Sanieren vor dem Verkauf: was sich rechnet und was nicht

Die Frage kommt in fast jedem Erstgespräch: Sollen wir vorher noch das Bad machen? Die Antwort ist unbequem, weil sie fast immer nein lautet. Es gibt Ausnahmen, und die sind kleiner und billiger, als die meisten denken.

Die Rechnung, die dagegen spricht

Eine Sanierung kostet Sie den vollen Betrag. Am Markt kommt davon nur ein Teil zurück, weil ein Käufer Ihre Materialwahl nicht bezahlt, sondern seine eigene plant. Wer eine neue Küche einbaut, verkauft sie an jemanden, der sie in zwei Jahren wieder herausreißt.

Dazu kommt der Zeitfaktor. Drei Monate Baustelle sind drei Monate ohne Vermarktung, und in der Zwischenzeit ändern sich Zinsen und Nachfrage.

Was sich in der Praxis rechnet

• Entrümpeln und Leerräumen. Die günstigste Maßnahme mit dem größten Effekt. Volle Räume wirken klein, und kleine Räume kosten Geld.
• Offensichtliche Mängel beseitigen. Feuchte Flecken, tropfende Hähne, defekte Rollläden, kaputte Steckdosen. Jeder sichtbare Mangel wird vom Käufer hochgerechnet, und zwar großzügig.
• Malerarbeiten in neutralen Tönen. Ein Anstrich kostet wenig und nimmt dem Objekt das Gefühl von Vernachlässigung.
• Kleinigkeiten, die Sicherheit signalisieren. Beleuchtung, Türbeschläge, Silikonfugen, gepflegter Vorgarten.
• Unterlagen. Rechnungen über frühere Modernisierungen sind die wirksamste Investition überhaupt, weil sie nichts kosten und den Rechenraum des Käufers schließen.

Was sich in der Regel nicht rechnet

Neue Küche, hochwertige Bäder, Wintergarten, Terrassenüberdachung, Wärmepumpe kurz vor dem Verkauf, energetische Vollsanierung. Alle diese Posten kosten fünfstellig und bringen am Markt weniger zurück, als sie kosten.

Bei der energetischen Sanierung liegt der Fall besonders klar: Käufer wollen selbst entscheiden, welche Technik ins Haus kommt, und binden sich nicht gern an eine Anlage, die jemand anders ausgesucht hat. Was wirkt, ist nicht die neue Heizung, sondern eine ehrliche Zahl im Energieausweis und ein Preis, der dazu passt.

Warum der Sanierungsstau in die Bewertung gehört

Bei Objekten mit Ertrag zeigt der Abstand zwischen Ertragswert und Sachwert, wo das Risiko liegt. Ein großer Abstand ist ein Warnsignal, und der Käufer wird es finden.

Wer den Instandhaltungsstau selbst benennt, mit Größenordnung, bleibt in der Verhandlung Herr über die Zahl. Wer ihn verschweigt, verhandelt später über eine Zahl, die der Käufer aufgeschrieben hat. In unserer Erfahrung ist die zweite Zahl immer die schlechtere.

Die Reihenfolge, die wir empfehlen

Erst bewerten, dann entscheiden. Wir rechnen zwei Varianten: den Preis im heutigen Zustand und den Preis nach einer klar umrissenen Maßnahme, mit Kostenschätzung. Erst wenn die Differenz größer ist als die Kosten, wird gebaut. In der Mehrheit der Fälle ist sie es nicht.

Der Nebeneffekt: Sie treffen die Entscheidung mit zwei Zahlen statt mit einem Bauchgefühl, und Sie können sie gegenüber Miterben oder dem Partner begründen.

Fragen, die uns dazu erreichen

Was ist mit Home Staging?

Bei leeren Objekten und in gehobenen Lagen kann es sich lohnen. Möblierte Bilder müssen als solche gekennzeichnet werden, sonst ist die Anzeige irreführend.

Soll ich das Haus vorher vermessen lassen?

Eine korrekte Wohnflächenangabe ist wichtiger als jede Renovierung. Falsche Flächen führen zu Nachverhandlungen und im schlimmsten Fall zur Haftung.

Und wenn das Dach wirklich am Ende ist?

Dann gehört das in den Preis, nicht in eine Baustelle. Es gibt Käufergruppen, die genau solche Objekte suchen, weil sie selbst bauen. Wir sprechen sie gezielt an.

Wer schätzt die Kosten?

Für belastbare Zahlen holen wir Angebote von Handwerkern aus der Region ein. Wir schätzen nicht, wo sich rechnen lässt.

Rechnet sich eine Teilsanierung?

Manchmal. Am häufigsten dort, wo eine einzelne Maßnahme die Restnutzungsdauer deutlich verlängert, etwa ein neues Dach mit Dämmung bei ansonsten solidem Bestand.

Den Ablauf eines Hausverkaufs beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen in Mainz, unser Vorgehen bei der Wertermittlung die Seite Immobilienbewertung Mainz.