Scheidung und Haus: die drei Wege, und was sie kosten

Beim gemeinsamen Haus geht es in einer Trennung selten um Quadratmeter. Es geht darum, wer bleibt, wer geht, und wer das bezahlt. Drei Wege stehen offen. Sie unterscheiden sich weniger im Aufwand als in dem, was am Ende übrig bleibt.

Ein Punkt vorweg, weil er die meisten Gespräche verkürzt: Ihren Miteigentumsanteil allein können Sie praktisch nicht verkaufen. Für einen halben Anteil an einem bewohnten Haus gibt es keinen funktionierenden Markt. Deshalb bleiben genau die drei Wege, die hier stehen.

Weg eins: gemeinsam verkaufen

Beide unterschreiben, das Haus geht an einen Dritten, der Erlös wird nach der Auseinandersetzung geteilt. Das ist wirtschaftlich fast immer der beste Weg, weil der Markt den Preis macht und nicht ein Gutachten.

Kosten entstehen für Notar und Grundbuch, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird, und die Provision. Der Vorteil wiegt das meistens auf: Beide Seiten haben eine klare Zahl auf dem Konto und keine gemeinsame Verbindlichkeit mehr.

Weg zwei: einer übernimmt und zahlt den anderen aus

Sinnvoll, wenn Kinder im Haus bleiben sollen und die Finanzierung für eine Person allein trägt. Der übernehmende Partner braucht dafür zwei Zustimmungen: die der Bank zur Schuldübernahme und die eigene Bonität.

Bei der Steuer gibt es hier eine Erleichterung, die kaum bekannt ist. Erwirbt der frühere Ehegatte den Anteil im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, ist der Erwerb nach Paragraf 3 Nummer 5 des Grunderwerbsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit. Auf den Zeitpunkt kommt es an, deshalb gehört dieser Punkt zum Steuerberater, bevor unterschrieben wird.

Der schwierige Teil ist die Auszahlungssumme. Sie hängt an einer Wertermittlung, und wer sie in Auftrag gibt, bestimmt in der Wahrnehmung des anderen schon das Ergebnis. Genau hier arbeiten wir für beide Seiten gleichzeitig und legen beiden dieselbe Zahl vor.

Weg drei: Teilungsversteigerung

Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, wenn keine Einigung zustande kommt. Sie funktioniert, sie dauert, und sie ist der teuerste der drei Wege.

Neben Gerichts- und Gutachterkosten steht der eigentliche Verlust nicht in der Kostenrechnung, sondern im Erlös. Zuschläge im Termin liegen regelmäßig unter dem, was am freien Markt erreichbar gewesen wäre. Beide Seiten zahlen diesen Abstand gemeinsam, ohne dass eine von beiden etwas davon hat.

Eine Anmerkung für die Auseinandersetzung: Wird eine Immobilie erkennbar unter Wert verschleudert, kann im Zugewinnausgleich der wirkliche Verkehrswert angesetzt werden. Eine belastbare Wertermittlung ist damit auch ein Schutz, nicht nur eine Verkaufsunterlage.

Die Zehnjahresfrist, die beim Auszug ihre Wirkung verliert

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn, sofern keine Befreiung greift. Die wichtigste Befreiung ist die eigene Nutzung zu Wohnzwecken.

Zieht ein Partner aus, endet für ihn diese Eigennutzung. Bleibt das Haus danach länger im gemeinsamen Eigentum und wird erst Jahre später verkauft, kann sein Anteil steuerpflichtig werden, während der Anteil des im Haus verbliebenen Partners befreit bleibt. Diese Frage entscheidet über fünfstellige Beträge und gehört früh geklärt.

Fragen, die uns dazu erreichen

Können Sie für uns beide arbeiten?

Ja, und genau das ist die Dienstleistung. Wir sind mit keiner Seite verwandt, wir sprechen mit beiden, und wir legen beiden dieselben Unterlagen vor. Ohne diese Neutralität funktioniert kein Verkauf in einer Trennung.

Wir sprechen nicht mehr miteinander. Geht das trotzdem?

In der Regel ja. Wir führen die Gespräche getrennt und bringen nur das zusammen, was entschieden werden muss.

Wer trägt die Kosten der Bewertung?

Für Eigentümer übernehmen wir sie im Rahmen der Auftragsanbahnung. Aus der Bewertung folgt kein Auftrag.

Muss das Haus überhaupt verkauft werden?

Nein. Es gibt Fälle, in denen das gemeinsame Halten für einige Jahre die beste Lösung ist, etwa wegen der Kinder oder wegen der Zehnjahresfrist. Dafür braucht es eine schriftliche Regelung über Lasten, Instandhaltung und späteren Verkauf.

Was ist eine Realteilung?

Bei einem Zweifamilienhaus oder einem großen Grundstück lässt sich mitunter teilen, statt zu verkaufen. Ob das geht, entscheidet das Bauordnungsrecht, nicht der Wunsch der Beteiligten.

Wie wir in Trennungsfällen arbeiten, steht auf der Seite Spezialisten für Scheidungsfälle.