Insolvenzimmobilien: warum der freihändige Verkauf fast immer besser ist

Wenn eine Immobilie in ein Insolvenzverfahren gerät, führen zwei Wege zum Geld. Der Zuschlag im Versteigerungstermin und der freihändige Verkauf davor. Für die Masse ist der zweite Weg fast immer der bessere, und der Abstand zwischen beiden ist größer, als die meisten erwarten.

Dieser Beitrag richtet sich an Insolvenzverwalter, an Eigentümer in einer Schieflage und an Angehörige, die gerade Post vom Gericht bekommen haben.

Was der Versteigerungstermin wirklich bringt

Im Termin bieten überwiegend Marktteilnehmer, die von einem Abschlag leben. Der Bieterkreis ist klein, die Besichtigung war meist eingeschränkt, und niemand bietet auf ein Objekt, das er nur von außen kennt, so viel wie ein Selbstnutzer, der in der Küche gestanden hat.

Dazu kommen Verfahrensdauer, Gutachterkosten und der Umstand, dass der Zeitpunkt nicht frei wählbar ist. Für die Masse bedeutet das: weniger Erlös, später verfügbar.

Der Rahmen, in dem ein Verwalter arbeitet

Der freihändige Verkauf eines Grundstücks aus der Masse ist ein Geschäft von besonderer Bedeutung. Paragraf 160 der Insolvenzordnung nennt ihn ausdrücklich und verlangt die Zustimmung des Gläubigerausschusses, soweit ein solcher bestellt ist, sonst der Gläubigerversammlung. Der Schuldner ist vor dem Vollzug zu unterrichten, damit er die Möglichkeit hat, das Gericht anzurufen.

Für uns folgt daraus eine praktische Konsequenz: Ein Verwalter braucht keine schöne Präsentation. Er braucht eine Akte, die ein Prüfer nachvollziehen kann. Wer bot wann wie viel, wie wurde vermarktet, wie ist der Zuschlag begründet.

Was wir in solchen Verfahren liefern

Wir arbeiten in drei Schritten, und wir dokumentieren jeden davon.

• Wertermittlung mit Rechenweg. Bei vermieteten Objekten über den Ertragswert, bei selbstgenutzten Häusern über Sachwert und Vergleich, immer als Spanne und nie als Punktwert.
• Breite, aber kontrollierte Ansprache. Öffentlich, wo es Erlös bringt, und diskret, wo Mieter oder Nachbarn nichts erfahren sollen. Beides ist möglich, es ist eine Entscheidung, keine Nebensache.
• Nachweisbares Bieterverfahren. Alle Gebote schriftlich, mit Finanzierungsnachweis, in einer Übersicht, die Sie so an den Ausschuss weitergeben können.

Die dritte Position ist der Grund, warum Verwalter uns anrufen. Nicht das Foto vom Haus, sondern die Belegbarkeit der Entscheidung.

Wenn Sie selbst betroffen sind

Für Eigentümer gilt ein anderer Rat, und er ist unbequem: Der beste Zeitpunkt liegt vor der Versteigerung, und er liegt früher, als es sich anfühlt. Solange Sie noch verkaufen können, bestimmen Sie den Preis mit. Nach der Anordnung bestimmt das Verfahren.

Wir haben Fälle erlebt, in denen zwischen dem ersten Gespräch und dem Termin nur wenige Wochen lagen. Das reicht selten. Wer sechs Monate Zeit hat, hat eine echte Chance auf einen normalen Marktpreis.

Fragen, die uns dazu erreichen

Erfahren die Mieter davon?

Nur wenn es sich nicht vermeiden lässt. Wir vermarkten Anlageobjekte regelmäßig ohne öffentliches Inserat und führen Besichtigungen gebündelt durch.

Wer trägt die Provision?

Das wird vor Beginn schriftlich geregelt, üblich ist die Käuferseite bei Anlageobjekten. Ohne unterschriebene Abrede fangen wir nicht an, weder für Sie noch für uns.

Geht das auch bei Wohnungseigentum mit Rückständen?

Ja, aber die Rückstände gehören offen auf den Tisch. Sie fließen in den Preis ein. Verschwiegene Lasten führen zum Rücktritt und kosten am Ende mehr.

Wie schnell können Sie anfangen?

Nach Vorliegen der Unterlagen und der Beauftragung innerhalb weniger Tage. Für die Ansprache brauchen wir Grundbuchauszug, Mieterliste und, bei vermieteten Objekten, die letzte Nebenkostenabrechnung.

Arbeiten Sie auch außerhalb von Mainz?

Ja. Im Rhein-Main-Gebiet regelmäßig, bei Anlageobjekten auch darüber hinaus.

Wie wir Verfahren begleiten, steht auf der Seite Spezialisten für Insolvenzimmobilien.