Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Sie rechnen in Quadratmetern, Ihr Käufer rechnet in Rendite. Deshalb liegen die Preisvorstellungen bei Mehrfamilienhäusern oft weit auseinander, ohne dass eine der beiden Seiten unvernünftig wäre. Beide rechnen richtig, nur mit verschiedenen Formeln.
- Der Eigentümer rechnet in Quadratmetern, der Käufer im Ertragswert. Beide rechnen richtig.
- Ein um 0,5 Prozentpunkte falscher Liegenschaftszins kann sechsstellig kosten.
- Wer den Instandhaltungsstau selbst benennt, behält die Zahl in der Hand.
Wer diesen Unterschied kennt, verhandelt nicht über Meinungen, sondern über Rechengrößen. Und Rechengrößen lassen sich belegen.
Ihre Formel: Quadratmeter mal Preis
Die naheliegende Rechnung geht über den Vergleich. Ein Haus in Mainz-Neustadt hat 480 Quadratmeter Wohnfläche, in der Straße wurde vor einem Jahr für einen bestimmten Betrag je Quadratmeter verkauft, also ergibt das den Preis.
Bei einer Eigentumswohnung führt dieser Weg zu brauchbaren Ergebnissen. Bei einem Zinshaus führt er in die Irre, denn ein Anleger kauft keine Fläche. Er kauft einen Zahlungsstrom.
Seine Formel: Ertragswert
Für Objekte mit Ertrag schreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung das Ertragswertverfahren vor. Der Weg ist festgelegt und läuft in dieser Reihenfolge.
- Jahresrohertrag. Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete, nicht die Ist-Miete, wenn diese unter dem Markt liegt.
- Bewirtschaftungskosten. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Bei Wohnnutzung liegen sie in der Praxis häufig um 15 Prozent des Rohertrags.
- Bodenwertverzinsung. Vom Reinertrag wird der Anteil abgezogen, der auf den Boden entfällt, gerechnet mit dem Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses.
- Kapitalisierung. Der Gebäudereinertrag wird mit einem Faktor aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins multipliziert. Danach kommt der Bodenwert wieder hinzu.
Zwei Merksätze fallen dabei ins Gewicht. Ein höherer Liegenschaftszins senkt den Wert. Eine längere Restnutzungsdauer hebt ihn.
Der Hebel, den kaum jemand auf dem Schirm hat: Ein um 0,5 Prozentpunkte falsch angesetzter Liegenschaftszinssatz kann bei größeren Objekten einen sechsstelligen Unterschied im Ergebnis ausmachen. Das ist keine Feinheit, das ist der Kern der Verhandlung.
Der Faktor ist ein Gesprächswerkzeug, keine Bewertung
In Verhandlungen fällt fast immer der Ertragsfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresrohertrag. Er ist nützlich, weil ihn beide Seiten sofort verstehen. Er ist gefährlich, weil er Kosten, Zins und Restnutzungsdauer verschweigt.
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen diese Faktoren für ihr Gebiet, getrennt nach Objektart und Lage. Die Streuung innerhalb derselben Kategorie ist erheblich. Zwei Häuser mit gleicher Miete können sich um mehr als zehn Jahresmieten im Preis unterscheiden, und zwar aus nachvollziehbaren Gründen: Zustand, Restnutzungsdauer, Mieterstruktur, Lage im Quartier.
Wir nennen deshalb nie einen Punktwert, sondern eine Spanne, und wir rechnen jedes Objekt mit mindestens zwei Verfahren. Weichen die Ergebnisse voneinander ab, ist genau das die interessante Information.
Die drei Stellen, an denen Verkäufer Geld verlieren
Erstens der Instandhaltungsstau. Wer ihn nicht selbst benennt, bekommt ihn im Käufer-Abzug doppelt zurück. Zweitens Mietverträge unter Marktniveau: Sie drücken den Rohertrag und damit den Wert, lassen sich aber als Potenzial darstellen, wenn die Rechtslage das trägt. Drittens fehlende Unterlagen. Ohne Mieterliste, Nebenkostenabrechnung und Nachweise über Modernisierungen rechnet jeder Käufer mit dem schlechteren Fall.
Die gute Nachricht: Alle drei Punkte sind vor der Vermarktung beeinflussbar. Danach nicht mehr.
Fragen, die uns dazu erreichen
Warum bietet niemand meinen Preis?
Weil der Preis aus einer Flächenrechnung stammt und der Markt mit einer Ertragsrechnung antwortet. Sobald beide Rechnungen auf dem Tisch liegen, wird die Verhandlung kurz.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Mieterliste mit Laufzeiten, die letzte Nebenkostenabrechnung, Grundbuchauszug, Flächenaufstellung, Nachweise über Modernisierungen und den Energieausweis.
Soll ich vorher sanieren?
Nur dort, wo die Maßnahme die Restnutzungsdauer verlängert oder eine Mieterhöhung rechtlich trägt. Kosmetik zahlt der Markt bei Anlageobjekten nicht.
Verkaufen Sie auch an Investoren außerhalb der Region?
Ja. Bei Zinshäusern sitzt der Käufer häufig nicht in Mainz. Angesprochen wird gezielt, nicht über ein Massenportal.
Muss der Preis öffentlich stehen?
Nein. Bei Anlageobjekten arbeiten wir regelmäßig ohne öffentliches Inserat, weil die Mieter davon nichts erfahren sollen.
Unsere Grenze: Eine Maklerbewertung ist eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Wo ein Gericht oder ein Finanzamt ein Gutachten verlangt, sagen wir das und nennen den richtigen Weg.
Sprechen wir über Zahlen, nicht über Quadratmeter
Bei Mehrfamilienhäusern arbeiten wir nicht mit einem Formular, sondern im Gespräch. Wir rechnen Ihr Objekt mit zwei Verfahren und zeigen Ihnen, wo die Spanne liegt und warum.
Unsere Arbeit an Zinshäusern beschreibt die Seite Spezialisten für Mehrfamilienhäuser, den Ablauf finden Sie im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.