Warum die Bank Ihres Käufers bei Erbbaurecht nein sagt

Der Interessent war begeistert, die Besichtigung lief gut, und zwei Wochen später kommt die Absage. Nicht von ihm, sondern von seiner Bank. Bei Häusern auf Erbpachtgrundstücken ist das kein Zufall, sondern die Regel.

Erbbaurechte betreffen rund fünf Prozent aller Grundstücke in Deutschland, so der Deutsche Erbbaurechtsverband. In Mainz sind es häufig Objekte auf Grundstücken von Kirchen, Stiftungen oder der Stadt. Wer so ein Haus verkaufen will, verkauft nicht nur eine Immobilie. Er verkauft einen Vertrag.

Was die Bank tatsächlich prüft

Eine Bank finanziert nicht das Haus, sie finanziert eine Sicherheit. Beim Erbbaurecht endet diese Sicherheit an einem festen Datum, und darauf reagiert jede Kreditabteilung gleich.

• Restlaufzeit. Häufig verlangen Banken mindestens 40 Jahre. Der Grund ist einfach: Das Darlehen soll spürbar vor Vertragsende getilgt sein, in der Praxis 10 bis 15 Jahre vorher.
• Beleihungsgrenze. Beliehen wird oft nur 60 bis 80 Prozent des Werts. Der Käufer braucht damit mehr Eigenkapital als bei einem vergleichbaren Objekt auf eigenem Grund.
• Zustimmungsvorbehalt. Viele Verträge verlangen die Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Verkauf und zur Belastung. Ohne diese Zustimmung gibt es keine Grundschuld und damit kein Darlehen.

Fällt die Restlaufzeit unter diese Schwelle, scheitert die Finanzierung an einer Zahl, über die niemand verhandeln kann.

Der Erbbauzins ist beweglich

Viele Verträge enthalten eine Anpassungsklausel, die sich am Bodenrichtwert oder an einem Preisindex orientiert. Steigen die Bodenwerte, steigt der Zins bei der nächsten Anpassung mit. Wir haben Verträge gesehen, in denen der Jahreszins von wenigen hundert Euro auf einige tausend Euro geklettert ist.

Ein Käufer rechnet das hoch. Ein Verkäufer, der diese Klausel nicht kennt, wundert sich über das Ergebnis.

Heimfall und Entschädigung, die beiden Sätze, die den Preis machen

Zwei Regelungen im Vertrag entscheiden über die Verkäuflichkeit. Erstens der Heimfall: Unter welchen Bedingungen kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückholen. Zweitens die Entschädigung bei Zeitablauf: Bekommt der Erbbauberechtigte am Ende den Gebäudewert ersetzt, und wenn ja, zu welchem Anteil.

Steht dort eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts, ist das eine Nachricht. Steht dort nichts, ist es eine andere. Beides gehört in die Verkaufsunterlage, und zwar bevor der erste Interessent zur Bank geht.

Was sich verkaufen lässt, und wie

Bei ausreichender Restlaufzeit ist der Verkauf unauffällig, sofern der Preis den Erbbauzins berücksichtigt. Bei kurzer Restlaufzeit gibt es zwei Wege, die wirklich tragen. Der eine ist das Gespräch mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung, die den Wert für alle Seiten erhöht. Der andere ist die Ansprache von Käufern, die ohne Bankfinanzierung erwerben.

Wir gehen in diesen Fällen zuerst an den Vertrag, dann an den Preis, und erst dann an die Vermarktung. Diese Reihenfolge spart am Ende Monate.

Fragen, die uns dazu erreichen

Wie finde ich die Restlaufzeit?

Sie steht in der Bestellungsurkunde, meist als Laufzeit ab Bestellung. Aus Grundbuchauszug und Urkunde ergibt sich das Enddatum. Wir lesen Ihnen das heraus.

Kann ich die Laufzeit verlängern lassen?

Möglich ist es, ein Anspruch darauf besteht nicht. Der Grundstückseigentümer verlangt dafür in der Regel einen angepassten Zins. Für beide Seiten kann sich das lohnen, weil ein verlängertes Recht deutlich mehr wert ist.

Ist Erbbaurecht ein Nachteil beim Preis?

Bei langer Restlaufzeit und moderatem Zins fällt der Unterschied gering aus. Bei kurzer Restlaufzeit ist er groß. Die Restlaufzeit ist der wichtigste Einzelfaktor.

Muss ich den Grundstückseigentümer informieren?

Wenn Ihr Vertrag einen Zustimmungsvorbehalt enthält, führt daran kein Weg vorbei. Wir sprechen diese Stelle früh an, damit sie nicht kurz vor dem Notartermin zum Problem wird.

Wer prüft den Vertrag?

Die rechtliche Prüfung gehört zum Notar oder zum Anwalt. Wir lesen den Vertrag mit dem Blick auf den Preis und sagen Ihnen, welche Klausel wie viel kostet.

Wie wir Erbpachtobjekte begleiten, steht auf der Seite Spezialisten für Erbpacht.