Wohnrecht oder Nießbrauch: der Unterschied

Helle offene Küche mit Essbereich und Blick in den Garten

Im Grundbuch stehen zwei Rechte, die im Alltag oft in einem Satz genannt werden und wirtschaftlich weit auseinanderliegen. Nießbrauch und Wohnungsrecht. Wer verkaufen will, sollte wissen, welches von beiden eingetragen ist, denn der Unterschied kostet oder spart Geld.

Kurz gefasst

Das Wohnungsrecht erlaubt nur das Selbstbewohnen, der Nießbrauch auch das Vermieten.
Deshalb wiegt der Nießbrauch im Preis schwerer: Der Käufer verliert zusätzlich die Erträge.
Entscheidend ist die Bestellungsurkunde, nicht das Wort im Grundbuchauszug.

Das Wohnungsrecht ist das engere Recht

Ein Wohnungsrecht nach Paragraf 1093 BGB erlaubt der berechtigten Person, ein Gebäude oder einen abgeschlossenen Teil davon selbst zu bewohnen. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, sie ist nicht übertragbar und nicht vererblich, und sie endet mit dem Tod der berechtigten Person.

Was sie nicht erlaubt: die Wohnung zu vermieten und daraus Einnahmen zu erzielen. Wer das zulassen will, muss es in der Urkunde ausdrücklich vereinbaren.

Der Nießbrauch ist das weitere Recht

Der Nießbrauch nach Paragraf 1030 BGB umfasst die Nutzungen der Sache insgesamt. Die berechtigte Person darf selbst wohnen, sie darf aber auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Übertragbar ist auch dieses Recht nicht, es endet ebenfalls mit dem Tod.

Genau in diesem Punkt liegt der Unterschied für den Preis. Beim Wohnungsrecht verliert ein Käufer die Selbstnutzung. Beim Nießbrauch verliert er zusätzlich die Erträge.

Bewertet werden beide gleich, gewichtet nicht: Der Rechenweg ist derselbe, Jahreswert mal Vervielfältiger nach Paragraf 14 BewG, danach ein Marktanpassungsabschlag. Der Jahreswert fällt beim Nießbrauch aber höher aus, weil er die vollen erzielbaren Mieteinnahmen umfasst.

Wer zahlt was, solange das Recht läuft

Diese Frage entscheidet über Streit oder Ruhe, und sie steht in der Bestellungsurkunde, nicht im Gesetz allein. Üblich ist folgende Aufteilung: Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten und die laufenden öffentlichen Lasten, der Eigentümer die außergewöhnlichen Maßnahmen, etwa ein neues Dach.

Beim Wohnungsrecht steht dazu häufig weniger in der Urkunde, und dann beginnt die Diskussion beim ersten größeren Schaden. Wir lesen deshalb immer die Urkunde, nicht nur den Grundbuchauszug. Im Auszug steht das Wort, in der Urkunde steht der Inhalt.

Helles Wohnzimmer mit Kamin, Sofa und großen Fenstern

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Verkäuflich sind beide Konstellationen. Die Käufergruppe ist in beiden Fällen kleiner als bei einem freien Objekt, und sie besteht überwiegend aus Anlegern, die Wartezeit gegen Preisnachlass tauschen.

Der wirtschaftlich beste Weg ist oft die Ablösung: Die berechtigte Person lässt das Recht gegen eine Einmalzahlung löschen, das Objekt wird unbelastet verkauft. Ob sich das lohnt, ergibt sich aus dem Vergleich zweier Zahlen, dem Kapitalwert des Rechts und dem Preisaufschlag am freien Markt. Beide rechnen wir vor dem Gespräch, nicht danach.

Vier Punkte, die wir bei jedem Fall prüfen

Welches Recht ist eingetragen, in welcher Abteilung und in welchem Rang.
Für welche Personen gilt es, und was passiert beim Tod einer von zwei berechtigten Personen.
Was regelt die Urkunde zu Lasten, Instandhaltung und Vermietung.
Gibt es eine Vereinbarung zur Ablösung oder zum Erlöschen bei Auszug, etwa bei einem Umzug ins Pflegeheim.

Der letzte Punkt ist der, der am häufigsten fehlt und am meisten bewegt. Zieht die berechtigte Person dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung, bleibt das Recht ohne solche Klausel bestehen, obwohl niemand mehr darin wohnt.

Fragen, die uns dazu erreichen

Was steht bei mir im Grundbuch?

In Abteilung zwei, als Wohnungsrecht oder als Nießbrauch, jeweils mit Verweis auf die Bewilligungsurkunde. Wir lesen Ihnen beides zusammen.

Kann die berechtigte Person das Recht verkaufen?

Nein, beide Rechte sind nicht übertragbar. Möglich ist eine Löschung gegen Zahlung, und dafür braucht es die Zustimmung dieser Person.

Darf ein Wohnungsberechtigter Angehörige aufnehmen?

In der Regel ja, Familie und Pflegepersonal sind vom Recht umfasst. Vermieten darf er nicht ohne besondere Vereinbarung.

Wie stark drückt das Recht den Preis?

Das hängt vor allem am Alter der berechtigten Person und am Jahreswert. Zwischen einem Recht für eine Person von 65 Jahren und einem für eine Person von 85 Jahren liegen bei gleichem Objekt sechsstellige Unterschiede.

Rechnen Sie beide Varianten?

Ja. Sie bekommen den Wert mit Belastung, den Wert ohne Belastung und die Differenz in Euro.

Unsere Grenze: Die Auslegung Ihrer Urkunde und jede Änderung im Grundbuch gehören zum Notar, steuerliche Folgen zum Steuerberater. Wir rechnen nach Paragraf 14 BewG und der aktuellen Sterbetafel und ordnen das Ergebnis in den Markt ein.

Sie wissen nicht, was in Ihrer Urkunde steht?

Senden Sie uns Grundbuchauszug und Bewilligungsurkunde. Wir sagen Ihnen, welches Recht eingetragen ist, was es wert ist und was Ihr Objekt mit und ohne dieses Recht kostet. Innerhalb von 24 Stunden melden wir uns.

Immobilienbewertung anfordern Persönlich sprechen: 06131 4870343

Die Gestaltungsmöglichkeiten haben wir auf der Seite Möglichkeiten des Nießbrauchs zusammengestellt.