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Persönliche Beratung 
Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt am Main
438 Mehrfamilienhäuser wechselten 2025 in Frankfurt den Eigentümer, für 848,7 Millionen Euro. Bezahlt wird dabei die Miete, nicht der Quadratmeter. Wir rechnen Ihnen vor, welchen Preis Ihre Mieten tragen, Wohnung für Wohnung.
Zwei Werktage nach der Besichtigung haben Sie die Wertspanne schriftlich, mit Rechenweg. Wir besprechen alles in Ruhe, Termine auch abends und samstags. Wir bewerten nach den Faktoren des Frankfurter Gutachterausschusses. Lieber zuerst schriftlich? info@gold-immobilien.net
David Gold (M.Sc.), Geschäftsführer – er nimmt Anfragen zur Wertermittlung persönlich an.
Ein Mensch, kein Formularbrief – Werktags meldet sich innerhalb von 24 Stunden jemand bei Ihnen, mit Namen und Durchwahl. Termine auch abends und samstags.
Sie bestimmen die Sichtbarkeit – In der Regel raten wir zur breiten Vermarktung, weil sie den Preis macht. Wollen Sie es still, geht auch das.
Erst die Zahlen, dann die Entscheidung – Im ersten Gespräch bekommen Sie unsere Einschätzung und die Rechenwege dahinter. Ihre Nummer bleibt bei uns.
Der Frankfurter Markt für Mehrfamilienhäuser, 2023 bis 2025
Der Gutachterausschuss erfasst jeden beurkundeten Kaufvertrag. Das sind keine Angebotspreise, sondern tatsächlich bezahlte.
2025
438 Kauffälle
848,7 Millionen Euro Umsatz
2024
397 Kauffälle
801,4 Millionen Euro Umsatz
2023
317 Kauffälle
498,3 Millionen Euro Umsatz
2025 waren davon 300 reine Wohnhäuser mit 496,0 Millionen Euro und 138 gemischt genutzte Häuser mit Läden oder Büros, zusammen 352,7 Millionen Euro. Stadtweit wurden 5.387 Kaufverträge beurkundet.
Was das heißt: Die Zahl der Verkäufe steigt seit zwei Jahren. Der Umsatz je Haus ist 2025 dagegen leicht gesunken, von rund 2,0 auf rund 1,9 Millionen Euro. Der Umsatz je Haus hängt vor allem davon ab, welche Häuser verkauft wurden. Einen Preistrend zeigt er nicht. Ein Haus mit sauber aufbereiteten Mieten verkauft sich in diesem Markt, eines mit Lücken in den Unterlagen wartet.
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Seiten 17 und 19.
Der Ertragsfaktor: die Zahl, mit der Käufer hier rechnen
Der Ertragsfaktor sagt, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete für ein Haus bezahlt wurde. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus den Verkäufen 2025 ab, bei denen die Mieten vollständig vorlagen. Das ist eine Teilmenge der 438 Kauffälle.
Reine Wohnhäuser
Faktor 23,5 im Mittel
69 auswertbare Verkäufe, Spanne 13,4 bis 34,4. Restnutzungsdauer 30 Jahre und mehr.
Wohn- und Geschäftshäuser
Faktor 20,0 im Mittel
35 Verkäufe, Spanne 12,7 bis 27,0. Restnutzungsdauer 30 Jahre und mehr.
Ältere Substanz
21,3 und 18,4
bei weniger als 30 Jahren Restnutzungsdauer, Wohnhaus und gemischtes Haus.
Entscheidend ist die Spanne. Bei 60.000 Euro Jahresmiete liegen zwischen Faktor 13,4 und 34,4 mehr als 1,2 Millionen Euro. Wo Ihr Haus darin landet, hängt an Lage, Zustand, Mietniveau und Restnutzungsdauer. Genau das rechnen wir Ihnen Posten für Posten vor.
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Seite 61.
Lage schlägt Baujahr
Der Gutachterausschuss wertet Mehrfamilienhäuser auch nach Lage und Baujahr aus. Der Preis je Quadratmeter Wohnfläche 2025:
Sehr gute Lage
4.998 Euro je m² Wohnfläche
Gehobene Lage
3.744 Euro je m² Wohnfläche
Mittlere Lage
3.327 Euro je m² Wohnfläche
Einfache Lage
2.332 Euro je m² Wohnfläche
Baujahr vor 1919
3.485 Euro je m² Wohnfläche
Baujahr 1950 bis 1977
3.318 Euro je m² Wohnfläche
Zwischen „sehr guter“ und „einfacher“ Lage liegt mehr als das Doppelte. Zwischen einem Altbau vor 1919 und einem Nachkriegsbau liegen nur 167 Euro. In diesen Mittelwerten wiegt die Lage schwerer als das Baujahr.
Der Liegenschaftszinssatz sagt, mit welcher Verzinsung Käufer bei solchen Häusern gerechnet haben. Je niedriger er ist, desto höher der Preis. Für reine Wohnhäuser lag er 2025 in mittlerer Lage bei 2,9 Prozent (40 Fälle), in gehobener Lage bei 3,0 Prozent (36 Fälle). Der Abstand von 0,1 Prozentpunkten ist bei diesen Fallzahlen kein Beleg für eine Rangfolge der Lagen. In „sehr guter“ Lage standen nur acht Fälle zur Verfügung. Wo die Fallzahl so klein ist, sagen wir das dazu. Faktor und Liegenschaftszins gelten nur in dem Modell, mit dem der Gutachterausschuss sie abgeleitet hat, mit seinen Ansätzen für Bewirtschaftungskosten und Gesamtnutzungsdauer. Wir rechnen in genau diesem Modell.
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Seiten 52 und 59.
Die Mieten: qualifizierter Mietspiegel 2026
Frankfurt hat seit dem 25. Juni 2026 einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Das Stichprobenmittel der Nettokaltmiete liegt bei 12,28 Euro je Quadratmeter. Die Stadt weist selbst darauf hin, dass dieser Wert wegen geänderter Methodik nicht eins zu eins mit früheren Jahren verglichen werden kann.
Für Ihren Verkauf zählt nicht der Durchschnitt, sondern der Abstand Ihrer Mieten zum Mietspiegel. Liegen sie darunter, kauft der Käufer Spielraum mit. Wie weit Mieten steigen dürfen, begrenzt § 558 BGB. Wir rechnen Wohnung für Wohnung vor, welche Miete nach dem Mietspiegel zulässig wäre und wie viel davon im Preis ankommt.
Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen, Frankfurter Mietspiegel 2026, Veröffentlichung vom 25.06.2026.
Wer in Frankfurt ein Mehrfamilienhaus verkauft
Die Erbengemeinschaft
Ein Haus, mehrere Erben, keiner will verwalten. Eine Bewertung, die jeder nachrechnen kann, ist der schnellste Weg zur Einigung. Geerbte Immobilie verkaufen
Der Eigentümer vor der großen Sanierung
Dach, Fassade, Heizung. Wer die Rechnung nicht mehr selbst tragen will, verkauft an jemanden, der saniert. Wir rechnen beide Varianten.
Der stille Verkauf
Keine Anzeige, keine Unruhe bei den Mietern. Die Unterlagen sehen nur ausgewählte Käufer. Off Market oder öffentlich
Welcher Weg passt, zeigt die Rechnung mit den Frankfurter Faktoren.
Warum GOLD IMMOBILIEN in Frankfurt
Die Frankfurter Faktoren
Frankfurt hat einen eigenen Gutachterausschuss. Wir rechnen mit seinen Ertragsfaktoren und Liegenschaftszinsen, getrennt nach Lage und Restnutzungsdauer. Wo ein Wert auf wenigen Fällen beruht, sagen wir das dazu.
Jede Wohnung neben dem Mietspiegel
Wir stellen die Miete jeder Wohnung neben den qualifizierten Mietspiegel 2026. So sieht der Käufer den Spielraum, und Sie verhandeln nicht gegen eine Durchschnittsmiete.
Stiller Verkauf an ausgewählte Käufer
Anleger können bei uns ein Ankaufsprofil mit Lage, Größe und Budget hinterlegen. Passt Ihr Haus dazu, sehen nur diese Käufer die Unterlagen. Unser Büro ist seit 2013 in Mainz. Eine Auswahl aus unserer Arbeit: In Frankfurt haben wir zwei Objekte betreut. Zum ersten Termin kommen wir zu Ihnen ans Haus.
Fragen von Frankfurter Eigentümern
Was zahle ich für die Bewertung meines Frankfurter Hauses?
Nichts. Unsere Bewertung ist eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten. Eine Provision entsteht nur, wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen und der Kaufvertrag zustande kommt. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus berechnen wir 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Seite, Mehrwertsteuer inbegriffen. Bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Regel nicht; dort ist die Provision frei vereinbar. Unser Regelfall sind 5,95 Prozent vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer, getragen vom Käufer. Ebenso möglich sind eine hälftige Teilung von je 3,57 Prozent oder die Übernahme allein durch den Verkäufer. Die Höhe steht vor dem Auftrag schriftlich fest. Braucht ein Gericht oder das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten, nennen wir Ihnen Sachverständige, die es erstellen.
Muss ich nach der Bewertung verkaufen?
Nein. Wir sehen uns Ihre ganze Lage an, nicht nur das Haus, und sagen Ihnen dann, was wir raten. Manchmal heißt das: noch warten. Jede Zahl gilt zu einem Stichtag. Ändern sich später Zinsen, Preise oder das Haus selbst, etwa nach einer Sanierung oder einem Wasserschaden, rechnen wir sie auf Ihren Wunsch neu. Beauftragen Sie uns mit dem Verkauf, begleiten wir Sie bis zur Übergabe an den Käufer.
Meine Mieten sind seit Jahren niedrig. Drückt das den Preis?
Ja, zunächst. Käufer rechnen mit der heutigen Miete. Den Abstand zum Mietspiegel bezahlen sie nur zum Teil, weil Erhöhungen nach § 558 BGB Zeit brauchen und begrenzt sind. Wir stellen daneben, wo die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegt, welche Miete danach zulässig wäre und was ein Käufer dafür bezahlt.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Nicht über eine öffentliche Anzeige. Bei einem stillen Verkauf sehen nur ausgewählte Käufer die Unterlagen. Vor Besichtigungen in bewohnten Wohnungen erfahren die Mieter davon, den Zeitpunkt stimmen wir mit Ihnen ab.
Muss ich mich mit Ertragsfaktoren auskennen?
Nein. Wir legen jede Zahl schriftlich und nachvollziehbar offen, bevor Sie mit einem Käufer sprechen. Sie verhandeln mit derselben Rechnung wie er.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Mieterliste ohne Namen der Mieter, Mietverträge, Grundbuchauszug, Energieausweis und die Abrechnungen der letzten Jahre. Grundbuchauszug und Unterlagen der Ämter fordern wir mit Ihrer Vollmacht an. Fehlt der Energieausweis, nennen wir Ihnen Aussteller.
Warum nicht selbst verkaufen oder über ein Portal?
Das können Sie. Ein Portal bringt Anfragen. Danach liegen Preisfindung, Besichtigungen, die Prüfung der Käuferfinanzierung und die Unterlagen für den Notar bei Ihnen. Mit Auftrag übernehmen wir diese Schritte, und Sie haben einen Ansprechpartner statt vieler Interessenten. Unsere Einschätzung bekommen Sie in beiden Fällen.
Ich wohne weit weg. Muss ich zu den Besichtigungen kommen?
Nein. Sie übergeben uns die Schlüssel für Haus, Keller und freie Wohnungen mit Protokoll, wir verwahren sie verschlossen und führen die Besichtigungen selbst, vermietete Wohnungen nach Absprache mit den Mietern. Vor und nach jedem Termin geben wir Ihnen Bescheid. Mindestens alle zwei Wochen berichten wir Ihnen, auf Wunsch allen Erben zugleich. Unterlagen der Ämter holen wir mit Ihrer Vollmacht, die Gebühren dafür tragen wir. Braucht es einen Vermesser, einen Architekten oder einen Energieausweis, holen wir vorher Angebote ein und nennen Ihnen die Kosten. Zum Notartermin müssen Sie nicht anreisen, Sie können sich von einer Person Ihres Vertrauens vertreten lassen, die Vollmacht beglaubigt ein Notar an Ihrem Wohnort.
Auf dem Haus liegt noch ein Kredit. Geht ein Verkauf trotzdem?
Ja. Der Käufer zahlt Ihre Restschuld aus dem Kaufpreis direkt an Ihre Bank. Dafür nennt Ihre Bank dem Notar den Ablösebetrag. Die Grundschuld wird erst gelöscht, wenn die Bank ihr Geld hat, darüber wacht der Notar. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank einen Ausgleich für die vorzeitige Rückzahlung verlangen. Die Höhe nennt Ihnen Ihre Bank, wir setzen sie in die Rechnung ein. Deckt der Preis den Kredit nicht ganz, sagen wir Ihnen das vorher und sehen uns mit Ihnen die Wege an.
Muss mein Partner zustimmen, bevor ich anfrage?
Nein. Anfragen dürfen Sie allein, wir sprechen nur mit Ihnen. Das ganze Haus verkaufen können Sie später nur gemeinsam mit allen, die im Grundbuch stehen. Leben Sie im gesetzlichen Güterstand und ist das Haus nahezu Ihr ganzes Vermögen, kann zusätzlich die Zustimmung des Ehepartners nötig sein, auch ohne Eintrag im Grundbuch (§ 1365 BGB). Das klärt der Notar.
Wir sind eine Erbengemeinschaft und noch nicht einig. Können wir trotzdem anfangen?
Ja. Jeder Erbe kann die Bewertung allein anfragen, wir sprechen dann nur mit ihm. Einen Erbschein braucht es dafür nicht. Wünschen es alle, bekommen alle dieselbe Herleitung. Das ganze Haus verkaufen kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam.
Liegt mein Haus in einem Milieuschutzgebiet, und was heißt das?
Frankfurt hat für mehrere Gebiete Erhaltungssatzungen nach § 172 Baugesetzbuch. Dort brauchen bauliche Änderungen und die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung. Die Stadt kann dort außerdem ein Vorkaufsrecht haben (§ 24 Baugesetzbuch). Beides beeinflusst, wer Ihr Haus kauft und zu welchem Faktor. Wir prüfen an Ihrer Adresse, ob eine Satzung gilt, bevor wir eine Zahl nennen.
Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre und gehört das Haus zum Privatvermögen, ist der Gewinn nach § 23 Einkommensteuergesetz nicht steuerpflichtig. Bei einem geerbten Haus zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Ausnahmen, etwa beim gewerblichen Grundstückshandel, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Die Zahlen dafür bringen wir mit.
Mir wurde schon ein höherer Wert genannt. Und nun?
Dann lohnt der Vergleich. Wir zeigen Ihnen jeden Schritt unserer Rechnung. Fragen Sie beim anderen nach seiner Herleitung. Wer zu hoch startet, verhandelt später meist nach unten.
Mehrfamilienhaus bewerten in Frankfurt: der nächste Schritt
Nach Ihrer Anfrage rufen wir Sie an, zu der Zeit, die Sie im Formular angeben, und sprechen nur mit Ihnen. Am Telefon geht es ohne Druck um Ihre ganze Lage: Haus, Anlass, Zeitplan, Kredit, Familie. Diese Fragen klärt kein Formular, deshalb fragen wir nach Ihrer Nummer. Entscheiden müssen Sie in diesem Gespräch nichts. Passt es für Sie, sehen wir uns danach persönlich, bei Ihnen oder in unserem Büro in Mainz-Finthen. Wohnen Sie weit weg, sehen wir uns das Haus mit Ihrem Schlüssel an und besprechen es danach mit Ihnen am Telefon.
Nach dem Termin bekommen Sie unsere Zahl schriftlich, jeder Wert mit Quelle, und unseren Vorschlag, wie wir verkaufen würden: zuerst still an unsere Suchkunden oder gleich öffentlich. Sie entscheiden in Ruhe. Beauftragen Sie uns, übernehmen wir Besichtigungen, die Prüfung der Käuferfinanzierung und die Notarunterlagen bis zur Übergabe.
Das Formular fragt nur, was wir für den ersten Anruf und Ihre Eingangsbestätigung brauchen. Unter „Weitere Angaben“ können Sie in die Notiz die Zahl der Wohnungen und die Jahresnettokaltmiete schreiben, dann bringen wir zum Anruf schon die Spanne nach den Frankfurter Faktoren mit. Lieber zuerst eine E-Mail? Schreiben Sie es ebenfalls dorthin. Zum Termin bringen Sie die Mieterliste ohne Namen der Mieter mit. Wir rechnen mit den Frankfurter Faktoren und zeigen Ihnen das Ergebnis im Termin, Wohnung für Wohnung.
Danke. Ihre Anfrage ist bei uns.
Wir melden uns werktags innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen. Bis dahin können Sie hier weiterlesen.
- 01Sie bekommen sofort eine Bestätigung per E-Mail.
- 02Wir sehen uns Ihre Angaben an und bereiten das Gespräch vor.
- 03An Werktagen ruft Sie innerhalb von 24 Stunden ein Mensch zurück - mit Namen und Durchwahl.
Eilt es? Rufen Sie direkt an: 06131 4870343. Sie sprechen mit Ewa Gold oder David Gold, nicht mit einer Sachbearbeitung.
Sie müssen jetzt nichts weiter tun. Wenn Sie möchten, geht es hier weiter:
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