Ertrag, verkauft an Kapitalanleger aus der Region.
Globalverkauf und Portfolios
Das ganze Objekt oder das ganze Paket in einem Abschluss. Ein Käufer, ein Notartermin. Auch aus dem Bestand, nicht nur beim Neubau.
Gewerbe- und Betreiberimmobilien
Geschäftshaus, Lebensmittelmarkt, Fachmarktzentrum, Pflegeobjekt, Hotel. Hier hängt der Wert am Mietvertrag und an der Bonität des Betreibers, nicht allein an der Lage.
Zwischen zwei vertretbaren Faktoren liegen 362.400 Euro
Im Ertragswertverfahren steckt eine Größe, die kaum jemand am Küchentisch erklärt: der Liegenschaftszinssatz. Er beschreibt die Verzinsung, die der Markt für diese Objektart in dieser Lage erwartet.
Wer ihn setzt, statt ihn herzuleiten, verschenkt Geld oder ruft einen Preis auf, den niemand zahlt. Was das in Euro bedeutet, zeigt diese Rechnung:
Rechenbeispiel mit den Mainzer Werten
Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit 120.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Mainz weist amtlich einen Ertragsfaktor von 21,42 aus, bei einer Standardabweichung von plus minus 1,51 — das ist der Bereich, in dem rund zwei von drei ausgewerteten Verkäufen lagen. Heraus kommt also eine Spanne und kein Punkt.
Eigene Rechnung mit dem amtlichen Mittelwert und der amtlichen Standardabweichung. Die 120.000 Euro sind frei angenommen und stehen für kein bestimmtes Objekt. Für Ihr Haus zählen Lage, Baujahr, Restnutzungsdauer und Zustand; das wird einzeln gerechnet.
Ertragsfaktor 21,42 mit Streuung ± 1,51 und Liegenschaftszinssatz 2,67 Prozent mit Streuung ± 0,69: Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Seiten 94 und 122, Berichtszeitraum 2024, aus 37 ausgewerteten Kauffällen. Wir geben deshalb nie eine Punktzahl aus, sondern immer eine Spanne.
Ertragswert statt Vergleichswert
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Für Objekte, die Ertrag abwerfen, ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche. Es rechnet in elf Schritten vom Rohertrag zum Wert.
Wichtig ist der erste Schritt: Gerechnet wird mit der marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete, nicht mit der Ist-Miete, wenn diese darunter liegt. Ein Haus mit langjährigen Mietverhältnissen unter Marktniveau ist deshalb oft mehr wert, als die aktuelle Abrechnung vermuten lässt. Gleichzeitig gilt: Anheben lässt sich nur in den Grenzen des Mietrechts und nicht sofort. Beides gehört in die Rechnung, das Potenzial und der Abschlag dafür, dass es Zeit braucht.
Der Ertragsfaktor, mit dem Makler im ersten Gespräch arbeiten, ist keine Bewertung. Er multipliziert nur den Rohertrag. Der Faktor ist das Gesprächswerkzeug, der Ertragswert ist die Bewertung. Wir nennen Ihnen beides und sagen dazu, welches gerade gilt.
- Jahresrohertrag
- minus Bewirtschaftungskosten
- ergibt den Reinertrag
- minus Bodenwertverzinsung
- ergibt den Gebäudereinertrag
- mal Kapitalisierungsfaktor
- ergibt den Gebäudeertragswert
- plus Bodenwert
- ergibt den vorläufigen Ertragswert
- Marktanpassung und besondere objektspezifische Merkmale
- ergibt den Ertragswert
Verfahrensschritte nach den Paragrafen 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung in der Fassung von 2021. Wir erstellen Marktwerteinschätzungen für den Verkauf, keine Verkehrswertgutachten im Sinne des Paragrafen 194 Baugesetzbuch.
Was der Gutachterausschuss für Ihre Objektart ausweist
Die Werte unterscheiden sich nach Objektart deutlich. Wer für ein Wohn- und Geschäftshaus mit dem Faktor eines reinen Wohnhauses rechnet, liegt schnell um acht Prozent des Kaufpreises daneben. Vier Objektarten, vier Werte.
Mehrfamilienhaus
Wohn- und Geschäftshaus
Gewerbeobjekt
Ein- und Zweifamilienhaus
Eine Warnung gehört dazu: Beim Gewerbeobjekt stehen hinter dem Wert nur 13 ausgewertete Kauffälle. Das ist für eine belastbare Ableitung wenig. Wir nennen die Zahl trotzdem, weil sie amtlich ist, und sagen im Gespräch dazu, wie dünn die Grundlage ist.
Grundstücksmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Mainz, Seiten 94 und 122 beziehungsweise 130, Berichtszeitraum 2024, Mittelwerte nach Kappung von je 20 Prozent der Extremwerte. Alle Werte gelten nur zusammen mit Lage, Baujahr und Restnutzungsdauer. Ein Mittelwert ohne diese drei Angaben ist eine Zahl ohne Aussage.
Zwei Größen, die in der Ankaufsprüfung über den Preis entscheiden
Ein Preis, den beide Seiten unterschrieben haben, ist noch kein Preis. Er hält erst, wenn er die Ankaufsprüfung des Käufers übersteht. Dort brechen Abschlüsse an zwei Stellen ein, und beide lassen sich vorher klären.
Der Instandhaltungsstau
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Fassade. Was aufgeschoben wurde, zieht der Käufer vom Preis ab, und zwar mit seinem eigenen Ansatz. Wer den Stau selbst beziffert und Angebote beilegt, verhandelt über eine Zahl. Wer ihn übergeht, verhandelt über einen Verdacht, und Verdacht ist immer teurer.
Die Mietprognose
Gerechnet wird mit der marktüblich erzielbaren Miete, nicht mit der heutigen. Bei langjährigen Mietverhältnissen liegt die Ist-Miete oft darunter. Das ist kein Mangel, sondern Spielraum, den ein Käufer einpreist. Wir weisen ihn aus, statt ihn dem Käufer zu überlassen.
Beides gehört in die Unterlage, bevor der erste Interessent sie sieht. Ein Käufer, der Überraschungen findet, senkt sein Gebot. Ein Käufer, der alles vorfindet, verhandelt über den Preis und nicht über das Vertrauen.
Ab wann ist ein Haus ein Investment
Nicht die Objektart entscheidet, sondern Größenordnung und Käufertyp. Die großen Häuser zählen eine Transaktion erst ab einer bestimmten Zahl von Wohneinheiten in ihre Investmentstatistiken. Selbst die niedrigste Schwelle liegt über dem typischen Mainzer Mehrfamilienhaus.
Die Schwellen der Statistikhäuser
JLL zählt Wohnungspakete ab 10 Wohneinheiten, BNP Paribas Real Estate ab 30, CBRE ab 50. Ein Haus mit sechs Parteien taucht in keiner dieser Statistiken auf. Es ist statistisch Wohnimmobilie und wirtschaftlich Renditeobjekt.
Was daraus für Sie folgt
Ihr Haus wird über den Ertrag bewertet, auch wenn es in keiner Investmentstatistik steht. Der Käufer ist dann kein Fonds, sondern ein privater Kapitalanleger, ein Bestandshalter aus der Region oder ein Family Office.
Wo Ihr Objekt hier steht
Ein einzelnes Mehrfamilienhaus in Privatbesitz führen wir unter Mehrfamilienhaus verkaufen. Wohnanlage, Portfolio, Globalverkauf und Gewerbe stehen in diesem Bereich.
Und wenn Sie unsicher sind
Dann rufen Sie an. Die Zuordnung ist in zwei Minuten geklärt und kostet nichts. Falsch zugeordnet zu werden kostet Zeit und im Zweifel Käufer.
Schwellenwerte: Veröffentlichungspraxis von JLL, BNP Paribas Real Estate und CBRE, Stand der Erhebung 31. August 2026. Die Häuser zählen unterschiedlich ab. Zahlen aus verschiedenen Häusern werden nie in einer Aussage gemischt.
Vermietet verkaufen, ohne dass sich für Ihre Mieter etwas ändert
Nur selten ist eine schwache Rendite der Grund. Viel häufiger geben Eigentümer ab, weil Mieterwechsel, Abrechnungen und Instandhaltung mehr Kraft binden, als das Haus zurückgibt. Das ist ein völlig ausreichender Grund und nichts, wofür man sich rechtfertigen müsste.
Genauso häufig steht ein Anlass dahinter, der mit dem Haus wenig zu tun hat. In diesen Fällen entscheidet nicht der beste Preis allein, sondern die Frage, welcher Weg für alle Beteiligten tragfähig ist. Darüber sprechen wir zuerst.
Sie sind wegen eines Anlasses hier, nicht wegen der Rendite
Für die häufigsten Anlässe haben wir eigene Seiten, die auch den selbst bewohnten Fall abdecken: Erbe und Erbengemeinschaft, Trennung und Scheidung, Nießbrauch und Wohnrecht, Insolvenz und drohende Zwangsversteigerung. Dort steht, was in Ihrer Lage zuerst zu klären ist.
Der Verkauf läuft im Hintergrund
Kein Schild am Haus, keine offene Anzeige, wenn Sie das nicht wollen. Besichtigt wird angekündigt und in Absprache, nicht auf Zuruf.
Die Unterlagen kommen von uns
Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht, statt es bei Ihnen anzumahnen.
Dabei ist gleich, was Ihnen gehört
Ein Haus mit sechs Parteien, eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden, ein Paket über mehrere Standorte oder ein Objekt mit Gewerbe im Erdgeschoss. Der Weg unterscheidet sich, die Sorgfalt nicht.
Off Market oder öffentlich
Es gibt zwei Wege, ein Anlageobjekt an den Markt zu bringen. Sie schließen sich aus, und die Wahl fällt vor dem ersten Gespräch mit einem Käufer, nicht danach.
Off Market
Kein Portal, keine Anzeige. Das Objekt geht gezielt an eine Handvoll Ankäufer, deren Profil passt. Der Weg für Eigentümer, die Diskretion brauchen, weil Mieter, Belegschaft oder Wettbewerb nichts erfahren sollen.
Strukturiertes Bieterverfahren
Breiter Aufruf, feste Fristen, vergleichbare Gebote. Der Weg, wenn der höchste Preis zählt und Diskretion zweitrangig ist. Er dauert länger und verlangt vollständige Unterlagen von Anfang an.
Was den Ausschlag gibt
Nicht der Preis allein. Wer ein Objekt öffentlich zeigt und es nicht verkauft, hat es verbrannt. Es steht dann monatelang im Markt und jeder Ankäufer weiß, dass es niemand wollte.
Unsere Empfehlung dazu
Wir sagen Ihnen vor der Entscheidung, welchen Weg wir für Ihr Objekt für den besseren halten, und woran wir das festmachen. Beide Wege im Vergleich.
Nicht die Anzeige verkauft, sondern die Unterlage
Ein Ankäufer, dessen Profil nicht passt, antwortet gar nicht. Ein Ankäufer, dessen Profil passt und der keine belastbaren Unterlagen bekommt, springt in der Prüfung ab. Beides kostet Wochen und drückt am Ende den Preis.
Deshalb steht die Unterlage bei uns vor der Ansprache, nicht danach. Welche vierzehn Positionen ein Investor erwartet, bevor er ein Gebot abgibt, steht vollständig auf der Seite Zinshaus und Wohnanlage verkaufen. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei Verwaltung, Amt und Grundbuch.
Was mit Ihren Zahlen geschieht
Es gibt bei uns keinen offenen Verteiler. Bevor jemand Ihre Zahlen sieht, muss zweierlei erfüllt sein: Sein Ankaufsprofil passt, und er hat eine Vertraulichkeitserklärung unterschrieben. Die Freigabe erteilen Sie, nicht wir.
Über Messenger geht bei uns nichts, was Personen zuzuordnen ist. Vor dem Versand sensibler Objektdaten fragen wir Sie im Einzelfall.
Sie suchen, wir melden uns bevor es öffentlich wird
Der Grund, warum Investoren Objekte verpassen, ist selten der Preis. Es ist der Zeitpunkt. Wenn ein Objekt im Portal steht, haben zwanzig andere es auch gesehen.
Wer sein Ankaufsprofil bei uns hinterlegt, steht in der Liste, die wir abgleichen, bevor wir über eine Anzeige nachdenken. Ein Profil gilt bei uns mindestens ein Jahr. Nach zwölf Monaten fragen wir nach, ob es noch stimmt. Wie oft sich daraus etwas ergibt, hängt vom Segment ab. Fragen Sie im Erstgespräch danach, wir sagen Ihnen offen, was wir in Ihrer Größenordnung im Zulauf haben.
Sie sagen, was passt
Fanggebiet, Objektart, Größenordnung, Mindestrendite, Struktur. Je genauer das Profil, desto weniger Angebote bekommen Sie, die Ihre Zeit kosten.
Wir gleichen ab
Kommt ein Objekt herein, prüfen wir zuerst die hinterlegten Profile. Passt keines, geht das Objekt in die breite Vermarktung.
Sie hören von uns, nicht vom Portal
Passt Ihres, melden wir uns mit den Eckdaten. Unterlagen folgen nach der Vertraulichkeitserklärung.
Antworten, bevor Sie fragen müssen
Erfahren meine Mieter davon?
Nur, wenn Sie es so wollen. Beim stillen Weg entsteht weder ein Schild am Haus noch eine Anzeige. Termine im Objekt stimmen wir vorher mit Ihnen ab und bündeln sie, wo es geht. Über den Eigentümerwechsel unterrichtet später der Käufer, auf Wunsch zusammen mit uns.
Muss ich das Haus vorher leerziehen?
Nein. Kapitalanleger kaufen laufende Häuser. Ein leergezogenes Haus ist für diese Käufergruppe eher schwerer zu bewerten, weil die Ertragsseite fehlt.
Warum nennen Sie eine Spanne und keine Zahl?
Weil die amtliche Streuung beim Ertragsfaktor bei plus minus 1,51 liegt. Eine einzelne Zahl würde eine Genauigkeit vortäuschen, die der Markt nicht hergibt. Die Spanne verengt sich, sobald Lage, Baujahr, Restnutzungsdauer und Zustand feststehen.
Warum arbeiten Sie mit Zahlen von 2024?
Weil aktuellere amtliche Zahlen für Mainz nicht vorliegen. Ein Gutachterausschuss wertet stets das abgeschlossene Vorjahr aus; der Bericht trägt das Erscheinungsjahr im Namen, nicht das Datenjahr. Mainz hat 2026 später veröffentlicht als andere Städte. Wir sehen ab Februar monatlich nach und ziehen die Werte nach, sobald der neue Bericht da ist.
Was kostet die erste Einschätzung?
Nichts. Weder das Gespräch noch die Einschätzung stellen wir in Rechnung, und daran ändert sich auch nichts, wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden. Eine Vergütung kann überhaupt erst entstehen, nachdem Sie einen schriftlichen Auftrag erteilt haben, in dem die Höhe bereits steht.
Verkaufen Sie auch außerhalb von Mainz?
Mainz und das Rhein-Main-Gebiet betreuen wir selbst, von der Aufnahme bis zum Notartermin. Liegt Ihr Objekt weiter weg, nehmen wir die Einschätzung aus der Ferne vor und holen einen Partner vor Ort dazu. Wer was übernimmt, klären wir vor dem Auftrag, nicht im Nachhinein.
Was ist ein Globalverkauf?
Das ganze Objekt oder das ganze Paket geht in einem Abschluss an einen Käufer. Ein Vertrag, ein Notartermin, statt vieler Einzelverkäufe. Globalverkauf ist bei uns Alltag, nicht die Ausnahme. Der größte Einzelabschluss lag bei 160 Wohnungen, und Pakete dieser Größenordnung haben wir mehrfach abgewickelt.
Bin ich nach dem Gespräch gebunden?
Nein. Ein Gespräch und eine Einschätzung begründen keinen Auftrag. Ein Maklervertrag kommt erst zustande, wenn Sie ihn schriftlich schließen. Bis dahin können Sie jederzeit abbrechen, ohne Begründung und ohne Kosten.
Wer zahlt die Provision und wie hoch ist sie?
Bis zum Auftrag entsteht Ihnen keine Rechnung. Die Höhe steht vor dem Auftrag schriftlich fest und fällig wird sie nur bei erfolgreichem Verkauf.
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Käufer und Verkäufer zahlen denselben Betrag; so schreibt es das Gesetz vor, seit dem 23. Dezember 2020 in den Paragrafen 656c und 656d BGB. Trägt allein der Käufer, sind es 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Wir nennen Ihnen die Höhe im ersten Gespräch und schriftlich, bevor Sie Unterlagen bekommen.
Wie lange dauert ein Globalverkauf?
Eine ehrliche Antwort dazu gibt es erst nach dem Blick in die Unterlagen. Die Unterlagenqualität entscheidet stärker über die Dauer als der Preis. Wir nennen Ihnen im Erstgespräch eine Spanne und sagen dazu, was sie verkürzt und was sie verlängert.
Wer arbeitet an meinem Objekt?
Ihr Ansprechpartner für Einkauf, Bewertung und Verkauf ist David Gold; die Vermarktung und die internationalen Käufer verantwortet Ewa Gold. Beide führen das Haus seit 2013.
Was passiert mit meinen Daten nach der Anfrage?
Sie werden ausschließlich verwendet, um Ihre Anfrage zu bearbeiten. Wir geben sie nicht an Dritte weiter und tragen Sie in keinen Verteiler ein. Sie können jederzeit verlangen, dass wir sie löschen. Einzelheiten stehen in unserer Datenschutzerklärung.
Sie kaufen statt zu verkaufen? Dann hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil oder legen einen Suchauftrag an. Beides ist kostenfrei und jederzeit widerruflich.
So gehen wir vor
Sie müssen vorher nicht wissen, welche Objektart Sie genau haben oder welcher Weg der richtige ist. Das ordnen wir im ersten Gespräch ein. Aufwand entsteht Ihnen dabei keiner außer einer halben Stunde Zeit.Was am Ende der halben Stunde steht
Sie wissen, welche Objektart Sie verkaufen, in welcher Größenordnung sich das bewegt, ob Diskretion für Sie nötig ist und welche Unterlagen fehlen. Das kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Wo unsere Zuständigkeit endet: Was Sie mit dem Erlös anfangen, ist Anlageberatung und Sache Ihrer Bank. Steuerliche Fragen gehören zum Steuerberater; wir vermitteln Ihnen auf Wunsch einen und stimmen den Zeitplan mit ihm ab.
GOLD IMMOBILIEN GmbH und Co. KG, Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz. Geschäftsführung Ewa Gold und David Gold. Am Markt seit 2013.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet Anlageobjekten und Globalverkaeufen
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.