Jean-Pierre-Jungels-Straße 2, 55126 Mainz
Persönliche Beratung 
Vier Erben, ein Haus in Mainz, und einer will aussteigen, ohne den ganzen Nachlass aufzurollen. Für diesen Fall gibt es einen Weg, der in Beratungsgesprächen selten vorkommt: die Abschichtung. Das Wort klingt sperrig, gemeint ist etwas Einfaches — einer der Erben wird ausgezahlt und tritt zurück, die anderen machen weiter. Oft ist das der ruhigste Ausweg aus einer Erbengemeinschaft.
- Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus, es kommt niemand Fremdes hinzu.
- Beim Erbteilsverkauf nach Paragraf 2033 BGB tritt ein Dritter ein. Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht nach Paragraf 2034 BGB; die Frist von zwei Monaten läuft ab dem Zugang der Mitteilung über den Verkauf.
- Übernimmt ein Miterbe das Grundstück zur Teilung des Nachlasses, entfällt die Grunderwerbsteuer. Bei der Abschichtung selbst wechselt das Grundstück nicht den Eigentümer — dort stellt sich die Frage also gar nicht.
Was Abschichtung bedeutet
Ein Miterbe scheidet aus der Erbengemeinschaft aus und erhält dafür eine Abfindung. Seinen Anteil überträgt er nicht auf eine bestimmte Person. Er verzichtet auf seine Rechte, und die Anteile der Übrigen wachsen entsprechend an. Die Erbengemeinschaft besteht mit den verbleibenden Erben weiter.
Der Unterschied zum Verkauf des Erbteils ist rechtlich fein und praktisch groß. Beim Erbteilsverkauf tritt jemand Neues in die Gemeinschaft ein, und den übrigen Miterben steht ein Vorkaufsrecht mit einer Frist von zwei Monaten zu. Bei der Abschichtung kommt niemand hinzu, es geht einfach jemand.
Was die Abschichtung nicht ist: ein Weg um den Notar herum. Die Rechtsprechung erkennt die Vereinbarung an und verlangt für sie grundsätzlich keine notarielle Form. Sobald eine Immobilie im Nachlass liegt, gehört der Fall trotzdem in notarielle Hände, weil das Grundbuch berichtigt werden muss und die steuerliche Behandlung geprüft gehört.
Wann sie der bessere Weg ist
Drei Lagen sprechen für die Abschichtung. Erstens: Ein Erbe braucht Geld und die Übrigen wollen das Haus behalten. Zweitens: Ein Erbe wohnt weit entfernt und möchte mit der Verwaltung nichts zu tun haben. Drittens: Der Nachlass ist noch nicht auseinandergesetzt, und niemand hat Lust, das jetzt zu tun.
In allen drei Fällen löst die Abschichtung ein Problem, ohne die Immobilie anzutasten. Kein Verkauf, keine Teilungsversteigerung, keine Verhandlung mit Dritten.
Der Haken liegt in der Zahl
Die Abschichtung scheitert fast nie am Recht. Sie scheitert an der Abfindung. Wer geht, hält seinen Anteil für mehr wert, als der zahlen möchte, der bleibt. Beide argumentieren mit Zahlen, die sie irgendwo gelesen haben.
Deshalb ist die Reihenfolge entscheidend: zuerst der Wert des Nachlasses, insbesondere der Immobilie, dann die Quote, dann die Abfindung. Wer mit der Abfindung anfängt, verhandelt über eine Zahl ohne Boden.
Und ein Punkt, der die Verhandlung erleichtert: Wer die Immobilie behalten will, muss sie finanzieren können. Eine belastbare Wertermittlung ist auch die Grundlage, auf der die Bank überhaupt rechnet.
Die vier Wege im Vergleich
- Gemeinsamer Verkauf. Bringt am Markt in der Regel den höchsten Erlös, verlangt aber die Unterschrift aller.
- Abschichtung. Einer geht gegen Abfindung, das Haus bleibt in der Familie, es kommt niemand Fremdes hinzu.
- Erbteilsverkauf nach Paragraf 2033 BGB. Ohne Zustimmung der Übrigen möglich, notariell, und danach sitzt ein Dritter mit am Tisch.
- Teilungsversteigerung. Immer möglich, immer teuer, und der Erlös liegt regelmäßig unter dem freien Markt.
Welcher Weg günstiger ist, hängt an einer einzigen Größe, und das ist der Wert. Deshalb fangen wir dort an.
Eine steuerliche Erleichterung, die oft übersehen wird
Diese Befreiung greift nicht bei jeder Abschichtung, sondern bei der Übernahme des Grundstücks: Erwirbt ein Miterbe ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zur Teilung des Nachlasses, ist dieser Erwerb nach Paragraf 3 Nummer 3 des Grunderwerbsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit. Für die Frage, ob eine Übernahme innerhalb der Erbengemeinschaft günstiger ist als ein Verkauf an Dritte, kann das den Ausschlag geben. Die Prüfung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
Fragen, die uns dazu erreichen
Brauchen wir dafür alle Miterben?
Die Abschichtung ist eine Vereinbarung zwischen dem Ausscheidenden und den Verbleibenden. Einbezogen werden sollten alle, damit später niemand die Wirksamkeit bestreitet.
Wie hoch ist eine angemessene Abfindung?
Sie orientiert sich am Anteil am Nachlasswert, abzüglich Verbindlichkeiten. Bei einer Immobilie ist ihr Wert der größte Posten in dieser Rechnung.
Was kostet uns die Wertermittlung?
Die Wertermittlung stellen wir nicht in Rechnung. Sie gehört bei uns zur Arbeit an einem Nachlass.
Und meistens bleibt es nicht bei einer Zahl auf Papier. Wir sprechen zuerst mit dem, der angerufen hat. Dann sehen wir uns das Objekt an und rechnen. Danach setzen wir uns mit allen Erben an einen Tisch und gehen die Rechnung gemeinsam durch. Jeder sieht denselben Rechenweg.
Seit 2013 haben wir das mit Gemeinschaften von zwei bis zehn Beteiligten gemacht, auch mit solchen, die vorher nicht mehr miteinander sprachen.
Merkt die Nachbarschaft etwas davon?
Nur wenn Sie es wollen. Kein Schild im Vorgarten, kein Aushang im Treppenhaus, keine Massenbesichtigung. Termine stimmen wir mit Ihnen ab und legen sie einzeln, zu Zeiten, die Ihnen passen.
Kann ich später doch noch verkaufen?
Ja. Die Abschichtung verkleinert die Gemeinschaft, sie schließt einen späteren Verkauf nicht aus. Viele Familien entscheiden sich nach zwei oder drei Jahren doch dafür.
Wir sind zerstritten. Kommt das überhaupt in Frage?
Oft ja, gerade dann. Die Abschichtung braucht keine Einigkeit über die Zukunft des Hauses, sondern nur über eine Zahl für einen Beteiligten.
Unsere Grenze: Die Vereinbarung selbst, ihre Formulierung und die Grundbuchberichtigung gehören zu Anwalt und Notar, die Steuer zum Steuerberater. Wir liefern den Wert, ohne den keiner dieser Beteiligten anfangen kann.
Geprüfter Immobilienmakler (EIA) und Geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA), Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken.
Seit 2013 begleitet er Eigentümer in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet mit Erbengemeinschaften von zwei bis zehn Beteiligten, auch dann, wenn die Beteiligten nicht mehr miteinander sprechen.
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, Aktenzeichen 32 35 20, Landeshauptstadt Mainz. Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD. Berufshaftpflicht und Aufsichtsbehörde im Impressum. Mehr zur Person auf der Seite von David Gold.
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.
Erst der Wert, dann die Abfindung
Wir bewerten die Immobilie im Nachlass mit nachvollziehbarem Rechenweg und legen das Ergebnis allen Miterben gleichzeitig vor. Innerhalb von 24 Stunden melden wir uns bei Ihnen.
Immobilienbewertung anfordern Persönlich sprechen: 06131 4870343
Wie wir Erbengemeinschaften begleiten, steht auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.